Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Leitsatz Soweit eine im Gartenplan einer Wohnanlage als Kinderspielplatz bezeichnete Fläche nur über Sondernutzungsflächen zu erreichen ist, ist es zwingend erforderlich, den Zugang über diese Sondernutzungsflächen zu gewährleisten, da ein Ausweichen auf Flächen, die im Eigentum Dritter stehen, ausscheidet. Fakten: Die Wohnanlage verfügt über einen Kinderspielplatz. Dessen Fl...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche einschließlich des Rechts, diese zu bebauen, enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in einem solchen Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten. Fakten: Den Wohnungseigentümern war jew...mehr

Leitsatz Vereinbartes Sondernutzungsrecht verschafft dem Berechtigten nicht das Recht, ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, dort Sondereigentum zu bilden Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum bedarf der Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form sowie die Eintragung im Grundbuch Erneut: Unwirksame Vereinbarung einer vorwegg...mehr

Leitsatz Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dies auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ersetzte im Bereich seines Sondernutz...mehr

Leitsatz Verwaltervergütung von monatlich DM 100,- je Wohnung entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung! Gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer hat grundsätzlich nicht das Recht, dort stehende Bäume zu fällen; widrigenfalls ist er wegen unerlaubter Handlung zur Wiederanpflanzung verpflichtet Normenkette § 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 26 WEG, § 249 BGB, § 823...mehr

Leitsatz Im Gemeinschaftseigentum stehende Räume (hier: Kellerräume) können auch über Mehrheitsbeschluss vermietet werden, soweit dem nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Eigentümern im Einzelfall kein Nachteil erwächst. Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 16 WEG, § 21 WEG, § 745 BGB Kommentar 1. Das vorlegende BayObLG hat die Gültigkeit eines solchen a...mehr

Leitsatz Hat der Bauträger abweichend von dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan einen Zaun zwischen zwei Sondernutzungsflächen gezogen, richtet sich der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herstellung eines den Plänen entsprechenden ordnungsgemäßen Zustands grundsätzlich gegen die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. Fakten: Grundsätzlich kann jeder Wohnungseig...mehr

Leitsatz Gültige Eventualeinberufung kraft entsprechender (Zitter-)Beschlussfassung; nicht nichtiger, sondern mangels Anfechtung bindender Beschluss in Abweichung zu § 25 Abs. 4 WEG (wie BayObLG)! Anforderungen an einen zustimmungsersetzenden Beschluss auf Gestattung baulicher Veränderungen Zustellungen im Beschlussanfechtungsverfahren sind nicht nur an den Verwalter als geset...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit einen Beschluss darüber fassen, dass ein der Gemeinschaft gehörender Kfz-Stellplatz, an dem kein Sondernutzungsrecht bestellt ist, am Abend vor und am Tag der Müllentleerung für das Aufstellen von Müllcontainern freizuhalten ist. Fakten: Aufgrund einer entsprechenden Bestim...mehr

Normenkette § 15 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Kfz-Stellplatzes (ohne begründetes Sondernutzungsrecht) die allgemeine Gebrauchsregelung beschlossen, am Abend vor und am Tag der Müllentleerung den Stellplatz für das Aufstellen von Müllcontainern freizuhalten. Die Beschlussanfechtung hiergegen wurde als ...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 1026 BGB, § 1093 BGB Kommentar 1. Das Grundbuchamt hat einen Eintragungsantrag zurückzuweisen, der zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung im Grundbuch führen würde. 2. Wird ein mit einem Wohnungsrecht belastetes Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so kann die Beschränkung des Belastungsgegenstandes des Wohnungsrechts auf ein (oder mehrere) ...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 158 Abs. 2 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") einem Wohnungseigentümer personenbezogen - ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (hier: an einem gemeinschaftlichen Bastelraum) - bedingt - bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft einger...mehr

Leitsatz Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu seinem Ausscheiden eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Fall daz...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 19 GBO Kommentar - Vorlage zum BGH - 1. Die Abänderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts bedarf materiell-rechtlich der Einigung aller Eigentümer und der Zustimmung derjenigen dinglich Berechtigten, deren Rechtstellung nachteilig berührt wird (h.M.). 2. Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um die materiell-rechtlichen Aufheb...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht (hier: an Gartenflächen) ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht, wenn in einer für z...mehr

Leitsatz Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch dann nicht, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine Abgrenzung der ...mehr

Leitsatz Aussagekräftige Fotos können Augenscheinstermin entbehrlich machen Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Die grundlegende Umgestaltung einer Garten-Sondernutzungsfläche durch den sondernutzungsberechtigten Eigentümer stellt grundsätzlich eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. 2. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch ...mehr

Leitsatz Es liegt kein Sachmangel des Wohnungseigentums vor, wenn die mitverkaufte Garten-Sondernutzungsfläche eine unterirdische Wasseranschlussstation mit einem Kanaldeckel (Durchmesser ca. 1 m) enthält, der gelegentlich zu Revisionszwecken geöffnet werden muss. Fakten: Nach Abschluss des Kaufvertrags über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung, zu der auch das Sondernut...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 633 BGB Kommentar 1. Im zur Sondernutzung mitverkauften Garten einer größeren, atypischen (Reihenhaus-)Wohnanlage wurde bauträgerverkäuferseits eine unterirdische Wasserübergabestation (Wasseranschlussstation) errichtet, mit Erde überdeckt und begrünt, sodass lediglich ein Kanaldeckel mit einem Durchmesser von etwa 1 m sichtbar blieb (zu gelegen...mehr

Leitsatz Eine nicht fest und dauerhaft installierte Wäschespinne, die nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG. Fakten: Einem der Wohnungseigentümer ist an einer Teilfläche des Gartens ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Dort ließ er in der Erde ein Führungsrohr ein, in dem bei Bedarf eine ...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen kann durch nicht angefochtenen und damit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht begründet werden. Fakten: Bei dieser Entscheidung der Berliner Richter handelt es sich um einen so genannten Vorlagebeschluss an den BGH. Eine abschließende Entscheidung des Kammergerichts ist deshal...mehr

Normenkette § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. In der Gemeinschaftsordnung einer kleineren Mehrhausanlage war hier speziell vereinbart, dass "bauliche Veränderungen, insbesondere Um-, An- und Einbauten ... auch dann vom jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen werden könnten, wenn sie gemeinschaft...mehr

Normenkette § 15 WEG und § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war die nach Aufteilungsplan bekieste Dachfläche, auf der eine Pergola eingerichtet wurde, gemeinschaftliches Eigentum. Diese Bebauung stellt sich als ein auf Dauer vorgesehener Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum und damit als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, die grundsätz...mehr

Leitsatz Die Errichtung eines Gartenhauses ist eine bauliche Veränderung, die den optischen Gesamteindruck einer Wohnanlage stören kann. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Fakten: Einem der Wohnungseigentümer ist an der seiner Wohnung vorgelagerten Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, auf der er ein Gartenhäuschen errichtete, ...mehr

Leitsatz Hat sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vorbehaltlos bereit erklärt, seine Sondernutzungsfläche für den Stellplatz eines anderen Wohnungseigentümers teilweise zur Verfügung zu stellen, und hält er sich daran auch mehrere Jahre, dann kann seinem Herausgabeverlangen der Einwand widersprüchlichen Verhaltens entgegenstehen. Fakten: Einem Wohnungseige...mehr

Leitsatz Einverständniserklärung eines Eigentümers ist nicht als Eigentümerbeschluss zu qualifizieren Berechtigter Einwand treuwidrigen Verhaltens Unterbliebene Beteiligung kann im Beschwerdeverfahren nachgeholt werden Normenkette § 25 WEG, § 43 Abs. 1, 4 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Gestattet einseitig ein Eigentümer einem anderen Eigentümer, einen Teil einer Sondernutzungsfläch...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1, 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung waren Sondernutzungsrechte festgelegt, verbunden mit der Befugnis, die betroffenen Flächen auf jede erlaubte Art (z.B. als Garten oder Kfz-Abstellplatz) zu benutzen. Nachfolgend beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, dass die Parkplätze (allein) zum Abstellen von Pkw besti...mehr

Leitsatz Gewährt die Teilungserklärung an der Hoffläche einer Wohnungseigentumsanlage ein Sondernutzungsrecht als Kfz-Stellplatz, so verstößt ein Eigentümerbeschluss, der das Abstellen von Wohnmobilen normaler Größe auf dieser Hoffläche verbietet, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: In der Teilungserklärung waren im Bereich der Hoffläche Sondernutzungsrec...mehr

Leitsatz Sind nach der Teilungserklärung die jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen - nicht näher beschriebenen - Wintergarten zu errichten, so ist dies dahin auszulegen, dass der Balkon rundum verglast sein muss und als Innenwohnbereich genutzt werde...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 242 BGB) Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart: Errichtung von Wintergärten Sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils - soweit baurechtlic...mehr

Leitsatz Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte Nachträgliche Zuordnung von Stellplatz-Nutzrechten durch den Bauträger Bindung einer Stellplatz-Nutzungsregelung gegenüber einem Sondernachfolger Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 158 Abs. 1 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Behält sich der teilende Eigentü...mehr

Leitsatz Keine Bindung eines Sonderrechtsnachfolgers an Vereinbarungen zwischen den ursprünglichen Eigentümern, wenn eine Grundbucheintragung unterblieben ist Normenkette § 10 Abs. 2, 5 WEG, § 23 WEG; § 985 BGB, § 242 BGB, § 892 BGB; § 265 ZPO Kommentar 1. Auch nach Veräußerung seines Wohnungseigentums bleibt der vormalige Eigentümer (Kläger) weiterhin klagebefugt ( § 265 Z...mehr

Leitsatz Mit Veräußerung eines Wohnungseigentums kann das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses entfallen Die Einräumung von Sondernutzungsrechten (an Kellerabteilen in einem frei gewordenen gemeinschaftlichen Tankraum) kann nicht rechtswirksam mehrheitlich beschlossen werden Normenkette § 15 WEG, § 43 WEG, § 20a FGG Kommentar 1. Mit der Veräußerun...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts kann nicht mehrheitlich beschlossen werden. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist auf Antrag für ungültig zu erklären. Fakten: Bestimmte Wohnungseigentümer sollten jeweils allein, also unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer, das unwiderrufliche Recht erhalten, jeweils bestimmte Flächen des im gemeinschaftlichen Eige...mehr

Leitsatz Wiederherstellung des früheren Zustandes einer baulich veränderten Brunnenanlage im Garten Wechselseitige Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis Unterlassene Beteiligung kann auch vom Rechtsbeschwerdegericht dann nachgeholt werden, wenn es nur um nachträgliche Gewährung rechtlichen Gehörs geht Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 4 WEG,...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Auch wenn bestandskräftig beschlossen wurde, dass Wohnungseigentümer in der 1., 2. und 3. Etage einen Balkon anbauen dürften, war ein neuerlicher Mehrheitsbeschluss auf Anfechtung gartensondernutzungsberechtigter EG-Eigentümer für ungültig zu erklären, der die Gestattung der Balkonanbauten über S...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Ein rechtskundiger Eigentümer hatte auf seinem zur Sondernutzung zugewiesenen Stellplatz an der Grundstücksgrenze eigenmächtig einen Carport errichtet, um sein neues, sehr teures Kraftfahrzeug vor zu erwartenden Beschädigungen durch auf dem Nachbargrundstück stehende Bäume zu b...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der auf einer ihm zur Sondernutzung als Kfz-Abstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet hat, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr

Leitsatz Ob ein Wohnungseigentümer die Bepflanzung des Sondernutzungsbereichs eines anderen Wohnungseigentümers hinnehmen muß, richtet sich auch nach nachbarrechtlichen Vorschriften. Fakten: Das aus dem Sondernutzungsrecht fließende alleinige Gebrauchsrecht an der einer Wohnung vorgelagerten Grundstücksfläche schließt zwar grundsätzlich die Befugnis ein, diese Fläche nach Bel...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 WEG Kommentar 1. Ein EG-Eigentümer hatte die als äußere Terrassenbegrenzung vorhandene Flechtwand durch einen sogenannten Friesenwall ersetzt, auf dem er eine Palisadenwand aus Rundhölzern errichtete. Dabei wurde die Terrassenfläche auf etwa 2 m vergrößert. Ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse war nicht vereinbart; seit Jahren wurde allerdings di...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer - ohne daß es zu einer in die Zukunft wirkenden Vereinbarung kommt - das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise dadurch entzogen, daß die Bauordnung die Anlage eines gemeinschaftlichen Kinderspielplatzes erfordert, der auch nicht auf andere Grundstücksflächen verlegt werden kann, so steht ihm ab Widerruf der zunächst leihweisen ü...mehr

Leitsatz (hier: für bauordnungsrechtlich auf Sondernutzungsfläche geforderten Kinderspielplatz) Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 100 BGB, § 812ff. BGB Kommentar 1. Wird einem Wohnungseigentümer, ohne dass es zu einer in die Zukunft wirkenden Vereinbarung kommt, das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht (Garten) teilweise dadurch entzogen, dass die Bauordnung die Anlage eines gemei...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 242 BGB Kommentar Erwirbt ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einem praktisch nicht nutzbaren Kfz-Stellplatz, so sind die übrigen Eigentümer in der Regel nicht verpflichtet, Maßnahmen zuzustimmen, die ihnen selbst spürbare Nachteile erbringen, nur um dem Betroffenen auch zu einem nutzbaren Stellplatz zu verhelfen. Es entspricht hier nicht Grundsä...mehr

Leitsatz Erwirbt ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem praktisch nicht nutzbaren Kfz-Stellplatz, so sind die übrigen Eigentümer regelmäßig nicht verpflichtet, Maßnahmen zuzustimmen, die ihnen selbst spürbare Nachteile einbringen, nur um dem Betreffenden auch zu einem nutzbaren Stellplatz zu verhelfen. Der Betroffene muß sich vielmehr an den Veräußerer halte...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 1018 BGB, § 1090 BGB Kommentar 1. Eine Dienstbarkeit an einem Wohnungseigentum kann nicht mit dem Inhalt ins Grundbuch eingetragen werden, dass Ausübungsbereich ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum sein soll. Eine solche Dienstbarkeit könnte nur (mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer) am ganzen Grundstück bestellt werden. Eine Sondernut...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB Kommentar Zwar können Eigentümer von Miteigentümern die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung (hier: bezüglich bestehender Sondernutzungsrechte an Stellplätzen) verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheine...mehr

Normenkette § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 873 BGB, § 876 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO Kommentar 1. Sind Wohnungs- oder Teileigentümer durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung (verdinglichte Sondernutzungsrechte) von der Mitnutzung von Grundstücksflächen (Gartenflächen) ausgeschlossen, so brauchen sie nicht mitzuwirken, wenn innerhalb dieser Son...mehr

Leitsatz Die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage durch eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Aufstellen eines Schuppens auf der zur Wohnung gehörenden Dachterrasse) stellt unter Umständen dann keinen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 2, § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn das Bauwerk infolge des Aufstellens oder Anpflanzens von...mehr