Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese ist an keine Form gebunden und verlangt insbesondere nicht einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin brachte vor einigen Jahren einen Balkon im Bereich ihres Sondereigentums an. Der Rechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers begeh...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 667 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Gegenstände, die dieser aufgrund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat; dazu gehören alle Unterlagen, die aus der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer entstanden sind (BayO...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 2 WEG Kommentar 1. Zur Hausordnung wurde u.a. beschlossen, dass Blumenkästen auf Balkonen und Terrassen nur innerhalb der Brüstung angebracht werden dürften. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung ließ auf seiner Terrassen-Brüstung Blumenkästen anbringen und beantragte die Ungültigkeitserklärung des vorgenannten Hausordnungs-Eigentümerbeschlusses, ...mehr

Leitsatz Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, dann kann durch Eigentümerbeschluss bestimmt werden, dass auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen. Fakten: Dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wurde das Sondernutzungsrecht a...mehr

Leitsatz Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters) Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters Speicher nicht als Wohnraum nutzbar Verspätete Pr...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Jedenfalls in einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung als Seniorenwohnanlage mit gesteigertem Ruhebedürfnis ausgestaltet ist, können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Errichtung und den Betrieb stationärer, fest installierter, ortsgebundener Klimageräte im jeweiligen Sondereigentum verbieten. Ein solches ...mehr

Normenkette § 21 Abs.3 WEG; § 638 Abs.1 BGB, § 640 Abs.1 BGB Kommentar 1. In diesem Streit ging es erneut um die vom Senat bereits mit Entscheidung vom 04.11.1999 (ZMR 2000, 113) an das LG zurück-verwiesenen Sache. 2. Vorliegend hatte die Verwaltung ausreichende Vollmachten, im Namen der Eigentümer das Gemeinschaftseigentum nach § 640 Abs.1 BGB abzunehmen. Auch die Antragstell...mehr

Normenkette § 27 WEG Kommentar Auch dann, wenn es nach Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum der WE-Anlage zu überwachen, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ihm die Gemeinschaft für die Übernahme besonderer Bauleitungsaufgaben eine zusätzliche Sondervergütung zuspricht (vgl. auch BGH vom 06.05.1993,...mehr

Leitsatz Auch dann, wenn es nach dem Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage zu überwachen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ihm für eine besonders aufwendige Bauüberwachung zusätzliche Sondervergütung bewilligt. Fakten: In rechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich zulässig...mehr

Leitsatz Ebenfalls besondere Kosten-Ermessensentscheidung Normenkette § 10 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit offensichtlich einstimmigem Beschluss gestattete eine Gemeinschaft Terrassenwohnungseigentümern auch die Nutzung von links und rechts neben den Terrassenwohnungen vorhandenen Dachflächen ebenfalls zu Terrassennutzzwecken. D...mehr

Leitsatz Verneinter Verpflichtungsantrag auf Änderung des Kosten-verteilungsschlüssels Normenkette § 15 WEG, § 16 WEG, § 23 Abs.1 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. In der Teilungserklärung war Verteilung der Bewirtschaftungskosten nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart. Bereits 1979 beschlossen die Eigentümer, Garageneigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung der Bewi...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Leitsatz Auswechslung des Bodenbelages (Verlegung eines Fliesenbodens) Trittschalldämmung (schwimmender Estrich) als Gemeinschaftseigentum Beeinträchtigung des Trittschallschutzes durch (ggf. mangelhaft) erfolgte Fliesenverlegung Nur Haftung des handelnden Sondereigentümers für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung...mehr

Leitsatz Ist nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein Baum zu fällen, muss auch der Stumpf beseitigt werden Kein Anspruch auf Verbreiterung einer gemeinschaftlichen Zuwegung Verneinter Anspruch auf Realteilung Normenkette (§§ 21 und 45 WEG) Kommentar 1. Muss nach rechtskräftiger Gerichtsentscheidung ein am Rand einer gemeinschaftlichen Zuwegung stehender Apfelbaum entfernt ...mehr

Leitsatz Der 2. Zivilsenat des BayObLG fordert ausdrückliche Rechtsmittelbelehrungen in den Entscheidungen der Vorinstanzgerichte; andernfalls ist grundsätzlich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Keine Vorlage wegen Hauptsacheerledigung. Normenkette § 45 Abs. 1 WEG; § 22 Abs. 2 FGG; § 132 Abs. 3 GVG; § 10 Abs. 1 EGGVG; Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 20 Abs. 3 GG Komme...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 45 WEG; § 985 BGB, § 605 BGB; § 17 a Abs.5 GVG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seinem Nachbarn schon seit Jahren eine Abstellkammer leihweise überlassen, die dieser in eine Toilette mit Gastherme und Handwaschbecken für seine Kanzlei-Räumlichkeiten ausbaute. Erst 1998 klagte der Nachbar auf Herausgabe dieses Raums, in den Beschwerdeinstanzen jedoch...mehr

Leitsatz In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gegen die Wiederbestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter in einem früheren Beschlussanfechtungsverfahren als anwaltlicher Vertreter des Wohnungseigentümers aufgetreten ist, der allein mit seinen Stimmen die damals angefochtenen Eigentümerbeschlüs...mehr

Leitsatz Zustimmungsbedürftiger Eigentumswechsel und Eintragung unter Verstoß gegen § 12 WEG? Verwalterwechsel und Zustimmungswiderruf Der Verwalter hat nicht das Recht auf Beantragung der Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch Dem Verwalter und den übrigen Eigentümern steht hier kein Grundbuchberichtigungsanspruch zu, vielmehr allein dem Voreigentümer (Veräußerer) Nor...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1.Wird dem Verwalter, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, für eine Eigentümerversammlung Stimmrechts-Vollmacht erteilt, ist es grundsätzlich zulässig, dass er bei Abstimmung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag anderen Eigentümern ohne Weisung über das Abstimmungsverhalten Untervollmacht erteilt. Dadurch kann ...mehr

Leitsatz Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs unzulässig. Fakten: Das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist im Grundbuch...mehr

Normenkette § 45 Abs.1 WEG Kommentar 1. Wird ein Eigentümerbeschluss über den Einbau von Warmwasserzählern angefochten, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer des anfechtenden Wohnungseigentümers allein nach den auf ihn entfallenden Kosten des Einbaus; nicht maßgeblich ist also der Geschäftswert des Verfahrens. Im vorliegenden Fall lag die Beschwer des Antragstellers weit unt...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 10 WEG, § 21 WEG, § 27 Abs.1 Nr.5 WEG Kommentar 1. In einem Altbau sollten ursprünglich auch Dachgeschosswohnungen ausgebaut werden, für die bereits getrennte Grundbuchblätter angelegt waren. Zwischenzeitlich hatte sich jedoch herausgestellt, dass die Errichtung der Dachgeschosswohnungen aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sei. So ließ 1999 die Ve...mehr

Leitsatz Ein mit relativer Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, der den WEG-Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von Wohnungseigentümern auf Zustimmung der änderung von Miteigentumsquoten zu verklagen, ist mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten vorliegend einen Beschluss, durch den der Verwalter z...mehr

Leitsatz Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG Normenkette § 5 WEG, § 16 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten ...mehr

Normenkette Art. 5 Abs.1 GG; § 823 Abs.2 BGB, § 1004 Abs.1 Satz 2 BGB Kommentar 1. In drei Schreiben an den Verwalter (eine GmbH) beanstandete ein Eigentümer dessen Tätigkeit, u.a. mit folgenden Formulierungen: a) Die Verwalterin oder ihre Mitarbeiter betrieben Günstlingswirt- schaft à la Neue Heimat, b) die Antragstellerin oder ihre Mitarbeiter leisteten im Gegen- satz zum Ha...mehr

Normenkette § 45 WEG Kommentar 1. Soll durch die Anfechtung der Entlastung des Verwalters ein möglicher Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümer gegen ihn gewahrt werden, so bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers nach dem auf ihn entfallenden Teil des Gesamtschadens. 2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Gesch...mehr

Normenkette § 1004 BGB; § 265 ZPO Kommentar 1. Wird ein Wohnungseigentümer - gestützt auf Eigentümerbeschlüsse - zur Beseitigung von Anpflanzungen auf dem ihm nicht zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksteil verpflichtet (Handlungsstörer-Verpflichtung), so sind die übrigen Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks, welches von dem Beseitigungsanspruch betroffe...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Besitzt eine Eigentümerin, welche als Bauträgerin die Anlage erstellt hat, ein Stimmenübergewicht und votiert sie gegen den Willen der übrigen Eigentümer für die Bestellung ihres Ehemannes zum Verwalter, kann - wie hier - von einem Stimmrechtsmissbrauch und einem ungültigen Bestellungsbeschluss ausgegangen werden. Das Problem der ...mehr

Leitsatz Eine wesentliche Änderung einer Sondernutzungsfläche liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden. § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Fakten: Der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ist in der Te...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO Kommentar 1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf...mehr

Normenkette § 10 Abs.2 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr.1 und 2 WEG, § 15 Abs.3 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in einer Mehrhausanlage (10 Wohngebäude) ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen an den Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut wurden (sonstige betreute Wohnform im Sinne des Kinder- und Jugend...mehr

Normenkette § 7 Abs.3 und 4 WEG, § 15 WEG, § 48 Abs.3 Satz 1 WEG; § 551 Nr. 1 ZPO Kommentar 1. Gegenstand und Inhalt eines eingeräumten Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche ergeben sich aus der Eintragung im Grundbuch, welche Bezug nimmt auf die vertragliche Einräumung dieses Rechts. Das Rechtsbeschwerdegericht kann den Inhalt des Grundbuchs sowie die in der Eintragung ...mehr

Leitsatz Verneinte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (hier: keine aus-reichende Glaubhaftmachung fehlenden Verschuldens an der Fristversäumnis) Normenkette § 45 Abs.1 WEG; § 15 FGG, § 22 FGG, § 27 FGG, § 29 FGG; § 233 ZPO, § 236 Abs.2 ZPO Kommentar 1. Hat das LG die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen, ist hier die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) zulä...mehr

Leitsatz Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen Normenkette § 5 Abs.2 WEG Kommentar 1. Aus der zwingenden Besti...mehr

Normenkette § 28 Abs.3 WEG Kommentar 1. In der Einzelabrechnung sind den auf eine Wohnung entfallenden Kosten die tatsächlich für diese Wohnung geleisteten Vorauszahlungen gegenüber zu stellen und daraus ist ein Saldo zu bilden, der den nachzuzahlenden oder zurückzuzahlenden Betrag darstellt. Die unrichtige Bezeichnung der tatsächlich geleisteten Zahlungen als "Vereinbarte K...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, für eine verzinsliche Anlage der nicht zur Abwicklung der laufenden Verwaltungstätigkeit benötigten gemeinschaftlichen Gelder Sorge zu tragen. Zu den gemeinschaftlichen Geldern im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG gehören auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums. Fakten: Einige Außen...mehr

Normenkette § 21 Abs.3 WEG Kommentar 1. Das Fällen von einzelnen Bäumen in einer größeren Mehrhaus-Wohnanlage mit rund 60 Bäumen bedarf nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gem. § 22 Abs.1 WEG, wenn wie hier eine Erle, eine Birke und ein Ahornbaum lt. gerichtlicher Sachverständigenbegutachtung aus gärtnerischen Gründen bzw. zur Gefahrenabwehr entfernt werden müssen. ...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war den jeweiligen Reihenhäusern rechtswirksam ein Terrassen- und Gartensondernutzungsrecht nach entsprechenden "Freiflächenplänen" zugeordnet und u.a. in Änderung des § 22 Abs. 1 vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer (hier Wohnungserbbauberechtigte) hinsichtlich der Benutzung seines Hauses bzw. der seinem Sond...mehr

Leitsatz (Vorlage an den BGH) Normenkette § 23 WEG, § 24 WEG Kommentar 1. Auch einer (fehlerhaften) Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter ist grundsätzlich keine rechtliche Bedeutung im Sinne einer konstitutiven Beschlusswirkung beizumessen, was derzeit auch h.M. entspricht. Allerdings hat das OLG Hamm am 28.12.1989 (Az.: 15 W 441/89) und am 07.06...mehr

Leitsatz Eine Teilungserklärung, die vorsieht, dass bei Abstimmungen die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und Köpfen zu ermitteln ist, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Teileigentümer stimmberechtigt ist. Fakten: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind ...mehr

Leitsatz Ist ein Eigentümer mit der Zahlung einer Sonderumlage in Verzug, hat er grundsätzlich im Verfahren auch die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerseite zu erstatten Normenkette § 28 Abs.3 WEG § 47 WEG Kommentar 1. In die Jahresgesamtabrechnung nach WEG sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getä...mehr

Normenkette § 5 Abs.4 WEG, § 8 Abs.2 WEG, § 10 Abs.2 WEG, § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Der Bauträger hatte hier in der Teilungserklärung eine bestimmte Firma zur Erstverwalterin bestellt. Dies war einseitig durch ihn als Alleineigentümer möglich und zulässig; gleiches gilt für eine jederzeitige Änderung (h.M., BayObLG, WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn 59; Staudi...mehr

Normenkette § 1 Abs.6 WEG, § 25 Abs.2 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass für Mehrheitsbeschlüsse die "Mehrheit nach Miteigentumsanteilen u n d Köpfen erreicht werden müsse, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person anzusehen seien". Zwei Miteigentümer beantragten die Feststellung, dass zwei Eigentümer mit Sondereigentum (Teileigent...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Eigentümer muss das gelegentliche Betreten seiner Wohnung als Durchgang zum Spitzbodenraum gestatten Normenkette § 5 Abs.1 WEG, § 13 Abs.2 WEG, § 14 Nr.3, 4 WEG Kommentar 1. Ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Spitzboden, der nur über die darunter liegende Wohnung zugänglich ist, stellt die Sondereigentumsfähigkeit dieser Wohnung dann nicht in Frage, wenn e...mehr

Normenkette § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Ist bei der Renovierung eines Flachdaches beabsichtigt, durch Aufstockung des Gebäudes neuen Wohn- oder Nutzraum zu schaffen, liegt eine nachteilige bauliche Veränderung und nicht eine modernisierende Instandsetzung vor (h. R. M.). Eine Vereinbarung wurde im vorliegenden Fall nicht getroffen. Von Beeinträchtigungen sind die Vorinstanze...mehr

Normenkette § 15 Abs.3 WEG; § 1004 Abs.1 BGB Kommentar 1. In einer Wohnanlage kann die Nutzung eines Speicherraums, der ein selbständiges Teileigentum bildet, zur Aufbewahrung von Notariatsakten (Vermietung als Notariatsarchiv) grundsätzlich nicht untersagt werden. Die Nutzung als Abstellraum zur Aufbewahrung nicht benötigter Gegenstände entspricht in einem Speicherteileigen...mehr

Normenkette § 1 WEG, § 5 WEG, § 13 WEG, § 15 WEG Kommentar Nur wenn sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer die Eintragung bewilligen, kann eine Grunddienstbarkeit an einem Sondernutzungsrecht (hier: Kfz-Stellplatz) begründet werden. Der Senat folgt hier der einhelligen obergerichtlichen Rechtsprechung und der ganz überwiegenden Literaturmeinung (vgl. zuletzt BayObLG NJW-RR 19...mehr

Leitsatz 1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden. 2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbe...mehr

Leitsatz Da dem Wohnungseigentumsverwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt und er in diesem Zusammenhang auch die Belange und Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat, da diese am Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen mitberechtigt sind, scheidet ein Provisionsanspruch hinsichtlich einer Maklertätigkeit bei der Vermietung von Sonderei...mehr