Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese ist an keine Form gebunden und verlangt insbesondere nicht einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin brachte vor einigen Jahren einen Balkon im Bereich ihres Sondereigentums an. Der Rechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers begeh...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Jedenfalls in einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung als Seniorenwohnanlage mit gesteigertem Ruhebedürfnis ausgestaltet ist, können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Errichtung und den Betrieb stationärer, fest installierter, ortsgebundener Klimageräte im jeweiligen Sondereigentum verbieten. Ein solches ...mehr

Leitsatz Auswechslung des Bodenbelages (Verlegung eines Fliesenbodens) Trittschalldämmung (schwimmender Estrich) als Gemeinschaftseigentum Beeinträchtigung des Trittschallschutzes durch (ggf. mangelhaft) erfolgte Fliesenverlegung Nur Haftung des handelnden Sondereigentümers für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 45 WEG; § 985 BGB, § 605 BGB; § 17 a Abs.5 GVG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seinem Nachbarn schon seit Jahren eine Abstellkammer leihweise überlassen, die dieser in eine Toilette mit Gastherme und Handwaschbecken für seine Kanzlei-Räumlichkeiten ausbaute. Erst 1998 klagte der Nachbar auf Herausgabe dieses Raums, in den Beschwerdeinstanzen jedoch...mehr

Leitsatz Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG Normenkette § 5 WEG, § 16 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten ...mehr

Leitsatz Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Im Bereich der Verbrauchszähler entspricht es bereits herrschender Meinung, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn die Verbrauchszähler dienen einer ordnungsgemäßen Abrechnung sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung wie auch de...mehr

Leitsatz Wird in einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen dem Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut werden (sonstige betreute Wohnform im Sinne von § 34 SGB VIII), so hält sich diese Gebrauchsüberlassung im Rahmen der Nutzung zu Wohn...mehr

Leitsatz Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen Normenkette § 5 Abs.2 WEG Kommentar 1. Aus der zwingenden Besti...mehr

Normenkette § 1 Abs.6 WEG, § 25 Abs.2 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass für Mehrheitsbeschlüsse die "Mehrheit nach Miteigentumsanteilen u n d Köpfen erreicht werden müsse, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person anzusehen seien". Zwei Miteigentümer beantragten die Feststellung, dass zwei Eigentümer mit Sondereigentum (Teileigent...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Da dem Wohnungseigentumsverwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt und er in diesem Zusammenhang auch die Belange und Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat, da diese am Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen mitberechtigt sind, scheidet ein Provisionsanspruch hinsichtlich einer Maklertätigkeit bei der Vermietung von Sonderei...mehr

Leitsatz Zum Geschäftswert solcher Unterlassungsverfahren Normenkette § 15 Abs.1 und 3 WEG, § 48 Abs.3 Satz 1 WEG; § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer ist wegen widersprüchlichen Verhaltens nach Treu und Glauben ( § 242 BGB) an der Durchsetzung seines Nutzungs-Unterlassungsanspruchs wegen vereinbarungswidriger Nutzung von Sondereigentum grundsätzlich ge...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar 1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung eines Sondereigentums ist grundsätzlich zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend dem Wortlaut der Zweckbestimmung (h.R.M.). 2. Insoweit kann nicht ohne wei...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für den Antragsteller hinsichtlich der Geltendmachung einer Beschlussnichtigkeit eines solchen "Zitterbeschlusses" auch dann, wenn für die "nur beschlossene" Gebrauchs- Neuregelung ausschließlich "vernünftige Gründe" sprechen Kostenentscheidung teilweise auch zulasten des erst in III. Instanz obsiegenden Rechtsbeschwerdeführers (!) auf Grund Änd...mehr

Normenkette § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss, wonach der Verwalter einer Eigentumswohnanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und die einen Teil des Mietertrags (aus einem vorhandenen Mietpool) der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen eines unzulässigen Eingriffs in die ...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nicht...mehr

Leitsatz Eine Differenz von 15% bei der Kostenverteilung begründet einen solchen Anspruch jedoch noch nicht Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die Festlegung der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile unterliegt nach h.M. weder einer Bindung an gesetzliche Vorschriften noch an den Wert, die Grundfläche (Größe) oder die Nutzungsmöglichkeit des...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan zur Begründung eines Gartensondernutzungsrechtes Zustimmung aller Eigentümer zu beantragter Flächen-Berichtigung in grundbuchmäßiger Form Objektive Auslegung auch einer Eintragungsbewilligung Eintragungsbewilligung muss Sondernutzungsflächen klar und bestimmt bezeichnen (grundbuchrechtlich herrschender Bes...mehr

Leitsatz Dachspitz als Abstellraum nutzbar Normenkette § 5 WEG, § 13 WEG, § 14 WEG, § 22 WEG Kommentar Bei dem Spitzboden-Dachraum über einer Galeriewohnung handelte es sich im vorliegenden Fall nicht um ein gesondertes Stockwerk. Dies ergibt sich aus eingeholten Gutachten, Zeugeneinvernahme und der Schnittzeichnung des Aufteilungsplans. Der Begriff "Speicher" in der Wortbesc...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zum Zwecke der Verbindung zweier Wohnungen zumindest nicht allein aus Gründen des Widerspruchs zur Teilungserklärung nachteilig (BGH bestätigt die Rechtsmeinung des vorlegenden BayObLG, Beschluss v. 8.9.2000, Az.: 2Z BR 8/00) Statik und Brandsicherheit dürfen jedoch nicht zu Gefährdungen führen Glaubhafter, gegnerseits unwidersprochen gebliebener Vortr...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Mehrheitliche Ablehnung der Bestätigung eines früheren (nunmehr nichtigen) Beschlusses als Beschluss mit rein deklaratorischer Bedeutung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1, Abs. 4 WEG Kommentar 1. Eigentümer hatten 1979 bestandskräftig (bei Vertretung von 671,4/1000stel Miteigentumsanteilen in der Versammlung) einstimmig beschlossen, dass die Kosten von Garagen-...mehr

Leitsatz Gestalten Ehegatten, die jeweils Alleineigentümer einer Eigentumswohnung sind, die nebeneinander liegenden Wohnungen durch einen Mauerdurchbruch und Entfernung einer Küche zu einer Wohnung um, können die Anschaffungskosten der später erworbenen Eigentumswohnung nicht als nachträgliche Anschaffungskosten in die Bemessungsgrundlage für den Abzugsbetrag der zunächst er...mehr

Leitsatz Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung in das Grundbuch; die Mitwirkung von Sondernachfolgern ist nur dann entbehrlich, wenn sie durch die in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist. Fakten: In der Teilungserklärung war bestimmt, d...mehr

Leitsatz Umwandlung von (Büro-) Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) bedarf grds. der Mitwirkung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch Die Mitwirkung von Sondernachfolgern kann nach Gemeinschaftsordnungs-Vereinbarung ausgeschlossen sein Zur Änderungsvollmacht in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und in den Kaufvertragsurkunden Normenkette §...mehr

Leitsatz Das Waschen und Trocknen in einer Wohnung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums Normenkette (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG) Kommentar Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Ein Mehrheitsbeschluss (im Rahmen einer Hausordnungsregelu...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Leitsatz Unwirksame Kontrollrechts-Vereinbarung Normenkette § 14 Nr. 4 WEG; Art. 13 GG Kommentar 1. In einer Gemeinschaft war in der Teilungserklärung unter einer Paragraphen-Überschrift "Überwachungsrecht des Verwalters" vereinbart: "Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angem...mehr

Leitsatz Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, s...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt, und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Fakten: Die im Leitsatz erwähnte Bestimmung des § 5 ...mehr

Normenkette § 5 Abs. 1 WEG, § 94 Abs. 2 BGB Kommentar 1. Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gem. § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Damit ...mehr

Leitsatz Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitz...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Die Tatsache, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel begründen. Fakten: Der Käufer erwarb einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der es als...mehr

Leitsatz Bei der schätzungsweisen Aufteilung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung in einen Anteil für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist grundsätzlich der Sachwert des Grund- und Bodenanteils sowie des Gebäudeanteils nach der Wertermittlungsverordnung 1988 zu ermitteln; die sog. Vergleichswertmethode ist in diesem Zusammenhang keine geeignete Schätz...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich können Eigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums an einem Altbau bestand. Hingegen kann bei bestehendem unzureichenden Schallschutz trotz evtl. Lärmbelästigungen keine Abhilfe von einem anderen Sondereigentümer gefordert werden, wenn dieser...mehr

Leitsatz Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Fakten: Im vorliegenden Fall besteht die Eigentümergemeinschaft aus zwei Mitgliedern. Bei der Anlage handelt es sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus, das in zwei Sondereigentumsbereiche geteilt worden war. Die das Erdgeschoss be...mehr

Leitsatz Steht der Müllraum einer Wohnanlage im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, kann dieser einen Teil des Müllraums an die Eigentümer einer benachbarten Wohnanlage vermieten und diesen dadurch grundsätzlich das Recht übertragen, Gemeinschaftseigentum zu überqueren, um zu dem Müllraum zu gelangen. Fakten: Der Müllraum der Wohnanlage ist Bestandteil des Sondereigentu...mehr

Leitsatz Vermietung eines Müllraum-Sondereigentums an Nachbareigentümer Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Ist im Aufteilungsplan und in den Bauplänen zur Abgrenzung gegenüber dem Nachbargrundstück die Errichtung einer Mauer vorgesehen, kann ein Verzicht auf Einfriedung darin gesehen werden, dass den Eigentümern des einen Grundstücks ein...mehr

Leitsatz Zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts genügt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit nicht eine solche Vereinbarung entgegensteht, können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen der Zweckbestimmung des...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar Bei einer dem § 5 WEG nachgebildeten Vereinbarungsregelung in der Teilungserklärung betreffen Sanierungskosten der Balkonbodenplatte nicht "Kosten des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums", die nach Teilungserklärung vom betreffenden Sondereigentümer zu tragen wären. Bei unbefangener Betrachtungsweise kann eine Bode...mehr

Leitsatz Die Vergrößerung eines Fensters, die die Einbeziehung eines bisher nur als Lager- und Personalraum genutzten Raums eines Teileigentums in den Verkaufs- und Geschäftsbereich ermöglicht, kann eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellen, wenn dadurch in erhöhtem Maß Geräusche und Gerüche in den bisher weitgehend abgeschirmten Garten der ...mehr

Leitsatz Entsteht einem Wohnungseigentümer durch ein Verschulden des von den Wohnungseigentümern mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragten Unternehmens ein Schaden, so haften die Wohnungseigentümer dafür dem geschädigten Wohnungseigentümer. Dieser hat sich jedoch ein Verschulden des Unternehmens in Höhe seines Miteigentumsanteils als Mitverschulden...mehr

Leitsatz Verbindung (Zusammenlegung) zweier Wohnungen durch Decken- oder Mauerdurchbruch nachteilig? BayObLG will den Verlust der Abgeschlossenheit sowie den dadurch der Teilungserklärung widersprechenden Zustand nicht mehr als Nachteil ansehen! Vorlage zum BGH Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 22 WEG, § 28 Abs. 2 FGG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Vom BGH zu...mehr

Leitsatz Soweit eine im Gartenplan einer Wohnanlage als Kinderspielplatz bezeichnete Fläche nur über Sondernutzungsflächen zu erreichen ist, ist es zwingend erforderlich, den Zugang über diese Sondernutzungsflächen zu gewährleisten, da ein Ausweichen auf Flächen, die im Eigentum Dritter stehen, ausscheidet. Fakten: Die Wohnanlage verfügt über einen Kinderspielplatz. Dessen Fl...mehr