Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Ist nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein Baum zu fällen, muss auch der Stumpf beseitigt werden Kein Anspruch auf Verbreiterung einer gemeinschaftlichen Zuwegung Verneinter Anspruch auf Realteilung Normenkette (§§ 21 und 45 WEG) Kommentar 1. Muss nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein am Rand einer gemeinschaftlichen Zuwegung stehender Apfelbaum entfernt ...mehr

Leitsatz Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs unzulässig. Fakten: Das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist im Grundbuch...mehr

Leitsatz Ein mit relativer Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, der den WEG-Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von Wohnungseigentümern auf Zustimmung der änderung von Miteigentumsquoten zu verklagen, ist mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten vorliegend einen Beschluss, durch den der Verwalter z...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 10 WEG, § 21 WEG, § 27 Abs.1 Nr.5 WEG Kommentar 1. In einem Altbau sollten ursprünglich auch Dachgeschosswohnungen ausgebaut werden, für die bereits getrennte Grundbuchblätter angelegt waren. Zwischenzeitlich hatte sich jedoch herausgestellt, dass die Errichtung der Dachgeschosswohnungen aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sei. So ließ 1999 die Ve...mehr

Leitsatz Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG Normenkette § 5 WEG, § 16 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten ...mehr

Leitsatz Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Im Bereich der Verbrauchszähler entspricht es bereits herrschender Meinung, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn die Verbrauchszähler dienen einer ordnungsgemäßen Abrechnung sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung wie auch de...mehr

Leitsatz Eine wesentliche Änderung einer Sondernutzungsfläche liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden. § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Fakten: Der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ist in der Te...mehr

Leitsatz Wird in einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen dem Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut werden (sonstige betreute Wohnform im Sinne von § 34 SGB VIII), so hält sich diese Gebrauchsüberlassung im Rahmen der Nutzung zu Wohn...mehr

Normenkette § 10 Abs.2 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr.1 und 2 WEG, § 15 Abs.3 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in einer Mehrhausanlage (10 Wohngebäude) ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen an den Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut wurden (sonstige betreute Wohnform im Sinne des Kinder- und Jugend...mehr

Leitsatz Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen Normenkette § 5 Abs.2 WEG Kommentar 1. Aus der zwingenden Besti...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war den jeweiligen Reihenhäusern rechtswirksam ein Terrassen- und Gartensondernutzungsrecht nach entsprechenden "Freiflächenplänen" zugeordnet und u.a. in Änderung des § 22 Abs. 1 vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer (hier Wohnungserbbauberechtigte) hinsichtlich der Benutzung seines Hauses bzw. der seinem Sond...mehr

Leitsatz Hat der teilende Eigentümer den Verwalter in der Teilungserklärung bestellt, so darf er - zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) - diese nicht einerseits unverändert lassen und andererseits konkludent und nach außen nicht verlautbart hiervon abrücken und einen anderen Verwalter bestellen. Fakten: Grundsätzlich kann eine Verwalterbeste...mehr

Normenkette § 5 Abs.4 WEG, § 8 Abs.2 WEG, § 10 Abs.2 WEG, § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Der Bauträger hatte hier in der Teilungserklärung eine bestimmte Firma zur Erstverwalterin bestellt. Dies war einseitig durch ihn als Alleineigentümer möglich und zulässig; gleiches gilt für eine jederzeitige Änderung (h.M., BayObLG, WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn 59; Staudi...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Wird in einer Versammlung mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel geändert, so kann darin - ungeachtet der Bezeichnung als Beschluss - eine Vereinbarung liegen. Fakten: Die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteile...mehr

Normenkette § 1 Abs.6 WEG, § 25 Abs.2 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass für Mehrheitsbeschlüsse die "Mehrheit nach Miteigentumsanteilen u n d Köpfen erreicht werden müsse, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person anzusehen seien". Zwei Miteigentümer beantragten die Feststellung, dass zwei Eigentümer mit Sondereigentum (Teileigent...mehr

Leitsatz Eine Teilungserklärung, die vorsieht, dass bei Abstimmungen die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und Köpfen zu ermitteln ist, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Teileigentümer stimmberechtigt ist. Fakten: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind ...mehr

Leitsatz Eigentümer muss das gelegentliche Betreten seiner Wohnung als Durchgang zum Spitzbodenraum gestatten Normenkette § 5 Abs.1 WEG, § 13 Abs.2 WEG, § 14 Nr.3, 4 WEG Kommentar 1. Ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Spitzboden, der nur über die darunter liegende Wohnung zugänglich ist, stellt die Sondereigentumsfähigkeit dieser Wohnung dann nicht in Frage, wenn e...mehr

Leitsatz 1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden. 2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbe...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar 1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung eines Sondereigentums ist grundsätzlich zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend dem Wortlaut der Zweckbestimmung (h.R.M.). 2. Insoweit kann nicht ohne wei...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung, der ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Fakten: Eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft beanstandete in diesem Verfahren, dass in den Einzelabrechnungen entgegen den Bestimmungen der maßgeblichen Teilungserklärung die Kosten für Wasser, Stro...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für den Antragsteller hinsichtlich der Geltendmachung einer Beschlussnichtigkeit eines solchen "Zitterbeschlusses" auch dann, wenn für die "nur beschlossene" Gebrauchs- Neuregelung ausschließlich "vernünftige Gründe" sprechen Kostenentscheidung teilweise auch zulasten des erst in III. Instanz obsiegenden Rechtsbeschwerdeführers (!) auf Grund Änd...mehr

Leitsatz Eine Differenz von 15% bei der Kostenverteilung begründet einen solchen Anspruch jedoch noch nicht Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die Festlegung der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile unterliegt nach h.M. weder einer Bindung an gesetzliche Vorschriften noch an den Wert, die Grundfläche (Größe) oder die Nutzungsmöglichkeit des...mehr

Leitsatz Nur ausnahmsweise Rückverweisung durch das LG an das AG Normenkette § 22 WEG, § 45 WEG Kommentar 1. Ein Landgericht kann eine Streitsache nur ausnahmsweise dann zurückverweisen, wenn die I. Instanz die eigene Endentscheidung nur auf verfahrensrechtliche Überlegungen gestützt hat oder wenn das Verfahren der I. Instanz so mangelhaft war, dass die abschließende Sachentsc...mehr

Normenkette § 15 WEG; § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Ist ein im Gemeinschaftseigentum stehender Spitzboden nur von einer einzigen Wohnung aus durch eine Klappe in der Decke erreichbar, so steht dem Eigentümer dieser Wohnung mangels Vereinbarungsregelung in der Teilungserklärung nicht automatisch ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden zu. Er darf ihn vielmehr nur so nutzen, wie ihn...mehr

Leitsatz Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr; vorliegend keine konkludente, abweichende Vereinbarung Wird lediglich über Einzelabrechnungen zu Nebenkosten beschlossen, ist nicht von bestandskräftiger Billigung der Jahresabrechnung und auch nicht von stillschweigender Entlastung des Verwalters auszugehen Verwalterwechsel und Abrechnungspflichten Normenkette §...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zum Zwecke der Verbindung zweier Wohnungen zumindest nicht allein aus Gründen des Widerspruchs zur Teilungserklärung nachteilig (BGH bestätigt die Rechtsmeinung des vorlegenden BayObLG, Beschluss v. 8.9.2000, Az.: 2Z BR 8/00) Statik und Brandsicherheit dürfen jedoch nicht zu Gefährdungen führen Glaubhafter, gegnerseits unwidersprochen gebliebener Vortr...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Ein ausländischer Wohnungseigentümer, dem der vorhandene Kabelanschluss den Empfang nur eines Programms in seiner Landessprache ermöglicht, kann auch dann die Zustimmung der Miteigentümer zur Anbringung einer Satellitenanlage verlangen, wenn in der ihm beim Erwerb seines Wohnungseigentums bekannten Teilungserklärung die Anbringung privater Antennenanlagen am gemeins...mehr

Normenkette Art.5 Abs.1 Satz 1 GG, Art. 14 GG; § 14 Nr.1 WEG, § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss gehört griechischen Staatsangehörigen; das Haus ist an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, in das ein kostenpflichtiges Fremdsprachenpaket mit u.a. einem griechisch-sprachigen Programm (ERT SAT) eingespeist wird, welches über eine sog. SET/TOP/Box...mehr

Leitsatz Umwandlung von (Büro-) Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) bedarf grds. der Mitwirkung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch Die Mitwirkung von Sondernachfolgern kann nach Gemeinschaftsordnungs-Vereinbarung ausgeschlossen sein Zur Änderungsvollmacht in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und in den Kaufvertragsurkunden Normenkette §...mehr

Leitsatz Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung in das Grundbuch; die Mitwirkung von Sondernachfolgern ist nur dann entbehrlich, wenn sie durch die in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist. Fakten: In der Teilungserklärung war bestimmt, d...mehr

Leitsatz Ein Eigentümer kann vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse anfechten, wenn ihm das Versammlungsprotokoll kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist ! Der Fortgang des Beschlussanfechtungsverfahrens kann nicht von der vorherigen Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig gemacht werden ! Keine Antragsabweisung allein bei fehlender Begründung...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird zur Eintragung in das Grundbuch nur die in der Teilungserklärung vorgenommene Aufteilung des Grundstücks und die der Teilungserklärung als Anlage beigefügte Gemeinschaftsordnung bewilligt und beantragt, werden andere Bestimmungen in der Teilungserklärung nicht Gegenstand der Grundbucheintragung und wirken...mehr

Leitsatz Wird zur Eintragung in das Grundbuch nur die in der Teilungserklärung vorgenommene Aufteilung des Grundstücks und die der Teilungserklärung als Anlage beigefügte Gemeinschaftsordnung bewilligt und beantragt, werden andere Bestimmungen in der Teilungserklärung nicht Gegenstand der Grundbucheintragung und wirken daher nicht gegen einen Sondernachfolger. Fakten: Sind ei...mehr

Leitsatz Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, s...mehr

Leitsatz Unwirksame Kontrollrechts-Vereinbarung Normenkette § 14 Nr. 4 WEG; Art. 13 GG Kommentar 1. In einer Gemeinschaft war in der Teilungserklärung unter einer Paragraphen-Überschrift "Überwachungsrecht des Verwalters" vereinbart: "Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angem...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Normenkette § 5 Abs. 1 WEG, § 94 Abs. 2 BGB Kommentar 1. Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gem. § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Damit ...mehr

Leitsatz Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitz...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Muss kraft Vereinbarung ein Eigentümer eine Änderung der Teilungserklärung "unverzüglich" genehmigen, ist die Genehmigung spätestens nach 2 Wochen fällig Strenge Anforderungen an den Entlastungsbeweis eines Schuldners bei vorgetragenem Rechtsirrtum Im Fall eines Schadensersatzprozesses eines Eigentümers mit eigenen Ansprüchen gegen einen anderen Eigentümer müssen die ...mehr

Leitsatz Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer angebrachte Balkonverglasung den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet. Fakten: Zunächst stellt die Verglasung von Balkonen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG dar. Denn durch die Verglasung wird zw...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte an seinem Balkon im 3.OG eine Verglasung angebracht, bestehend aus 5 Fensterelementen in weißen Kunststoffrahmen, die wie eine Faltwand zusammengeschoben werden konnten. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin mehrheitlich die Entfernung und Wiederherstell...mehr

Leitsatz Ist mit Zustimmung der Eigentümer einmal ein baulicher Zustand hergestellt worden, der nicht der ursprünglichen Teilungserklärung entsprach, so ist dieser bauliche Zustand künftig bei der Frage, ob weitere bauliche Maßnahmen eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG darstellen, zugrunde zu legen. Fakten: In dieser Entscheidung musste zu der durchaus...mehr

Leitsatz Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Kur-Café im Untergeschoss als Weinstube" ist der Betrieb eines Speiselokals und eines Pilslokals mit Musikunterhaltung nicht vereinbar. Fakten: Bei der Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung handelt es sich stets um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Zulässig ist dabei grundsätzlich auch...mehr

Leitsatz In einem zweckbestimmten "Kur-Café im UG als Weinstube" ist der Betrieb eines Speiselokals und eines Pilslokals mit Musikunterhaltung nicht vereinbar Unterlassungsanspruch nicht verwirkt Vollstreckung nach § 890 ZPO Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar 1. In der Teilungserklärung von 1977 war die betreffende Einheit als "Laden und Kellerabtei...mehr