Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Zulässige Veränderung des Dachs eines Reihenhauswohnungseigentums mit weitgehend vereinbarten Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Bauteilen (mangels öffentlich-rechtlich derzeit nicht zulässiger Grundstücksteilung) Normenkette (§ 22 WEG) Kommentar In einer Reihenhausanlage beabsichtigte ein Eigentümer, das Dach seines Hauses zu erneuern (Einbau einer besseren ...mehr

Leitsatz Beschlossener Rückschnitt einer Hecke als gärtnerische Pflegemaßnahme oder nachteilige bauliche Veränderung? Sonderumlagebeschluss Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 und 23 Abs. 4 WEG) Kommentar Der durch Eigentümerbeschluss vorgesehene dauerhafte deutliche Rückschnitt einer Hecke kann im Einzelfall, etwa dann, wenn die Hecke erkenn...mehr

Leitsatz 1. Veräußert der Alleingesellschafter-Geschäftsführer ein von ihm erworbenes unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus an "seine GmbH", die er zur Aufteilung bevollmächtigt und die die entstandenen vier Eigentumswohnungen noch im selben Jahr an verschiedene Erwerber veräußert, so können die Aktivitäten der GmbH nur dem Anteilseigner zugerechnet werden, wenn die Voraussetzunge...mehr

Leitsatz Kostenbelastung gemäß bestandskräftiger Abrechnungen, auch wenn sich nachträglich herausstellt, dass bei einem Miteigentümer abgerechnete Räume nicht zu seinem Sondereigentum gehören! Normenkette (§§ 23 Abs. 4, 28 WEG) Kommentar 10 Jahre lang wurde ein Eigentümer mehrerer Teileigentumsrechte auch mit Haus- bzw. Wohngeldkosten für eine Einheit belastet, die nicht zu se...mehr

Leitsatz Kein neuer Aufteilungsplan und keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Zusammenlegung zweier Sondereigentumseinheiten Normenkette §§ 3 Abs. 2 und 7 Abs. 4 WEG Kommentar Das Grundbuchrecht erfordert auch bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage abweichend vom ursprünglichen Plan keine Aktualisierung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Durch die rechtliche Vere...mehr

Leitsatz Ein konkludenter Vertragsschluss durch Entnahme von Energie kommt nicht in Betracht, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten besteht, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht werden. Fakten: Der Energieversorger hatte mit dem früheren Eigentümer einen Versorgungsvertrag abgeschlossen. Die Erwerber-GmbH trat in ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Abrechnung kann nicht deshalb angefochten werden, weil Hobbyräume zu Wohnzwecken genutzt werden und dieser Umstand bei einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Kostenverteilung nicht berücksichtigt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin nutzte die ihrem Raumeigentum zugeordneten Hobbyräume zweckbestimmungswidrig zu Wohnzwecken. Bei der K...mehr

Leitsatz Umstellung der Medienversorgung Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen vorliegend, die Medienversorgung der Wohnanlage künftig über einen Anschluss an das Breitbandkabel zu gewährleisten. Hierzu würde ein Miet- und Betriebsvertrag mit 15 Jahren Laufzeit zu einer bestimmten monatlichen Miete je Wohneinheit abgeschlossen. Eine Wohnungseigentümerin hat nun diesen Be...mehr

Leitsatz Abmahnung des Verwalters auf Entziehung des Wohnungseigentums Unzulässiger Feststellungsantrag auf Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit einer solchen Abmahnung Normenkette §§ 18, 21 Abs. 4, 43 WEG; § 256 ZPO Kommentar Der Verwalter hatte einen Eigentümer u.a. wie folgt abgemahnt: "Wegen Ihres den Gemeinschaftsinteressen zuwiderlaufenden renitenten Verhaltens erteilen wir I...mehr

Leitsatz Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts (Ausgleichs) für die Überlassung sondergenutzter Stellplatzflächen (zur Schaffung öffentlich-rechtlich vorgeschriebener Besucherparkplätze) Normenkette (§ 15 WEG; § 242 BGB) Kommentar Ist ein Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, den übrigen Wohnungseigentümern ursprünglich ihm überlassene Sondernu...mehr

Leitsatz Kein Wintergarten auf Terrassenfläche Fakten: Vorliegend hatte einer der Wohnungseigentümer auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenfläche einen Wintergarten zur Wohnnutzung errichtet. Auf einer anschließenden Eigentümerversammlung wurde eine nachträgliche Nutzungsgenehmigung der übrigen Wohnungseigentümer im Beschlussweg verweigert. Das Gericht hat demen...mehr

Leitsatz Im Verwaltervertrag kann ein Sonderkündigungsrecht der Wohnungseigentümer für den Fall vereinbart werden, dass der derzeitig für die Vewaltung zuständige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet. Fakten: Vorliegend wendet sich die Verwalterin gegen ihre Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags. Im Rahmen der Verlängerung der Verwalterstellung hatten die...mehr

Leitsatz Feststellungsantrag gegen Abmahnung ist unzulässig Fakten: Die Verwalterin einer Wohnanlage hatte vorliegend einen Wohnungseigentümer wegen gemeinschaftswidrigen Verhaltens abgemahnt. Der betroffene Wohnungseigentümer wendet sich nun gegen diese Abmahnung mit dem Antrag, festzustellen, dass diese Abmahnung unwirksam ist. Diesem Begehren des Eigentümers konnten die Ri...mehr

Leitsatz Verwaltervertraglich kann ein Sonderkündigungsrecht für den Fall eines Sachbearbeiterwechsels vereinbart werden Normenkette § 26 WEG Kommentar Vom Beschluss der Eigentümer über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden (Trennungstheorie). Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwaltervertrags kann der V...mehr

Leitsatz Ansprüche des Erstehers in der Zwangsversteigerung auf erstmalige Herstellung gemäß Aufteilungsplan Anspruchsdurchsetzung kann Treu und Glauben widersprechen Normenkette § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 90 Abs. 1 ZVG; § 12 FGG; § 242 BGB Kommentar Wer Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, muss sich nicht entgegenhalten lassen, der vorherige Wohnu...mehr

Leitsatz Ein rechtskräftiger Beschluss des Gerichts, nach dem ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, ein Fahrzeug auf einer bestimmten Grundstücksfläche abzustellen, erlaubt diesem, unabhängig von den rechtlichen Verhältnissen an der Teilfläche, gegen einen anderen Wohnungseigentümer gerichtlich vorzugehen, der die Fläche zum Lagern von Gegenständen benutzt. Fakten: Vorliegen...mehr

Leitsatz Keine Übertragung durch Mehrheitsbeschluss Fakten: Die Teilungserklärung enthielt vorliegend die Bestimmung, dass der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks, die seiner alleinigen Nutzung unterliegen, ordnungsgemäß instand zu halten ...mehr

Leitsatz Eigene Bestellung durch Mehrheitseigentümer? Fakten: Der Antragsteller und der Antragsgegner in vorliegendem Verfahren sind die beiden Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Mit dem Sondereigentum des Antragstellers sind 36/100 Miteigentumsanteile verbunden und mit dem des Antragsgegners 64/100. Das Stimmrecht bemisst sich nach der Größe der Miteigentumsanteile. Auf ei...mehr

Leitsatz Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat, und von dessen Nachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Überlassung der Dachgeschossflächen lediglich eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin hatte vorliegend d...mehr

Leitsatz Nutzungsentschädigung für erweiterte Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung Normenkette §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; §§ 987, 990 BGB Kommentar Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat (Erweiterung um 32,58 qm) und auch von dessen Rechtsnachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Leitsatz Wenn sämtliche Wohnungseigentümer den Anspruch auf Rechnungslegung geltend machen, bedarf es nicht eines vorherigen förmlichen Eigentümerbeschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung. Fakten: Im vorliegenden Fall hatten die Richter zunächst entschieden, dass der Anspruch auf Rechnungslegung auch gegenüber einem Verwalter besteht, dessen Amtszeit beendet ist. Die...mehr

Leitsatz Rechnungslegungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters Herausgabe aller Unterlagen ist im Erkenntnisverfahren zu prüfen Normenkette § 28 Abs. 4 WEG; §§ 362, 666, 667, 675 BGB Kommentar Ein Anspruch auf Rechnungslegung besteht auch gegenüber einem Verwalter, dessen Amtszeit beendet ist; die Verpflichtung zur Rechnungslegung ergibt sich aus § 28 Abs. 4 WEG, §§ 666, 675 B...mehr

Leitsatz Vertretungsbefugnis des WEG-Verwalters auch im Beschwerdeverfahren Auszahlung von Abrechnungsguthaben und Aufrechnungsbefugnis Normenkette §§ 21 Abs. 3, 27 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG; § 387 BGB Kommentar Soweit keine Interessenkollision vorliegt, kann der WEG-Verwalter die Eigentümergemeinschaft in gerichtlichen Verfahren umfassend vertreten. Es reicht regelmäßig, wenn die ...mehr

Leitsatz Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Verwaltungsmaßnahmen ist auf den Erkenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümergemeinschaft abzustellen. Spätere Erkenntnisse über die Angemessenheit der Verwaltungsmaßnahmen können weder eine ordnungsmäßige Maßnahme ordnungswidrig machen noch eine zunächst ordnungswidrige Maßnahme ordnungsmäßig werden lassen. Fakten:...mehr

Leitsatz Im Fall vereinbarter (nachträglicher) Unterteilung von Wohnungseigentum und geltendem Stimmrechts-Kopfprinzip kann keine Stimmrechtsvermehrung eintreten Normenkette § 25 Abs. 2 WEG Kommentar In einem Nachtrag zur Teilungserklärung wurde die Unterteilung von Wohnungseigentum gestattet. Vereinbart war zusätzlich, dass allen Eigentümern bekannt sei, dass durch die Untert...mehr

Leitsatz "Unzulässiger" Eigentümerbeschluss auf Abmahnung mit Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums gegen einen querulatorischen "Serien-Anfechtungstäter" Normenkette §§ 18, 19 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte auf Antrag des Verwalters folgenden Beschluss gefasst: "Die Eigentümergemeinschaft legitimiert die Verwaltung, den Eigentümer … abzumahnen, nicht jährlich w...mehr

Leitsatz Kein Druck durch ungerechtfertigte Abmahnung Fakten: Über zehn Jahre lang hatte ein Wohnungseigentümer jeweils die wesentlichen Beschlüsse der Gemeinschaft wie diejenigen über Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und größere Instandsetzungsmaßnahmen angefochten und die jeweiligen Verfahren durch alle Instanzen betrieben. Die Gemeinschaft war demnach mit erheblichen Geri...mehr

Leitsatz Eingeschränkter Zutritt für fachliche Berater Fakten: Grundsätzlich sind Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, aufgrund entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sa...mehr

Leitsatz Der Verwalter darf grundsätzlich im Interesse aller Eigentümer auch Berater (z.B. Rechtsanwälte oder Architekten) ohne Ankündigung mit in die Versammlung nehmen Beschlussfassung über die Ermächtigung zur Verfahrensführung auf Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Entfernung eines Wintergartens) kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Normenkette §§ 21 Abs...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung mehrerer Eigentümer in nicht verbundenen Verfahren und Hauptsacheerledigung Normenkette §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 WEG Kommentar Wird ein Eigentümerbeschluss von mehreren Wohnungseigentümern angefochten und nimmt das AG eine Verfahrensverbindung nicht vor, so tritt in den weiteren Anfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache ein, wenn in e...mehr

Leitsatz Erhöhung der Verwaltervergütung während der Laufzeit eines Verwaltervertrags insbesondere bei anfänglicher Fehlkalkulation sehr fraglich Erweiterte Amtsermittlungspflicht des Gerichts im Abrechnungsbeschluss-Anfechtungsverfahren, wenn der Verwalter Abrechnungen nicht vor der Versammlung an die Eigentümer verschickt hat Normenkette §§ 26, 28 Abs. 5, 43, 44 WEG; § 12 FG...mehr

Leitsatz Stichwortartige Bezeichnung von Beschlussgegenständen im Einladungsschreiben ausreichend Beschlusszuständigkeit einer bestimmten Eigentümergruppe Beschwerdeberechtigung des Verwalters, wenn seine Rechtsstellung betroffen ist Zurückverweisung, wenn eine Hauptsacheentscheidung durch das Rechtsbeschwerdegericht wegen mangelnder Sachaufklärung durch die Vorinstanzen nicht ...mehr

Leitsatz Der Verwaltungsbeirat darf grundsätzlich keine Sondervergütungen im Verwaltervertrag vereinbaren Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen in Verfahrensstandschaft kann auch noch während des Verfahrens erteilt werden Rubrumsberichtigung Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 675 BGB Kommentar Enthält der Beschluss über die Bestellung des Verwalters Regelungen ...mehr

Leitsatz Festsetzung des Verwalterhonorars durch das Gericht (Beschwerdebefugnis) Normenkette §§ 26 Abs. 1, 43 Abs. 2 WEG Kommentar Bei Verpflichtungsanträgen des WEG-Verwalters gegen die Gemeinschaft auf Festsetzung der Vergütungshöhe kann hinsichtlich der Beschwerdebefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen sein, dass neben seinen persönlichen finanziell...mehr

Leitsatz Bezeichnung der Gläubiger einer Zwangshypothek Normenkette (§ 15 Abs. 1a GBV) Kommentar Auch bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften (wie hier) sind als Gläubiger einer Zwangshypothek sämtliche Wohnungseigentümer mit Vornamen, Familiennamen, Geburtsdatum oder statt Letzterem Beruf und Wohnort als Berechtigte zu bezeichnen (§ 15 Abs. 1a Grundbuchverfügung; BayObL...mehr

Leitsatz Stimmrechtsfragen nach Unterteilung des Wohnungseigentums (im Falle des gesetzlich geltenden Kopfprinzips); Stimmenmehrung Normenkette § 25 Abs. 2 WEG Kommentar Steht ein Wohnungseigentum in Bruchteils-Miteigentum und teilen die Mitberechtigten dieses Eigentum in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, kommt bei gelte...mehr

Leitsatz Steht ein Wohnungseigentum zwei Wohnungseigentümern je zur Hälfte zu und teilen diese dasselbe in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, kommt bei gesetzlichem Kopfstimmrecht zu dem der Rechtsgemeinschaft zustehenden Stimmrecht ein durch die Alleinberechtigung begründetes weiteres Stimmrecht hinzu. Fakten: Ist das S...mehr

Leitsatz Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer kann sich aus den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls ergeben, dass ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet ist, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, zu deren Bewirtschaftung zu...mehr

Leitsatz Trennung zwischen der sog. faktischen Gemeinschaft und der in Vollzug gesetzten "realen" Wohnungseigentümergemeinschaft? Normenkette § 25 WEG Kommentar Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt, wenn ihr auch noch nicht alle Mitglieder der früheren werdenden/faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, so kann die Eigentümerversammlung ...mehr

Leitsatz Die Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel im Grundbuch, wonach über Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann, bedarf nicht der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter, zum Beispiel eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger. Fakten: Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über die Einführung von Öffnungsk...mehr

Leitsatz Das Grundbuchamt kann keine Zustimmung der Grundpfandrechtsinhaber zur Eintragung einer nachträglich vereinbarten Öffnungsklausel verlangen! Normenkette §§ 10, 23 WEG; §§ 877, 876 Satz 1 BGB Kommentar Alle Eigentümer einer Gemeinschaft hatten in Änderung der Gemeinschaftsordnung die Eintragung einer Öffnungsklausel mit folgendem Wortlaut beantragt: "Änderung der Gemein...mehr

Leitsatz Abgrabungen an einer Gartensondernutzungsfläche stellen begrifflich eine bauliche Veränderung dar, die ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann zulässig sind, wenn die Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands oder der Instandsetzung und Instandhaltung dient oder wenn andere Wohnungseigentümer dadurch keinen über § 14 Nr. 1 WEG h...mehr

Leitsatz Zu den Grenzen eines Ausbaurechts Nutzungsmöglichkeit Fakten: In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass der über dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers gelegene Dachboden als Wohnung ausgebaut werden darf. Folglich nahm der Wohnungseigentümer entsprechende Baumaßnahmen vor und baute Dachfenster in die Dachfläche ein und errichtete weiter eine Loggia. Die Befugni...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Auftragsvergaben durch den Verwalter können dessen Abberufung rechtfertigen Normenkette §§ 26 Abs. 1 und 27 Abs. 1 WEG; § 626 BGB Kommentar Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbeso...mehr

Leitsatz Auch konkludente Beschlussergebnis-Feststellung Gitter zum Dachboden mit Versorgungseinrichtungen muss unverschlossen bleiben Normenkette §§ 15, 22, 24 Abs. 6 WEG Kommentar Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu; insoweit handelt es sich im Regelfall um eine Voraussetzung für ...mehr

Leitsatz In der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht eine Beiratswahl nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei Zwistigkeiten in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch di...mehr

Leitsatz Wahl persönlich geeigneter Beiratsmitglieder Verwalter muss nicht Rechtsrat gegen sich selbst einholen Normenkette §§ 21 Abs. 3, 29 Abs. 1 WEG Kommentar Eine Beiratswahl widerspricht nur dann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei bestehenden Auseinandersetzungen in einer Gemeinschaft reicht es ...mehr

Leitsatz Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Fakten: Vorliegend wurden Sanierungsarbeiten an der Fassade der Wohnanlage über zwei Jahre durchgeführt und die entstandenen Kosten erst nach Abschluss der Arbeiten in die Jahresabrechnung des Fertigs...mehr

Leitsatz Jahresübergreifende Abrechnung der Kosten mehrjähriger Instandsetzungsarbeiten Baukosten-Sonderumlage in der Jahresabrechnung Normenkette §§ 16 Abs. 2, 212 Abs. 3 und 28 Abs. 5 WEG Kommentar Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Bei Zweifeln übe...mehr

Leitsatz Der BGH klärt auf Vorlage des OLG Schleswig in einer Einzelfall-Grundsatzentscheidung die Problematik des Anbringens einer Parabolantenne durch einen ausländischen Wohnungseigentümer (unter Hinweis auf vorliegend getroffene Vereinbarungen und einen generellen Verbotsbeschluss sowie unter Berücksichtigung der verfassungs- und wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätze) ...mehr