Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Sonderumlage ("Nachtragsumlage") zur Finanzierung von endgültigen Wohngeldausfällen Mithaftung eines Ersteigerers für Wohngeldzahlungsausfälle vor Zuschlagserteilung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5 WEG; , § 56 S. 2 ZVG) Kommentar Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung...mehr

Leitsatz Nachteilige bauliche Veränderung bei von außen genereller Wahrnehmbarkeit (hier: Glaserker auf Balkon) Nichtiger Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung bei bewusstem Ausschluss eines Eigentümers Normenkette (§§ 14, 22, 23, 24, 43 WEG) Kommentar Für die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung (hier: auf dem Balkon errichteter Glaserker) zu einer nicht ganz...mehr

Leitsatz "Stecken gebliebener Bau" (hier: Hotelappartement-Anlage und Konkurs des Bauträgers vor Fertigstellung) Fertigstellungs-Mehrheitsbeschluss der Eigentümer bei weitgehender Herstellung der Wohnanlage (hier: jedenfalls zu deutlich mehr als der Hälfte ihres endgültigen Werts) Gültige Sonderumlagebeschlüsse bei Angabe des Gesamtbetrags und des Verteilungsmaßstabs, sofern d...mehr

Leitsatz Antrag auf Mitwirkung der restlichen Eigentümer hinsichtlich der Beseitigung anfänglicher Baumängelschäden am Gemeinschaftseigentum Antragsänderung im Beschwerdeverfahren auf anteilige Kostenerstattung der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft verauslagten Eigensanierungskosten Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung (Baumängelbeseitigung) ist gegen die Gesa...mehr

Leitsatz "Zwangloses Zusammentreffen" aller Eigentümer kann zu einer schuldrechtlichen Vereinbarung führen Die Errichtung eines Carports auf sondergenutzter Grundstücks-Stellplatzfläche stellt in der Regel eine optisch nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und bedarf der Zustimmung nachteilig beeinträchtigter Wohnungseigentümer Normenkette (§§ 10 Abs....mehr

Leitsatz Profiverwalter muss als Verfahrensbevollmächtigter die Rechtsmittelfristen kennen Normenkette (§ 47 WEG; , § 22 Abs. 2 FGG) Kommentar Handelt ein gewerbsmäßig tätiger Verwalter als Verfahrensbevollmächtigter von Wohnungseigentümern, kann von ihm erwartet werden (vergleichbar einem Anwalt), dass er die formellen Voraussetzungen der sofortige Beschwerde kennt. Legt er e...mehr

Leitsatz Grundsätzlich auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des Antragsgegners im Wohngeldinkassoverfahren nach seiner Beschwerderücknahme Normenkette (§ 47 WEG) Kommentar Nimmt ein Wohnungseigentümer, der aufgrund eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses über den Wirtschaftsplan zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet wurde und gegen die amtsgerichtliche Entsc...mehr

Leitsatz Wohngeldzahlung kraft Vereinbarung ausschließlich an den Verwalter Kein Zahlungsverzug des Eigentümers in diesem Fall bei Nichtbestellung eines Verwalters Rückwirkende Nachgenehmigung der Beauftragung eines Rechtsanwalts durch einen "faktischen Verwalter" über Eigentümerbeschluss Normenkette (§ 16 WEG; , §§ 177, , 286, , 291 BGB) Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnun...mehr

Leitsatz Wird bei einem "zwanglosen Zusammentreffen" aller Wohnungseigentümer, zu dem keine Einberufung vorliegt und über dessen Ablauf keine Niederschrift erstellt wurde, schriftlich niedergelegt, dass auf einem Pkw-Stellplatz ein Carport errichtet werden darf, handelt es sich um eine Vereinbarung und nicht um einen Eigentümerbeschluss. Fakten: Die ursprünglichen Eigentümer ...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, wonach die Erträge für die Nutzung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hofdurchfahrt uneingeschränkt den Teileigentümern der im Hofbereich befindlichen Garagen zugewiesen werden, zielt darauf ab, dem betroffenen Wohnungseigentümer die ihm nach § 16 Abs. 1 WEG gebührenden Früchte seines Miteigentums zu entzieh...mehr

Leitsatz Nutzungen (Mitnutzungsrechte) des Gemeinschaftseigentums dürfen nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden; Beschlussnichtigkeit wegen nicht bestehender Regelungskompetenz Modernisierende Instandsetzung einer alten Fassade Normenkette (§§ 16 Abs. 1 und 2, , 14 Nr. 1, , 21 Abs. 4, , 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss, wonach die Erträge für die Nutzung ...mehr

Leitsatz Kein Zahlungsverzug im Anschluss an einen Sonderumlagebeschluss ohne gleichzeitige Beschlussfassung über betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Eigentümer (insbesondere bei streitigen Verteilungsfragen) Zusendung des Versammlungsprotokolls; Wiedereinsetzung Normenkette (§ 28 WEG) Kommentar Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigen...mehr

Leitsatz Heiz- und Warmwasserkosten sind bei Ausstattung mit Zählern zur Verbrauchserfassung im Zweifel gemäß Heizkostenverordnung 50:50 (Fix- zu Wärmeverbrauchskosten) aufzuteilen Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG ; , §§ 3, 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung) Kommentar Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Woh...mehr

Leitsatz Fassadensanierung in einer Mehrhausanlage und dabei vorübergehend erforderliche Außentreppenbeseitigung (Folgekostentragung kraft gesonderter Kostenverteilungsvereinbarung) Normenkette (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) Kommentar Die nächstliegende Bedeutung des Beschlussantrags eines Wohnungseigentümers, die Außentreppe an einem Gebäude zu beseitigen, geht dahin, dass die Gemei...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts im Verfahren gegen einen Testamentsvollstrecker Normenkette (§ 43 WEG) Kommentar Das Wohnungseigentumsgericht (und nicht das Prozessgericht) ist für ein Verfahren gegen einen Testamentsvollstrecker zuständig, wenn es um Ansprüche mit Bezug zur Eigentümergemeinschaft geht (im Anschluss an BGH v. 26.9.2002, V ZB 24/02, ZMR 200...mehr

Leitsatz Schadensersatzpflicht des Verwalters für nicht ordnungsgemäße Rechnungslegung nach Beendigung seiner Tätigkeit Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentums- Geldbewegungen ("Mietpool-Verwaltung") Normenkette (§ 28 Abs. 4 WEG; , § 259 BGB und positive Vertragsverletzung (nach altem Recht)) Kommentar Eigentümer verklagten einen abberufenen und fristlos zum 31.3.199...mehr

Leitsatz Wasserschaden im Sondereigentum und Ansprüche gegen die Gemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz Kein Erstattungsanspruch für Reisekosten zur Eigentümerversammlung Normenkette (§ 14 WEG; §§ 670, 683 BGB; Grundsätze positiver Vertragsverletzung nach BGB a.F.) Kommentar Hat ein Sondereigentümer nach eingetretenen Wasserschäden selbst Handwerker beauftragt, S...mehr

Leitsatz Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags verpflichtet. Fakten: Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und...mehr

Leitsatz Wird die sofortige weitere Beschwerde ausdrücklich zur Fristlegung eingelegt und vor ihrer Begründung zurückgenommen, kann es billigem Ermessen entsprechen, davon abzusehen, die Erstattung außergerichtlicher Kosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren anzuordnen. Fakten: Grundsätzlich sind demjenigen, der ein Rechtsmittelverfahren in Gang gesetzt hat, die entstandenen G...mehr

Leitsatz Vorliegend verwirkter Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines Laden-Teileigentums als Gaststätte Normenkette (§ 15 Abs. 3 WEG; , §§ 242, , 1004 Abs. 1 S. 2 BGB) Kommentar Ein in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnetes Teileigentum wurde bereits zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung als Gaststätte genutzt; der Antragsgegner erwarb hier die Einhe...mehr

Leitsatz Von Erstattung außergerichtlicher Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren kann abgesehen werden, wenn die Rechtsbeschwerde nur "vorsorglich" eingelegt und vor ihrer Begründung innerhalb angemessener Zeit zurückgenommen wurde Unselbstständige Anschlussbeschwerde wird nach Rücknahme der Beschwerde wirkungslos Normenkette (§ 47 WEG) Kommentar Wird die sofortige weitere Beschw...mehr

Leitsatz Vorstrafe des Geschäftsführers einer Verwaltungs-GmbH Normenkette (§ 21 WEG; Art. 12 GG) Kommentar Die Verurteilung des Geschäftsführers einer GmbH wegen eines Vermögensdelikts spricht gegen die Weiterbestellung der GmbH als Verwalter. Vorliegend war die Strafe auch noch nicht getilgt oder tilgungsreif (vgl. hierzu KG v. 20.3.1989, 24 W 4238/88, NJW-RR 1989, 842 und K...mehr

Leitsatz Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan sind grundsätzlich nicht als verbindliche Nutzungsvereinbarungen zu werten Normenkette §§ 10, 15 WEG Kommentar Nimmt die Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf den Aufteilungsplan Bezug, so sind dessen Angaben zum übrigen Gemeinschaftseigentum (hier: "allg. Kinderwagen" und "allg...mehr

Leitsatz Nachträgliche Installation von Rollläden mit Motorantrieb als nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (Nachteil: Schallschutzverschlechterung) Überprüfung eines Sachverständigengutachtens durch den Tatsacheninstanz-Richter Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; §§ 12, 25 und 27 FGG Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Ve...mehr

Leitsatz Grenzabstand von Laubziergehölz (hier: Magnolie) im Gartensondernutzungsbereich Normenkette (§ 14 Nr. 1 WEG; , § 242 BGB; , §§ 41, 47 NachbG NW) Kommentar Das aus einem Garten-Sondernutzungsrecht fließende alleinige Gebrauchsrecht an einer Gartenfläche schließt die Befugnis des Berechtigten ein, die Fläche grundsätzlich nach Belieben und eigenem Geschmack gärtnerisch...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch die Kosten aufzunehmen, die ein Verwalter zur Deckung der Kosten eines gerichtlichen Wohnungseigentumsverfahren aus dem Gemeinschaftskonto aufgewandt hat. Die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens sind sodann gemäß der gerichtlichen Kostenentscheidung zu verteilen, und zwar nicht nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Ab...mehr

Leitsatz Beschlussungültigkeit nur bei Kausalität von Einberufungsmängeln Anschluss eines Kachelofens an den gemeinschaftlichen Kamin (Zustimmungsverpflichtung der restlichen Eigentümer?) Normenkette (§§ 14 Nr. 1, , 23 Abs. 1, 2 WEG) Kommentar Einberufungsmängel führen dann nicht zur Ungültigerklärung der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn ausgeschlossen werden ka...mehr

Leitsatz Haftung des Verwalters (fehlender Hinweis auf drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen und unterlassene Entscheidungsherbeiführung) Bei Entlastungsbeschlüssen ist auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer abzustellen Normenkette (§§ 27 Abs. 1 Nr. 2, , 28 WEG; , § 222 BGB a.F.) Kommentar Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen posit...mehr

Leitsatz Anfechtung des Verwalter-Bestellungsbeschlusses (aus wichtigem Grund) Normenkette (§§ 21, 26, 43 WEG) Kommentar Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters spricht, ist ein schärferer Maßstab anzulegen als bei einer Beschlussfassung über die Abberufung. Während sich die Eigentümermehrheit bei einer Abberufung gegen den Verwalter ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Trennung der Kostentragung für Gebäude und Tiefgarage Beschluss auf künftige Bildung nur einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage als Kostenverteilungsänderung nichtig Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde durch ZPO-Reform (Auswirkungen bleiben hier offen) Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 4 WEG; , § 574 Abs. 4 ZPO n.F. Kommentar In...mehr

Leitsatz Entfernung der Küche in zwei benachbart gelegenen Wohnungen und zukünftige Nutzung beider Wohnungen nur von einer Familie ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht nachteilig Normenkette (§§ 3 Abs. 2, , 14 Nr. 1, , 45 WEG) Kommentar Ohne Hinzutreten weiterer Umstände (Wanddurchbrüche o. Ä.) stellt es regelmäßig keinen unvermeidlichen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WE...mehr

Leitsatz Feststellung der Beschlussfähigkeit durch den Versammlungsleiter Normenkette § 25 Abs. 3 WEG Kommentar Für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist es nicht ausreichend, dass zu Beginn der Versammlung eine ausreichende Zahl von Eigentümern anwesend ist. Die Beschlussfähigkeit muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Gerade dann, wenn zu Beginn der...mehr

Leitsatz Eigentümer muss sich im Zuge eines Wohnungsverkaufs nicht die Kenntnis des Verwalters hinsichtlich einer diesem zugestellten behördlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung zurechnen lassen Normenkette (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG; §§ 141, 779, 166 BGB) Kommentar Allein dadurch, dass der WE-Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Be...mehr

Leitsatz Kein Vergleich eines einzelnen Eigentümers mit dem Verwalter, eine nicht ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu billigen Normenkette (§ 21 Abs. 3 WEG; § 779 BGB) Kommentar Die Billigung eines gerichtlichen Vergleichs mit dem Verwalter, eine nicht ordnungsgemäße Jahresabrechnung nicht mehr zu beanstanden (hier: ungültige Bildung von Abgrenzungspositionen), widerspricht or...mehr

Leitsatz In der nach billigem Ermessen zu treffenden gerichtlichen Kostenentscheidung kann und soll grundsätzlich auch ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch eines Beteiligten berücksichtigt werden Normenkette (§ 47 WEG) Kommentar Bei der in Wohnungseigentumssachen nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung des Gerichts ist grundsätzlich auch ein mate...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts nunmehr auch bei Ansprüchen aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen – vor Rechtshängigkeit – aus der Gemeinschaft ausgeschiedene Eigentümer (und auch gegen einen Insolvenzverwalter bei Freigabe des Wohnungseigentums vor Rechtshängigkeit Normenkette (§ 43 WEG) Kommentar "Das Wohnungseigentumsgericht – nicht das Prozessgericht –...mehr

Leitsatz Begradigung eines abschüssigen Hangs in sondergenutztem Garten als nachteilige bauliche Veränderung Normenkette (§ 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Ein sondernutzungsberechtigter Eigentümer gestaltete die Grundstücksoberfläche dergestalt um, dass er auf einer Teilfläche seines Gartens den etwas abschüssigen Hang begradigte, die entstandene Böschung neu bepflanzte und dort zwe...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter unterfällt auch dann § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, wenn er keine "Sonderverwaltung" bezüglich der nachgewiesenen beziehungsweise vermittelten Wohnung ausgeübt hat. Dem WEG-Verwalter steht daher keine Maklercourtage für die Vermittlung einer solchen Wohnung zu. Fakten: Nach der Vorgabe von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler eine ...mehr

Leitsatz Keine einstweilige Anordnung auf "sofort wirksame" Zustimmung zu Instandsetzungsarbeiten Vollstreckung nach ZPO-Vorschriften Normenkette (§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2, , 44 Abs. 3, , 45 Abs. 3 WEG) Kommentar Streiten Wohnungseigentümer über die Sanierung einer undichten Dachterrasse und vor allem über Kostenbeteiligungen, kann durch einstweilige gerichtliche Anordnung ni...mehr

Leitsatz Formnichtiger Kaufvertrag Keine Anwendung der Grundsätze eines werdenden Wohnungseigentümers im Falle eines unwirksamen Kaufvertrags; keine Wohngeldzahlungsverpflichtungen Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG; § 313 BGB a.F.) Kommentar Das Entstehen einer faktischen Eigentümergemeinschaft setzt voraus, dass die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (KG, ZMR 1986, 295),...mehr

Leitsatz Beschlussweise Beiratsermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrags möglich Auch Umfang einer Verwaltervollmacht kann mangels Vereinbarungsregelung beschlossen oder im Verwaltervertrag festgelegt werden Normenkette (§ 26 WEG; § 675 BGB) Kommentar Die allgemeine Übertragung des Abschlusses eines Verwaltervertrags auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem abgesehe...mehr

Leitsatz Keine Verwirkung des Beschlussanfechtungsrechts, wenn Herausgabe einer Eigentümerliste vom Verwalter verweigert wird Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar Kündigt ein beschlussanfechtender Eigentümer in der rechtzeitig bei Gericht eingegangenen Anfechtungsschrift an, er werde seine Anfechtung näher begründen, sobald ihm der Verwalter die Liste der zur Wohnungseigentümerver...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses i.V.m. einem Feststellungsantrag auf tatsächlich erfolgte positive Beschlussfassung Ein vom Kopfprinzip abweichend vereinbartes Abstimmungsprinzip gilt auch bei einer Beschlussfassung über die Bestellung oder Abwahl eines Verwalters Stimmverbot des Verwalters (als Wohnungseigentümer) bei einer Beschlussfassung über seine Abberufung ...mehr

Leitsatz Feststellung eines Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter ggf. auch nach der sog. Substraktionsmethode zulässig Zu beachten sind allerdings auch Einschränkungen bei einer solchen "Rechenoperation" (vgl. 2. Leitsatz des BGH) Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar "Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Lei...mehr

Leitsatz Mitverschuldenshaftung des Verwalters bei Verletzung seiner Pflicht, rechtzeitig eine Entscheidung der Eigentümer bei Vorliegen von anfänglichen Baumängeln herbeizuführen Ein Mängelbeseitigungsanspruch erfasst auch die Erstattung der Aufwendungen für ein Sachverständigen-Gutachten Normenkette (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; , § 633 BGB a.F.) Kommentar Ein Mitverschulden des Ve...mehr

Leitsatz Verjährung und Verwirkung von erstmaligen Herstellungs- und Eigentumsherausgabeansprüchen Heizungsanlage als Gemeinschaftseigentum (auch bei Öltank in einem Sondereigentumsraum) Normenkette (§§ 5, 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG; §§ 195, 985, 1004 BGB a.F.) Kommentar Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinsch...mehr

Leitsatz Durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkter erstmaliger Herstellungsanspruch Normenkette (§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG; , §§ 12, , 27 FGG; , § 242 BGB) Kommentar Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan und den Bauplänen entsprechenden Zustands kann durch § 242 BGB ausgeschlossen sein. Hierfür ist eine ...mehr

Leitsatz Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend mehrheitlich die Nachrüstung der Heizungsan...mehr

Leitsatz Vor Konkurs des Wohnungseigentümers fällig gewordene Wohngeldvorschüsse sind und bleiben auch bei Abrechnungsgenehmigungsbeschluss erst nach Konkurseröffnung einfache Konkursforderungen Normenkette (§§ 16, 28 WEG; §§ 3, 59, 106 Konkursordnung a.F.) Kommentar Vor dem Konkurs eines Wohnungseigentümers begründete und fällig gewordene Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvor...mehr

Leitsatz Sofern Eigentümerbeschluss oder Verwalterzustimmung fehlen, hat ein anderer Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgängigmachung der eigenmächtigen Veränderungen, ohne dass es noch darauf ankommt, ob es sich um bauliche Veränderungen handelt, die den anderen Wohnungseigentümer in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtig...mehr