Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Leitsatz Sondergenutzte Terrassenfläche darf nicht baulich verändert werden (hier: Abriss eines Kaminabzugs) Normenkette (§§ 10 Abs. 2, 15 Abs. 1, 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts (hier: an einer Dachterrassenfläche) beinhaltet nicht zugleich die Gestattung der Vornahme baulicher Veränderungen am fraglichen Gebäudeteil oder an der Grundstücksf...mehr

Leitsatz Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur der Handlungsstörer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, nicht aber der Sondernachfolger des Handlungsstörers. Dieser ist lediglich als Zustandsstörer zur Duldung der Beseitigung verpflichtet. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte das Sondernutzungsrecht an einem Dachraum erworben. Dieser war bei Errichtung de...mehr

Leitsatz Ist ein Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis gemäß § 242 BGB verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche der Eigentümergemeinschaft zur Bereitstellung von Besucherparkplätzen zu überlassen, so rechtfertigen es die Grundsätze von Treu und Glauben nicht, dass die Sondernutzungsfläche der Gemeinschaft ohne Zahlung eines Ausgleichs zu überlassen ist. Fakten: N...mehr

Leitsatz Auflagenbedingte Überlassungspflicht sondergenutzter Stellplätze an die Gemeinschaft gegen Ausgleichszahlung Normenkette (§ 15 WEG; § 242 BGB) Kommentar 1. Sind in einer größeren Gemeinschaft nach Baugenehmigung oberirdische Besucherparkplätze gefordert, ist ein Eigentümer, dem entsprechende Sondernutzungsrechte an oberirdischen Kfz-Stellplätzen zustehen, die aus tats...mehr

Leitsatz Streiten die Beteiligten weder über den Bestand noch über den Geltungsbereich eines Sondernutzungsrechts, ist Gegenstand der Auseinandersetzung vielmehr eine schuldrechtliche Verpflichtung aus dem mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag, liegt keine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit im Sinne von § 43 Abs. 1 WEG vor. Fakten: Im Wohnungskaufvertrag war vereinb...mehr

Leitsatz Individualanspruch auf Herausgabe im Gemeinschaftseigentum stehender Kellerräume Gegenanspruch auf Kellerneuverteilung nicht begründet, wenn nach Gemeinschaftsordnung jede Gebrauchsregelung einer Vereinbarung bedarf und diese (wie vorliegend) nicht zustande kommen kann Auflösung eines bisher bestehenden Mietverhältnisses bei Eigentumserwerb des Mieters (mit gleichzeit...mehr

Leitsatz Vorschnelle, eigenmächtige Reparaturmaßnahme des Verwalters (hier: nach Bruch einer Abwasserleitung) Beeinträchtigung eines Stellplatz-Sondereigentums bzw. Sondernutzungsrechts durch neue Rohrleitungsführung (Kernbereichseingriff); Beseitigungspflicht Passiv-Legitimation des Verwalters für Schadensersatzanspruch des betroffenen Eigentümers Schadensberechnung (unter Be...mehr

Leitsatz Keine bauliche Veränderung, die mieterseits erlaubtermaßen vor Entstehen einer werdenden Gemeinschaft vorgenommen wurde (hier: unter einem Garten-Sondernutzungsrecht verlegte Wasserleitung zu einem Schwimmbecken) Normenkette (§§ 8, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; §§ 903, 1004 BGB) Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Miteigentümer nicht die B...mehr

Leitsatz Verzicht des Bauträgers auf Erstellung eines Sondereigentums (hier: eines Tiefgaragen-Teileigentums) Bereinigungs- und Mitwirkungspflicht aller Eigentümer nach Treu und Glauben, ohne Zahlung eines Wertausgleichs die Miteigentumsanteile des nicht errichteten Tiefgaragen-Teileigentums unter Aufhebung dieses Sondereigentums zu übernehmen Normenkette (§ 8 Abs.1 WEG; § 242...mehr

Leitsatz Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (nicht über vorweggenommene Ermächtigungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung) Gültige kaufvertragliche Vollmachtserteilung als Zustimmung der restlichen Wohnungseigentümer zur Schaffung neuen Wohnungseigentums durch Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum Normenkette (§§ 4, 10 Abs. 1 WEG; § 53 G...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise durch die Schaffung eines Kinderspielplatzes für alle Wohnungseigentümer entzogen, bestimmt sich der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die anderen Wohnungseigentümer nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert von Erholungsflächen. Fakten: Das Bauaufsichtsamt hatte anlässlich ...mehr

Leitsatz Bewertung des Anspruchs nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert der Erholungsflächen Normenkette § 15 Abs. 1 WEG; § 812 ff. BGB Kommentar 1. Ein gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer musste einen Teil seiner Gartensondernutzungsfläche gemäß Forderung des Bauaufsichtsamtes der Gemeinschaft zum Zwecke der Errichtung eines Kinderspielplatzes (mit Buddelki...mehr

Leitsatz Veräußert ein Antragsteller sein Wohnungseigentum, führt er das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den Erwerber (den neuen Rechtsträger) fort Keine Hauptsacheerledigung im Beschlussanfechtungsverfahren zur Kostentragung und Finanzierung zuvor beschlossener Sanierungs-Sicherungsmaßnahmen selbst bei zwischenzeitlicher Durchführung dieser Maßnahmen Normenkette § 21 A...mehr

Leitsatz Auslegung einer Vereinbarung, dass für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein Mehrheitsbeschluss ausreicht Bei Zustimmungsersetzung einer baulichen Veränderung durch Mehrheitsbeschluss bindet dieser die Eigentümer auch hinsichtlich der Kostenbeteiligung Darf ein Sondernutzungsberechtigter auf eigene Kosten eine bauliche Veränderung vornehmen, kann die e...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens auf einer Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 23.00 Uhr untersagt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis, die den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24.00 Uhr gestattet, steht dem in der Regel nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten per Mehrheitsbesch...mehr

Leitsatz Erlöschen eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts im Veräußerungsfall Normenkette (§ 10 WEG, § 15 WEG) Kommentar Ein durch Vereinbarung nur schuldrechtlich begründetes, nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, der der bisherigen schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt. Lin...mehr

Leitsatz Allstimmiger "Beschluss" hinsichtlich der Abänderung eines Stellplatz-Sondernutzungsrechts ist der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung Normenkette § 10 Abs.2 WEG, 15 Abs.1 WEG; § 873 Abs.2 BGB Kommentar 1. In einer Eigentümerversammlung 1993 wurde u.a. die Verlegung eines Stellplatzes im vereinbarten Sondernutzungsrecht einstimmig (...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eine Abänderung der in der Teilungserklärung niedergelegten Regelung hinsichtlich eines Sondernutzungsrechts allstimmig "beschlossen", liegt der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung vor. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten auf einer Versammlung über die Verlegung eines Stellplatzes entschieden, an dem e...mehr

Leitsatz Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, dann kann durch Eigentümerbeschluss bestimmt werden, dass auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen. Fakten: Dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wurde das Sondernutzungsrecht a...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 2 WEG Kommentar 1. Zur Hausordnung wurde u.a. beschlossen, dass Blumenkästen auf Balkonen und Terrassen nur innerhalb der Brüstung angebracht werden dürften. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung ließ auf seiner Terrassen-Brüstung Blumenkästen anbringen und beantragte die Ungültigkeitserklärung des vorgenannten Hausordnungs-Eigentümerbeschlusses, ...mehr

Leitsatz Ebenfalls besondere Kosten-Ermessensentscheidung Normenkette § 10 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit offensichtlich einstimmigem Beschluss gestattete eine Gemeinschaft Terrassenwohnungseigentümern auch die Nutzung von links und rechts neben den Terrassenwohnungen vorhandenen Dachflächen ebenfalls zu Terrassennutzzwecken. D...mehr

Leitsatz Eine wesentliche Änderung einer Sondernutzungsfläche liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden. § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Fakten: Der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ist in der Te...mehr

Normenkette § 7 Abs.3 und 4 WEG, § 15 WEG, § 48 Abs.3 Satz 1 WEG; § 551 Nr. 1 ZPO Kommentar 1. Gegenstand und Inhalt eines eingeräumten Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche ergeben sich aus der Eintragung im Grundbuch, welche Bezug nimmt auf die vertragliche Einräumung dieses Rechts. Das Rechtsbeschwerdegericht kann den Inhalt des Grundbuchs sowie die in der Eintragung ...mehr

Leitsatz Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen Normenkette § 5 Abs.2 WEG Kommentar 1. Aus der zwingenden Besti...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war den jeweiligen Reihenhäusern rechtswirksam ein Terrassen- und Gartensondernutzungsrecht nach entsprechenden "Freiflächenplänen" zugeordnet und u.a. in Änderung des § 22 Abs. 1 vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer (hier Wohnungserbbauberechtigte) hinsichtlich der Benutzung seines Hauses bzw. der seinem Sond...mehr

Normenkette § 1 WEG, § 5 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG Kommentar Nur wenn sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer die Eintragung bewilligen, kann eine Grunddienstbarkeit an einem Sondernutzungsrecht (hier: Kfz-Stellplatz) begründet werden. Der Senat folgt hier der einhelligen obergerichtlichen Rechtsprechung und der ganz überwiegenden Literaturmeinung (vgl. zuletzt BayObLG NJW-RR 19...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Wurde anstelle zweier ursprünglich begründeter und erbauter Einzelbalkone später ein großer, durchgehender Ständerbalkon geschaffen, der sich über eine einheitliche Fläche von 2 Wohnungen erstreckt, entstand hier gemeinschaftliches Eigentum mit gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechten der beiden Wohnungen am Gesamtbalkon. Die ...mehr

Normenkette § 15 WEG Kommentar 1. In einer gemischt genutzten größeren Wohnanlage war zu Gunsten von Teileigentümern die Anbringung von Werbemitteln, (Tafeln, Firmenzeichen, Leuchtreklame) sehr großzügig vereinbart; Gewerbeeinheiten erhielten auch Sondernutzungsrechte vor ihren Einheiten im Bereich vorgelagerter Laubengänge, ebenfalls mit der Berechtigung, dort mobile Verkauf...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für den Antragsteller hinsichtlich der Geltendmachung einer Beschlussnichtigkeit eines solchen "Zitterbeschlusses" auch dann, wenn für die "nur beschlossene" Gebrauchs- Neuregelung ausschließlich "vernünftige Gründe" sprechen Kostenentscheidung teilweise auch zulasten des erst in III. Instanz obsiegenden Rechtsbeschwerdeführers (!) auf Grund Änd...mehr

Leitsatz Vertrauensschutzgrundsätze, die ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss führen, können erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitig...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan zur Begründung eines Gartensondernutzungsrechtes Zustimmung aller Eigentümer zu beantragter Flächen-Berichtigung in grundbuchmäßiger Form Objektive Auslegung auch einer Eintragungsbewilligung Eintragungsbewilligung muss Sondernutzungsflächen klar und bestimmt bezeichnen (grundbuchrechtlich herrschender Bes...mehr

Normenkette § 15 WEG; § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Ist ein im Gemeinschaftseigentum stehender Spitzboden nur von einer einzigen Wohnung aus durch eine Klappe in der Decke erreichbar, so steht dem Eigentümer dieser Wohnung mangels Vereinbarungsregelung in der Teilungserklärung nicht automatisch ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden zu. Er darf ihn vielmehr nur so nutzen, wie ihn...mehr

Leitsatz Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen versäumter Rechtsmittelfrist Normenkette § 22 Abs. 1WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 22 Abs. 2 FGG; Art. 6 BayBO Kommentar 1. Der Nachbareigentümer (Reihenhaus-Wohnungseigentümer) war als sog. werdender Wohnungseigentümer gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Antragstellung berechtigt (BayObLG Z 1990, 101). Andere Reihenhauseigentümer war...mehr

Leitsatz Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der an einer abschüssigen Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht hat, kann berechtigt sein, die Hangfläche in einen Steingarten umzugestalten. Fakten: Zum zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch und zur Pflege einer Gartenfläche gehört auch die gärtnerische Gestaltung nach dem Geschmack und Gutdünken des Nutzungsberechtigten. Demgemäß ist der sondernut...mehr

Leitsatz Zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts genügt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit nicht eine solche Vereinbarung entgegensteht, können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen der Zweckbestimmung des...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB Kommentar 1. Der V. Senat des BGHbestätigte die Meinung des vorliegenden BayOblG mit Beschluss vom 30.03.2000 (MDR 2000, 757 mit Anmerkung Böhringer = ZMR 2000, 472 mit Anmerkung Müller = ZWE 2000, 347 mit Anmerkung Röll, S. 343 = ETW, Gr. 2, S. 4161) gegen die Auffassung des OLG Düsseldorf vom 19.07.1995 (FGPrax 1995, 187...mehr

Leitsatz Soweit eine im Gartenplan einer Wohnanlage als Kinderspielplatz bezeichnete Fläche nur über Sondernutzungsflächen zu erreichen ist, ist es zwingend erforderlich, den Zugang über diese Sondernutzungsflächen zu gewährleisten, da ein Ausweichen auf Flächen, die im Eigentum Dritter stehen, ausscheidet. Fakten: Die Wohnanlage verfügt über einen Kinderspielplatz. Dessen Fl...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche einschließlich des Rechts, diese zu bebauen, enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in einem solchen Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten. Fakten: Den Wohnungseigentümern war jew...mehr

Leitsatz Vereinbartes Sondernutzungsrecht verschafft dem Berechtigten nicht das Recht, ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, dort Sondereigentum zu bilden Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum bedarf der Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form sowie die Eintragung im Grundbuch Erneut: Unwirksame Vereinbarung einer vorwegg...mehr

Leitsatz Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dies auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ersetzte im Bereich seines Sondernutz...mehr

Leitsatz Verwaltervergütung von monatlich DM 100,- je Wohnung entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung! Gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer hat grundsätzlich nicht das Recht, dort stehende Bäume zu fällen; widrigenfalls ist er wegen unerlaubter Handlung zur Wiederanpflanzung verpflichtet Normenkette § 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 26 WEG, § 249 BGB, § 823...mehr

Leitsatz Im Gemeinschaftseigentum stehende Räume (hier: Kellerräume) können auch über Mehrheitsbeschluss vermietet werden, soweit dem nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Eigentümern im Einzelfall kein Nachteil erwächst. Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 16 WEG, § 21 WEG, § 745 BGB Kommentar 1. Das vorlegende BayObLG hat die Gültigkeit eines solchen a...mehr

Leitsatz Hat der Bauträger abweichend von dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan einen Zaun zwischen zwei Sondernutzungsflächen gezogen, richtet sich der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herstellung eines den Plänen entsprechenden ordnungsgemäßen Zustands grundsätzlich gegen die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. Fakten: Grundsätzlich kann jeder Wohnungseig...mehr

Leitsatz Gültige Eventualeinberufung kraft entsprechender (Zitter-)Beschlussfassung; nicht nichtiger, sondern mangels Anfechtung bindender Beschluss in Abweichung zu § 25 Abs. 4 WEG (wie BayObLG)! Anforderungen an einen zustimmungsersetzenden Beschluss auf Gestattung baulicher Veränderungen Zustellungen im Beschlussanfechtungsverfahren sind nicht nur an den Verwalter als geset...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit einen Beschluss darüber fassen, dass ein der Gemeinschaft gehörender Kfz-Stellplatz, an dem kein Sondernutzungsrecht bestellt ist, am Abend vor und am Tag der Müllentleerung für das Aufstellen von Müllcontainern freizuhalten ist. Fakten: Aufgrund einer entsprechenden Bestim...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Kfz-Stellplatzes (ohne begründetes Sondernutzungsrecht) die allgemeine Gebrauchsregelung beschlossen, am Abend vor und am Tag der Müllentleerung den Stellplatz für das Aufstellen von Müllcontainern freizuhalten. Die Beschlussanfechtung hiergegen wurde als ...mehr