Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Nutzungen (Mitnutzungsrechte) des Gemeinschaftseigentums dürfen nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden; Beschlussnichtigkeit wegen nicht bestehender Regelungskompetenz Modernisierende Instandsetzung einer alten Fassade Normenkette (§§ 16 Abs. 1 und 2, , 14 Nr. 1, , 21 Abs. 4, , 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss, wonach die Erträge für die Nutzung ...mehr

Leitsatz Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen Fakten: Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Von der Aus...mehr

Leitsatz Fassadensanierung in einer Mehrhausanlage und dabei vorübergehend erforderliche Außentreppenbeseitigung (Folgekostentragung kraft gesonderter Kostenverteilungsvereinbarung) Normenkette (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) Kommentar Die nächstliegende Bedeutung des Beschlussantrags eines Wohnungseigentümers, die Außentreppe an einem Gebäude zu beseitigen, geht dahin, dass die Gemei...mehr

Leitsatz Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50 Prozent nach der Wohnfläche und mit 50 Pro...mehr

Leitsatz Heiz- und Warmwasserkosten sind bei Ausstattung mit Zählern zur Verbrauchserfassung im Zweifel gemäß Heizkostenverordnung 50:50 (Fix- zu Wärmeverbrauchskosten) aufzuteilen Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG ; , §§ 3, 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung) Kommentar Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Woh...mehr

Leitsatz Kein Zahlungsverzug im Anschluss an einen Sonderumlagebeschluss ohne gleichzeitige Beschlussfassung über betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Eigentümer (insbesondere bei streitigen Verteilungsfragen) Zusendung des Versammlungsprotokolls; Wiedereinsetzung Normenkette (§ 28 WEG) Kommentar Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigen...mehr

Leitsatz Schadensersatzpflicht des Verwalters für nicht ordnungsgemäße Rechnungslegung nach Beendigung seiner Tätigkeit Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentums- Geldbewegungen ("Mietpool-Verwaltung") Normenkette (§ 28 Abs. 4 WEG; , § 259 BGB und positive Vertragsverletzung (nach altem Recht)) Kommentar Eigentümer verklagten einen abberufenen und fristlos zum 31.3.199...mehr

Leitsatz Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags verpflichtet. Fakten: Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und...mehr

Leitsatz Wasserschaden im Sondereigentum und Ansprüche gegen die Gemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz Kein Erstattungsanspruch für Reisekosten zur Eigentümerversammlung Normenkette (§ 14 WEG; §§ 670, 683 BGB; Grundsätze positiver Vertragsverletzung nach BGB a.F.) Kommentar Hat ein Sondereigentümer nach eingetretenen Wasserschäden selbst Handwerker beauftragt, S...mehr

Leitsatz Unterlassungsansprüche wegen einer vereinbarungswidrigen Nutzung sind verwirkt, wenn seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Fakten: Der Antragsgegner in diesem Verfahren ist Eigentümer einer...mehr

Leitsatz Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan sind grundsätzlich nicht als verbindliche Nutzungsvereinbarungen zu werten Normenkette §§ 10, 15 WEG Kommentar Nimmt die Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf den Aufteilungsplan Bezug, so sind dessen Angaben zum übrigen Gemeinschaftseigentum (hier: "allg. Kinderwagen" und "allg...mehr

Leitsatz Vorstrafe des Geschäftsführers einer Verwaltungs-GmbH Normenkette (§ 21 WEG; Art. 12 GG) Kommentar Die Verurteilung des Geschäftsführers einer GmbH wegen eines Vermögensdelikts spricht gegen die Weiterbestellung der GmbH als Verwalter. Vorliegend war die Strafe auch noch nicht getilgt oder tilgungsreif (vgl. hierzu KG v. 20.3.1989, 24 W 4238/88, NJW-RR 1989, 842 und K...mehr

Leitsatz Nachträgliche Installation von Rollläden mit Motorantrieb als nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (Nachteil: Schallschutzverschlechterung) Überprüfung eines Sachverständigengutachtens durch den Tatsacheninstanz-Richter Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; §§ 12, 25 und 27 FGG Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Ve...mehr

Leitsatz Grenzabstand von Laubziergehölz (hier: Magnolie) im Gartensondernutzungsbereich Normenkette (§ 14 Nr. 1 WEG; , § 242 BGB; , §§ 41, 47 NachbG NW) Kommentar Das aus einem Garten-Sondernutzungsrecht fließende alleinige Gebrauchsrecht an einer Gartenfläche schließt die Befugnis des Berechtigten ein, die Fläche grundsätzlich nach Belieben und eigenem Geschmack gärtnerisch...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch die Kosten aufzunehmen, die ein Verwalter zur Deckung der Kosten eines gerichtlichen Wohnungseigentumsverfahren aus dem Gemeinschaftskonto aufgewandt hat. Die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens sind sodann gemäß der gerichtlichen Kostenentscheidung zu verteilen, und zwar nicht nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Ab...mehr

Leitsatz Haftung des Verwalters (fehlender Hinweis auf drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen und unterlassene Entscheidungsherbeiführung) Bei Entlastungsbeschlüssen ist auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer abzustellen Normenkette (§§ 27 Abs. 1 Nr. 2, , 28 WEG; , § 222 BGB a.F.) Kommentar Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen posit...mehr

Leitsatz Einberufungsmängel führen dann nicht zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn ausgeschlossen werden kann, dass diese ohne die Mängel nicht oder anders gefasst worden wären. Davon kann insbesondere dann ausgegangen werden, wenn die Wohnungseigentümer in einer späteren Eigentümerversammlung die Beschlüsse bestätigt haben. Fakten: Vorliege...mehr

Leitsatz Beschlussungültigkeit nur bei Kausalität von Einberufungsmängeln Anschluss eines Kachelofens an den gemeinschaftlichen Kamin (Zustimmungsverpflichtung der restlichen Eigentümer?) Normenkette (§§ 14 Nr. 1, , 23 Abs. 1, 2 WEG) Kommentar Einberufungsmängel führen dann nicht zur Ungültigerklärung der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn ausgeschlossen werden ka...mehr

Leitsatz Vereinbarte Trennung der Kostentragung für Gebäude und Tiefgarage Beschluss auf künftige Bildung nur einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage als Kostenverteilungsänderung nichtig Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde durch ZPO-Reform (Auswirkungen bleiben hier offen) Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 4 WEG; , § 574 Abs. 4 ZPO n.F. Kommentar In...mehr

Leitsatz Entfernung der Küche in zwei benachbart gelegenen Wohnungen und zukünftige Nutzung beider Wohnungen nur von einer Familie ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht nachteilig Normenkette (§§ 3 Abs. 2, , 14 Nr. 1, , 45 WEG) Kommentar Ohne Hinzutreten weiterer Umstände (Wanddurchbrüche o. Ä.) stellt es regelmäßig keinen unvermeidlichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WE...mehr

Leitsatz Für die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ist es nicht ausreichend, dass zu Beginn der Versammlung eine ausreichende Zahl von Eigentümern anwesend ist. Es ist nicht auf die Gegebenheiten zu Beginn der gesamten Versammlung abzustellen, sondern die Beschlussfähigkeit muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Fakten: Vorliegend stellte der Ver...mehr

Leitsatz Eigentümer muss sich im Zuge eines Wohnungsverkaufs nicht die Kenntnis des Verwalters hinsichtlich einer diesem zugestellten behördlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung zurechnen lassen Normenkette (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG; §§ 141, 779, 166 BGB) Kommentar Allein dadurch, dass der WE-Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Be...mehr

Leitsatz Allein dadurch, dass der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum als Zustellungsvertreter entgegennimmt, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die Kenntnis von dem Inhalt vermittelt. Fakten: Der Verkäufer einer Eigentumswohnung...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts nunmehr auch bei Ansprüchen aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen – vor Rechtshängigkeit – aus der Gemeinschaft ausgeschiedene Eigentümer (und auch gegen einen Insolvenzverwalter bei Freigabe des Wohnungseigentums vor Rechtshängigkeit Normenkette (§ 43 WEG) Kommentar "Das Wohnungseigentumsgericht – nicht das Prozessgericht –...mehr

Leitsatz Das Wohnungseigentumsgericht - nicht das Prozessgericht - ist für die Entscheidung über Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis zuständig, die gegen einen oder von einem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, der bereits vor Rechtshängigkeit der Wohnungseigentumssache aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Fakten: Mit dieser Entscheidung gibt...mehr

Leitsatz Formnichtiger Kaufvertrag Keine Anwendung der Grundsätze eines werdenden Wohnungseigentümers im Falle eines unwirksamen Kaufvertrags; keine Wohngeldzahlungsverpflichtungen Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG; § 313 BGB a.F.) Kommentar Das Entstehen einer faktischen Eigentümergemeinschaft setzt voraus, dass die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (KG, ZMR 1986, 295),...mehr

Leitsatz Keine einstweilige Anordnung auf "sofort wirksame" Zustimmung zu Instandsetzungsarbeiten Vollstreckung nach ZPO-Vorschriften Normenkette (§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2, , 44 Abs. 3, , 45 Abs. 3 WEG) Kommentar Streiten Wohnungseigentümer über die Sanierung einer undichten Dachterrasse und vor allem über Kostenbeteiligungen, kann durch einstweilige gerichtliche Anordnung ni...mehr

Leitsatz Wird der Verwaltungsbeirat im Beschlusswege ermächtigt, im Namen und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft mit dem neuen Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschließen, so ermächtigt die insoweit dem Verwaltungsbeirat erteilte Vollmacht diesen zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Vertragsgestaltung, ohne dass es einer Beschlussfassung über die Einzel...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses i.V.m. einem Feststellungsantrag auf tatsächlich erfolgte positive Beschlussfassung Ein vom Kopfprinzip abweichend vereinbartes Abstimmungsprinzip gilt auch bei einer Beschlussfassung über die Bestellung oder Abwahl eines Verwalters Stimmverbot des Verwalters (als Wohnungseigentümer) bei einer Beschlussfassung über seine Abberufung ...mehr

Leitsatz Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. Fakten: Der BGH hat vorliegend entschieden, dass es mit der Bedeutung des Stimmrechts eines Wohnungseigentümers nicht zu ...mehr

Leitsatz Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der n...mehr

Leitsatz Feststellung eines Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter ggf. auch nach der sog. Substraktionsmethode zulässig Zu beachten sind allerdings auch Einschränkungen bei einer solchen "Rechenoperation" (vgl. 2. Leitsatz des BGH) Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar "Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Lei...mehr

Leitsatz Vor Konkurs des Wohnungseigentümers fällig gewordene Wohngeldvorschüsse sind und bleiben auch bei Abrechnungsgenehmigungsbeschluss erst nach Konkurseröffnung einfache Konkursforderungen Normenkette (§§ 16, 28 WEG; §§ 3, 59, 106 Konkursordnung a.F.) Kommentar Vor dem Konkurs eines Wohnungseigentümers begründete und fällig gewordene Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvor...mehr

Leitsatz Ein Mitverschulden des Verwalters ist schon dann zu bejahen, wenn beim Vorliegen von Baumängeln den Wohnungseigentümern zwar der drohende Ablauf der Verjährungsfrist bekannt ist, der Verwalters es aber unterlässt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Fakten: Aufgrund mehrfacher Hinweise einzelner Wohnungseigentümer auf Ba...mehr

Leitsatz Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend mehrheitlich die Nachrüstung der Heizungsan...mehr

Leitsatz Mitverschuldenshaftung des Verwalters bei Verletzung seiner Pflicht, rechtzeitig eine Entscheidung der Eigentümer bei Vorliegen von anfänglichen Baumängeln herbeizuführen Ein Mängelbeseitigungsanspruch erfasst auch die Erstattung der Aufwendungen für ein Sachverständigen-Gutachten Normenkette (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; , § 633 BGB a.F.) Kommentar Ein Mitverschulden des Ve...mehr

Leitsatz Durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkter erstmaliger Herstellungsanspruch Normenkette (§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG; , §§ 12, , 27 FGG; , § 242 BGB) Kommentar Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan und den Bauplänen entsprechenden Zustands kann durch § 242 BGB ausgeschlossen sein. Hierfür ist eine ...mehr

Leitsatz Sofern Eigentümerbeschluss oder Verwalterzustimmung fehlen, hat ein anderer Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgängigmachung der eigenmächtigen Veränderungen, ohne dass es noch darauf ankommt, ob es sich um bauliche Veränderungen handelt, die den anderen Wohnungseigentümer in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtig...mehr

Leitsatz Keine beschlussweise Berichtigung früherer Eigentümerversammlungsprotokolle Ungültiger Beschluss auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens ohne Erkennbarkeit des Gegners Gemeinschaftliche Heizanlage in einer Mehrhausanlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss getrennt werden Normenkette (§§ 10, , 22, , 23, , 24 Abs. 6 WEG; , §§ 485 ff. ZPO) Kommentar Ein Besch...mehr

Leitsatz Erfolgt eine Nutzung von Räumlichkeiten entgegen dem in der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt gleichwohl zu Wohnzwecken, so beeinträchtigt diese Nutzung die übrigen gewerblich nutzenden Eigentümer dann, wenn der private Nutzer Unterlassung der gewerblichen Nutzung aufgrund der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gegenseitigen Pflichten nach § 15 Abs. 3...mehr

Leitsatz Interessenkonflikt des makelnden WE-Verwalters Normenkette (§ 12 WEG; § 652 BGB) Kommentar Die Rechtsprechung des BGH (v. 26.9.1990, IV ZR 226/89, NJW 1991, 168; v. 14.11.1990, IV ZR 36/90, ZMR 1991, 71), nach der ein WE-Verwalter, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit einer Wohnungsveräußerung abhängig ist und der wegen des institutionalisierten Konflikt...mehr

Leitsatz Die Frage einer Unbilligkeit des Kostenverteilungsschlüssels beurteilt sich insbesondere danach, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen. Das Verhältnis zwischen dem Wohnflächenanteil von 1/3 und einer Kostentragungspflicht von 1/2 erscheint nicht d...mehr

Leitsatz Keine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels selbst bei einer aus Altbau und Neubau bestehenden Wohnungseigentumsanlage und hohen Sanierungskosten im Altbau (Hausschwamm) Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG; , § 242 BGB) Kommentar Mangels abweichender Vereinbarung gilt auch in einer Gemeinschaft mit Alt- und Neubau zur Kostenverteilung § 16 Abs. 2 WEG (Kostenverteilung n...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer ihn beeinträchtigenden baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums - hier Errichtung einer Stützsäule am Rande der Grundstückszufahrt - findet seine Begrenzung durch den Einwand des Rechtsmissbrauchs. Fakten: Soweit eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums über eine ordnungsgemäße Ins...mehr

Leitsatz Unzulässige Änderung des Schaufensters eines Laden-Teileigentums in eine zusätzliche Eingangstüre durch den Bauträger; Wiederherstellung als Schadensersatzpflicht Normenkette (§§ 14, , 22 WEG; , §§ 823, , 1004, , 1011 BGB) Kommentar Ändert der Bauträger, der nicht Wohnungseigentümer ist, das Schaufenster eines Laden-Teileigentums in eine (zusätzliche) Eingangstüre um...mehr

Leitsatz § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass dann, wenn ein Verwalter fehlt, ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat, durch den Richter zu bestellen ist. Fakten: Die Dringlichkeit einer Notverwalterbestellung setzt dabei voraus, dass die Eigentümergem...mehr

Leitsatz Die Entscheidungskompetenz über die Sanierung einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" übertragen werden Verstoß gegen die gesetzlichen Organisationsstrukturen Normenkette (§§ 20, , 21, , 27 WEG) Kommentar Die Gemeinschaft hatte mehrheitlich u. a. den Beschluss g...mehr

Leitsatz Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" tangiert die Organisationsstrukturen der Gemeinschaft und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden. Fakten: Die ...mehr

Leitsatz Geldersatz für eine im sondergenutzten Garten entfernte hohe Tanne; im vorliegenden Fall bei Vorwurf nur fahrlässigen Verhaltens allerdings lediglich in Höhe der Kosten eines Jungbaumes Normenkette (§§ 14 Nr. 1, , 15 Abs. 3 WEG sowie , §§ 249, , 823, , 1004 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der einen auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche befindl...mehr

Leitsatz Sprechstellen im Wohnungseigentum gehören grundsätzlich zum Sondereigentum Normenkette (§§ 5, 14, 16 Abs. 2, 21 WEG) Kommentar Soweit keine anderen Vereinbarungen in der Teilungserklärung getroffen sind, gehören die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Sprechanlage eines Hauses zum Sondereigentum des jeweiligen Wo...mehr