Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag (nach § 3 WEG) kann eine werdende (faktische) Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen Rechtsbeschwerdegericht kann noch über die Zuständigkeit entscheiden, wenn über die Frage Prozessgericht/Wohnungseigentumsgericht nicht vorab entschieden wurde Normenkette § 3 WEG, § 50 WEG, § 17a GVG, § 29 ZPO Ko...mehr

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG kann eine werdende Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen. Fakten: Bedeutung hat die Aussage im Leitsatz für den Rechtsweg bei Streitigkeiten nach der Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag. Denn das Wohnungseigentumsgericht ist nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG g...mehr

Leitsatz Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann grundsätzlich aufgrund dessen Ermächtigung den Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in eigenem Namen vor dem Wohnungseigentumsgericht geltend machen. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer brachte eine grüne Sichtschutzmatte aus Kunststoff hinter einem Maschendrahtzaun an, der zwei Sondernutzungsflächen am Garte...mehr

Leitsatz Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. Erfüllt die Beschränkung diese Voraussetzung nicht, so ist der Antrag grundsätzlich als Anfechtung des ganzen Eigentümerbeschlusses auszulegen. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich die Anschaffung einer Satellitenanlage als Ersatz für das ...mehr

Leitsatz Ersetzung eines Breitbandkabelanschlusses durch eine Gemeinschafts-Satelliten-Empfangsanlage im vorliegenden Fall keine nachteilige bauliche Veränderung Teilanfechtung eines Beschlusses Normenkette § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit großer Mehrheit wurde ein Beschluss gefasst, eine Gemeinschafts-Satel...mehr

Leitsatz Grüne Sichtschutzmatte aus Kunststoff hinter einem Maschendrahtzaun zwischen zwei Garten-Sondernutzungsflächen als nachteilige bauliche Veränderung Der Mieter als gewillkürter Prozessstandschafter für ein Klageverfahren auf Beseitigung einer baulichen Veränderung Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Das Anbringen einer grünen Sichtschutz...mehr

Leitsatz Lässt der Verwalter elektrische Zuleitungen zu einzelnen Kellerabteilen unterbrechen, die nach seiner Auffassung unberechtigt angebracht worden sind, kann ein Wiederherstellungsanspruch nur von der Gemeinschaft insgesamt oder mit deren Ermächtigung von einem Wohnungseigentümer gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Fakten: Der Verwalter hat nach § 27 WEG u.a. di...mehr

Leitsatz überlässt der Wohnungsverkäufer die Wohnung bereits vor Umschreibung dem Käufer, so hat er dennoch für Sachbeschädigungen einzustehen, die der Käufer oder die von diesem beauftragten Leute bei einem gestatteten Dachausbau am Treppenhaus herbeiführen. Fakten: Der bereits nutzungsberechtigte Käufer beispielsweise einer Dachausbauwohnung kann nicht zum Kreis der "Wohnun...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr

Leitsatz Haftung des Verkäufers bei mangelhaften Ausbesserungsversuchen durch den Käufer Normenkette § 14 Nr. 1 und 2 WEG; § 278 BGB Kommentar 1. Überlässt der Wohnungsverkäufer die Wohnung bereits vor Eigentumsumschreibung dem Käufer, so hat er dennoch für Sachbeschädigungen einzustehen, die der Käufer oder die von diesem beauftragten Personen bei einem gestatteten Dachausba...mehr

Leitsatz Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter auch nur im Rahmen entsprechend erteilter Ermächtigung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer, welche nicht die Lasten- und Kostenbeiträge zur Gemeinschaft (Wohngelder) betreffen, bedarf der Verwalter einer besonderen Ermächtigung der Eigentümer 2. Von d...mehr

Leitsatz Die Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes durch bloßen Mehrheitsbeschluss ist unwirksam. Es mag offen bleiben, ob ein solcher Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich e...mehr

Leitsatz Umstrittene Nichtigkeitsfrage eines solchen Beschlusses war nicht zu entscheiden Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Kommentar 1. Wird durch sog. Vorfälligkeitsbeschluss die Wohngeldzahlungsfälligkeit nach Teilungserklärungsvereinbarung geändert, kann eine solche Änderung nur durch (neuerliche) Vereinbarung erfolgen, wenn sich die Gemeinschaft vorbehalten habe, diese V...mehr

Leitsatz Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für die einzelnen Gebäude einer Mehrhausanlage getrennt abzurechnen sind, so folgt hieraus zugleich die Befugnis, über die entsprechende (kostenauslösende) Maßnahme selbst zu befinden. Fakten: In der Teilungserklärung der aus einem Vorder- und Hinterhaus bestehenden Wo...mehr

Leitsatz Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus) Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher ...mehr

Leitsatz Die Entlüftung der Küche durch eine Dunstabzugshaube mit eingebauten Filtern führt zu einer geringeren Geruchsbelästigung außerhalb der Wohnung als die Entlüftung durch das Fenster. Verfügt die Küche über eine derartige Entlüftungsanlage, ist der Wohnungseigentümer deshalb nicht verpflichtet, zur stärkeren Vermeidung von Küchengerüchen die Dunstabzugshaube als Umluf...mehr

Leitsatz Großzügige Auslegung gestellter Anträge in WE-Verfahren Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 906 BGB, § 1004 BGB, § 253 ZPO Kommentar 1. Auf Sonderwunsch wurde in einer EG-Wohnung in der Außenwand der Küche eine mit Filtern ausgestattete Öffnung für einen Dunstabzug angebracht, die in den Bauplänen nicht vorgesehen war. Der Eigentümer im I. OG darüber fühlte sich durch ins F...mehr

Leitsatz Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG. Fakten: Die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eige...mehr

Leitsatz Vereinbarte "Zwangsvertretung" aller in der EV nicht anwesenden Eigentümer durch den Verwalter(?) Auch "einstimmiger" Beschluss (hier: zur Kostenverteilung einer Außenfenster-Sanierung zu Lasten der einzelnen Eigentümer) führt nicht zu einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnu...mehr

Leitsatz Die Entfernung eines Kaminzugs stellt eine auf Dauer angelegte, gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, mithin also eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar, durch die die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage in ihren Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer beseitig...mehr

Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Wurde einem Eigentümer bereits rechtskräftig ein Beseitigungsanspruch gegen einen Miteigentümer zuerkannt und entscheidet sich im Nachhinein die Gemeinschaft mehrheitlich auf "Zustimmung" zum Anbringen der Markise, ist dieser Beschluss auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (vgl. bereits OLG Köln vom 29.4.1997, Az.: 16 Wx 76/97). Selbst ...mehr

Normenkette § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG Kommentar Bereits 1982 hatten Eigentümer den Mehrheitsbeschluss gefasst, "die Wahl von Nichteigentümern zu Beiräten ist dann zulässig, wenn es sich um Ehegatten eines Eigentümers handelt." Auf jetzigen Antrag hin erklärt das Gericht diesen Beschluss für nichtig (Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums). Zum Kernbereich gehöre nicht ...mehr

Leitsatz Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu seinem Ausscheiden eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Fall daz...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 158 Abs. 2 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") einem Wohnungseigentümer personenbezogen - ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (hier: an einem gemeinschaftlichen Bastelraum) - bedingt - bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft einger...mehr

Leitsatz Die Feststellung, dass in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist, setzt voraus, dass die Anzahl der Ja-Stimmen ermittelt wird; die Feststellung der Anzahl der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen reicht nicht aus. Fakten: Anlässlich der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung wurden vom Versammlungsleiter le...mehr

Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 22 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Die Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentums (atypischen Wohnungseigentums) gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum (gem. § 5 Abs. 2 WEG). 2. Das Aufstellen von breitflächigen Sonnenkollektoren (zur Erzeugung von Warmwasser) mit einem Neigungswinkel von 45 Grad auf dem Flachdach eines Reih...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 19 GBO Kommentar - Vorlage zum BGH - 1. Die Abänderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts bedarf materiell-rechtlich der Einigung aller Eigentümer und der Zustimmung derjenigen dinglich Berechtigten, deren Rechtstellung nachteilig berührt wird (h.M.). 2. Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um die materiell-rechtlichen Aufheb...mehr

Leitsatz Das Aufstellen von breitflächigen Sonnenkollektoren mit einem Neigungswinkel von 45° auf dem Flachdach eines Hauses stellt eine bauliche Veränderung dar. Fakten: Nach § 1 Abs. 5, § 5 Abs. 2 WEG ist das Dach eines Hauses zwingend Gegenstand des Gemeinschaftseigentums. Das gilt selbst dann, wenn es sich um Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentum...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Wohnungseigentums öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere solche des Baurechts einhält; Voraussetzung ist aber, dass es sich bei diesen Vorschriften um sog. drittschützende Normen handelt. Fakten: Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den andere...mehr

Leitsatz Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadensereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens am Sondereigentum, der sich daraus ergibt, dass von ihm anschließend nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden. Fakten: Innerhalb eines Wohnungseigentums wurde ein En...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung (hier: Errichtung einer Rollstuhlrampe) durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss genehmigt, kann dessen Abänderung wegen grober Unbilligkeit nur verlangt werden, wenn sich die Treuwidrigkeit aus neu hinzugetretenen Umständen ergibt. Fakten: Bei dem Bau der Rollstuhlrampe handelte es sich zwar um eine bauliche ...mehr

Leitsatz Drittschützende Normen des öffentlichen Rechts sind einzuhalten Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung von 1980 war ein Sondereigentum in einer Appartement-Hotel-Anlage als "Verwalterwohnung"zweckbestimmt. Bereits im Zuge der Errichtung der Anlage wurde diese Wohnung in 3 Wohnungseigentumsrechte unterteilt; die Rechte wurden...mehr

Leitsatz Von solchen Maßnahmen muss der Verwalter den Sondereigentümer nicht unterrichten, wenn dessen Mieter Kenntnis von dem Schadensfall hat (!) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. In einer Wohnung wurde ein Entlüftungsventil für die Hauptwasserleitung, durch die mehrere Wohnungen versorgt werden, undicht; es trat Leitungswasser aus und durchnässte die...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als "Laden" oder "Ladengeschäft" beschrieben, ist einer solchen Nutzungsbeschränkung zu entnehmen, dass die Räume grundsätzlich auch nur als Laden während der normalen (gegenwärtig allerdings in einer Ausweitung begriffenen) Öffnungszeiten genutzt werden dürfen und demzufolge etwa ein Gasts...mehr

Leitsatz Eine im Gemeinschaftsverhältnis liegende besondere Treuepflicht gebietet nicht die Hinnahme eines substanziellen und fortdauernden Eingriffs in Gestalt der Mitbenutzung eines Teiles des Sondereigentums, um einem anderen Wohnungseigentümer die kostenintensivere, aber durchaus mögliche, Verlegung von Wasserleitungen unter seinem Parkettboden zu ersparen. Fakten: Ein Wo...mehr

Normenkette § 18 WEG, § 13 GBO Kommentar 1. Eine in der Teilungserklärung nach dem WEG vorgesehene Regelung zur Entziehung des Wohnungseigentums, die als Gründe der Entziehung u.a. "nachbarrechtliche Störungen"und "schwere persönliche Misshelligkeiten"nennt, kann wegen mangelnder Bestimmtheit nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Beteiligte müssen auch hier klare und ein...mehr

Leitsatz § 18 WEG lässt weitere Regelungen zur Entziehung des Eigentums grundsätzlich zu. Derartige modifizierende oder erweiternde Vereinbarungen müssen indes den Bestimmtheitsgrundsatz beachten. Fakten: Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts hatte den Eintragungsantrag einer Gemeinschaftsordnung beanstandet, da diese eine unbestimmte Regelung zur Frage der Entziehung des Wohn...mehr

Normenkette § 21 Abs. 5 WEG, § 823 BGB Kommentar 1. Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entsprechenden Verwaltung gehört auch die Wahrung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Im vorliegenden Fall besaßen die Wohnungseigentümer für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Garagenvorplätze diese Pflicht. Man versteht hierunter die allgemein...mehr

Leitsatz Ausbau von Dachgeschossräumen zu Wohnräumen kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Normenkette § 22 WEG, § 890 BGB, § 5 GBO Kommentar 1. In der Gemeinschaftsordnung einer Teilungserklärung war u.a. geregelt: "Der teilende Eigentümer behält sich das Recht vor, die in einem Lageplan kenntlich gemachten Dachbodenräume einzelnen Sondereigentümern zur alleinigen Son...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung § 16 Abs. 2 WEG hinsichtlich der konstruktiven Teile einer Teileigentums-Bruchteilsgemeinschaft "Tiefgarage" nicht eindeutig ausdrücklich abbedungen worden, so sind alle Miteigentümer (also nicht nur die Bruchteilseigentümer des Tiefgaragenteileigentums) gem. § 16 Abs. 2 WEG verpfli...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung an keiner Stelle ausdrücklich § 16 Abs. 2 WEG hinsichtlich der konstruktiven Teile der Teileigentumseinheit Tiefgarage abbedungen und eine abweichende Regelung getroffen worden, so sind alle Miteigentümer, auch wenn sie nicht Bruchteilseigentümer der Tiefgarage sind, gem. § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, anteilig die Kosten für die Instands...mehr

Leitsatz Stellt sich nach bestandskräftiger Jahresabrechnung heraus, dass den dort u.a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. Fakten: Die Wohnungseigentümer können auch bestandskr...mehr

Leitsatz Eine ungültige Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung kann nach § 119 Abs. 1 Alt. 2 BGB mit dem Ziel angefochten werden, sie durch eine gültige zu ersetzen. Fakten: Die einzelne Stimmabgabe durch einen Wohnungseigentümer in Ausübung seines Stimmrechts ist als einseitige empfangsbedürftige, gegenüber den übrigen anwesenden Wohnungseigentümern oder dem Vers...mehr

Leitsatz Ungültige Stimmabgabe in der Versammlung kann nach allgemeinen Regeln des BGB mit dem Ziel angefochten werden, sie durch eine gültige zu ersetzen Anfechtung ist jedenfalls bis zum Abschluss der Auszählung von Stimmzetteln (hier: bei "offener" Abstimmung mittels schriftlicher Stimmzettel) möglich Normenkette § 23 WEG, § 119 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Bei durchgeführter "of...mehr

Leitsatz Bei gestattetem Ausbau von Speicherräumen zu einer Wohnung hat der Berechtigte grundsätzlich sowohl die Kosten des Ausbaus als auch die daraus für die Gemeinschaft entstehenden Folgekosten zu tragen Nach erfolglosem Rechtsmittel gegen einen Zwischenfeststellungsbeschluss darf die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nicht dem abschließenden Gericht...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Ihm muss u.U. auch gestattet werden, bei Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte zum Zwecke der Erforschung von Schadensursachen Sondereigentum zu betreten Normenkette § 27 WEG, § 28 WEG, § 14 Nr. 4 WEG Kommentar Ein Verwalter ist gehalten, bei Schadensereignissen allen in Betracht kommenden Ursachen nachzugehen. Ein Wohnungseigentümer muss hier auch - nach Ankündigung -...mehr

Leitsatz Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch dann nicht, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine Abgrenzung der ...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht (hier: an Gartenflächen) ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht, wenn in einer für z...mehr

Normenkette § 47 WEG, § 20a FGG Kommentar Zur Kostenentscheidung in einem Wohngeldverfahren, wenn der säumige Wohnungseigentümer (Wohngeldschuldner) während des Verfahrens vor dem AG Zahlung leistet und der Antragsteller verspätet (hier: erst im Erstbeschwerdeverfahren) Hauptsacheerledigung erklärt. Link zur Entscheidung ( BayObLG, Beschluss vom 09.03.2000, 2Z BR 11/00) zu Grup...mehr