Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz 1. Sind Räume eines Wohnungseigentumsrechts als "Keller" bzw. "Kellerräume" bezeichnet, so stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine Nutzung solcher Räume zu Wohn- oder Schlafzwecken ist ausgeschlossen, soweit sie nicht nur gelegentlich stattfindet. 2. Zu Hobbyzwecken dürfen Kellerräume genutzt werden, wenn dies nicht mehr stört, als die b...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Die Bezeichnung von Sondereigentumsräumen in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Der Keller-Begriff schließt eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei aus, jedenfalls eine Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich st...mehr

Leitsatz 1. Haben die Wohnungseigentümer die Umgestaltung der Gartenanlage beschlossen und auf die Durchführung einer baulichen Veränderung beschränkt, kann dieser Beschluß nicht dahingehend ausgelegt werden, daß gleichzeitig auch eine Regelung über die gemeinschaftliche Kostentragung entsprechend dem allgemeinen Verteilerschlüssel getroffen worden ist. 2. Die Kostenfreistell...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine vereinbarte Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der es dem Teileigentümer eines Kellers gestattet ist, "diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken oder zu Wohnzwecken zu nutzen", beinhaltet auch die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung eine...mehr

Leitsatz Ist nach der Teilungserklärung die Vornahme baulicher Veränderungen von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters abhängig, so bedeutet dies nicht, daß die nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer zugunsten einer Mehrheitsentscheidung abbedungen sein soll, soweit in der Teilungserklärung weiter vereinbart ist, daß im Fal...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Macht die Teilungserklärung die Vornahme baulicher Veränderungen (hier: nachträgliche Errichtung zweier Balkone durch einen Dachgeschosswohnungseigentümer) von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters abhängig und ist dort weiter bestimmt, dass der betreffende Wohnungseigentümer im Falle einer Zustimmungsverweigerung durch den Verwa...mehr

Leitsatz Erklären die Verkäufer, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum, ist das verkaufte Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet, wenn dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht. Sachverhalt Unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung veräußerte ein Ehepaar sein Sondereigentum an einer Dachgescho...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 313 BGB, § 53 GBO Kommentar 1. Eine Vollmacht in einem Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, durch die der Erwerber den Verkäufer ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern "für den Fall, dass sie noch einer Änderung bedarf" und die Änderung "nicht das Sondereigentum berührt" ist für den Grundbuchvollzug nicht hinreichend bestimmt. Die Rege...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, wonach der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Eigentumswohnung für Zahlungsrückstände des Voreigentümers haftet, ist zulässig und gilt grundsätzlich auch für den Fall eines Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer (Bauträger-Verkäufer); vgl. bereits BGH, NJW 94, 2950. Link zur Entscheidung ( OLG Düss...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Ein Teileigentümer erwarb 1985 vom teilenden Eigentümer ein Sondereigentum, in dem er seit dieser Zeit ein Bäckerei-Geschäft betreibt. In den Kaufverträgen war für alle Ersterwerber von Gewerbeeinheiten in dieser Anlage eine Konkurrenzverbotsklausel vereinbart mit entsprechender Verpflichtungsunterwerfung, diese Verbotsk...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 876 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO Kommentar 1. Mit der Eintragung von im Grundbuch "verdinglichten" Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Stellplatzflächen) wird allein der Ausschluss der eigenen Berechtigung zum Inhalt eines jeden anderen Sondereigentums, nicht aber die positive Zuordnung des Nutzungsrechts zum begünstigten Wohnungseigentum (Anschl...mehr

Leitsatz Vorliegend allerdings Verwirkung des Störbeseitigungsanspruches (Zeitablauf von 6 Jahren) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 862 BGB, § 864 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann auch von einem einzelnen Miteigentümer, also ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft, geltend gema...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Es entspricht h.R.M., dass Sonderrechtsnachfolger an gegen sie wirkende, belastende Vereinbarungen nur gebunden sind, wenn diese im Grundbuch eingetragen, also "verdinglicht"sind ( § 10 Abs. 2 WEG); eine lediglich schuldrechtliche, im Grundbuch nicht eingetragene Vereinbarung wirkt auch dann nicht für und gegen Sonderr...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar 1. In einer Reihenhaus-Eigentumswohnanlage (Teilung 1975) wurde im Rahmen der Baufertigstellung auch ein Schwimmbad errichtet (mit zusätzlichem Kostenaufwand von DM 72.000,-); der Kostenaufwand sollte von den Wohnungserwerbern bzw. Wohnungseigentümern (24 Eigentümer) mit dem Betrag von je DM 3.000,- auf freiwilliger Ba...mehr

Leitsatz Eigentumswechsel zwischen Einladung und Eigentümerversammlung kein Ladungsmangel aus der Sicht des nicht geladenen Rechtsnachfolgers Beschlussfassung auf Klageandrohung gegen einen Eigentümer nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen (also nicht als bereits konstitutive Verpflichtung zu entsprechendem Handeln des Schuldners nach Bestandskraft eines sol...mehr

Leitsatz Gesonderte Abrechnung über Sanierungsfinanzierungs-Sonderumlage? Verwalterentlastung anfechtbar bei fehlendem Anspruch auf Entlastung? Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage um eine Sanierung zu finanzieren, die sich über mehrere Jahre erstrecken wird, so sind die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf ...mehr

Leitsatz Stimmrechtsberechtigung des Sohnes einer Eigentümerin aufgrund jahrelanger Gestattung trotz vertretungseinschränkender Vereinbarung Ausreichender Beschrieb von Beschlusspunkten in der Tagesordnung einer Einladung Nachbarerklärungen Normenkette § 23 Abs. 2 WEG, § 25 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft über mehrere Jahre auch die Stimmrech...mehr

Normenkette § 23 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass sich ein Eigentümer in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen Verwandten in gerader Linie oder durch einen anderen Gemeinschafter vertreten lassen könne. Eigentümer duldeten in der Vergangenheit wiederholt, dass die Antragstellerin/Ei...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 139 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der erste Teil eines Eigentümerbeschlusses, durch den "der Verwalter bevollmächtigt wurde, unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwalts alle notwendigen Schritte - auch gerichtlich - in die Wege zu leiten, den baulichen Zustand der derzeit gültigen Teilungserklärung herbeizuführen" mit dem Ziel...mehr

Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Zwischen einer vorliegend nach Teilungserklärung möglichen jederzeitigen und nicht an einen wichtigen Grund gebundenen Abberufung eines Verwalters und einer im Verwaltervertrag vorgesehenen und nur aus wichtigem Grund zulässigen Kündigung ist zu unterscheiden (vgl. Trennungstheorie nach h.M., z. B. BayObLG, Entscheidung v. 14. 12. 1995, Az.: ...mehr

Leitsatz hier: Speicherumbau zu Wohnraum mit Terrassenanbau Normenkette § 4 WEG, § 19 GBO Kommentar 1. Ist einem (Speicher-)Teileigentümer in der Gemeinschaftsordnung gestattet, sein Teileigentum in bestimmter Weise baulich zu verändern, um Wohnräume zu schaffen, kann darin die vorweggenommene Mitwirkung der übrigen Eigentümer in die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseig...mehr

Normenkette § 12 WEG, § 26 WEG, § 47 WEG, § 652 BGB, § 20a FGG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung Veräußerungszustimmung durch den Verwalter nach § 12 WEG vereinbart. Rundschriftlich warb der Verwalter in einer Großgemeinschaft darum, mit ihm Verbindung aufzunehmen, wenn Eigentümer an den Verkauf oder die Vermietung ihrer Wohnung dächten. Der Wieder...mehr

Leitsatz Das Kaufobjekt ist mit einem Rechtsmangel gehaftet, wenn Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft wird und andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt haben. Sachverhalt Die im Untergeschoß einer Wohneigentumsanlage liegenden Kellerräume wurden an einen Erwerber veräußert. Die Räume wa...mehr

Normenkette § 434 BGB, § 440 BGB, § 326 BGB Kommentar Wird Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und haben andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt, ist das Kaufobjekt mit einem Rechtsmangel behaftet. Link zur Entscheidung ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.1996, 9 U 29/96= WM 1998, 45) zu ...mehr

Normenkette § 906 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine im Interesse der Allgemeinheit stehende kinderfreundliche Umwelt bedingt, dass die berechtigten Interessen der sich von Kinderspiellärm in einem reinen Wohngebiet gestört fühlenden Nachbarn jedenfalls dann zurücktreten müssen, wenn der Lärm das Maß der gewöhnlichen Belästigung nicht übersteigt und im Wesentlichen die allgeme...mehr

Leitsatz Keine Beseitigung neu eingebauter größerer Dachflächenfenster! Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 16 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass ein Speicher-Sondereigentum jederzeit in Wohnungseigentum umgestaltet und benutzt werden könne, soweit keine gesetzlichen Bestimmungen entgegenstünden....mehr

Leitsatz OLG Stuttgart befasst sich mit der Auslegung von Beschlüssen zum Hausgeld-Bankeinzugsverfahren in sehr differenzierter Weise Ungültiger Beschluss einer Verwaltersondervergütung von DM 10,- Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 1 WEG Kommentar 1. Zum Sachverhalt: Bereits am 17.05.1995 hatte eine größere Gemeinschaft beschlossen: Hausgeldinkasso: Die...mehr

Normenkette § 12 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in der aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft vereinbart, dass jeder Eigentümer zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Eigentümers bedürfe. Zu der zur Veräußerung anstehenden Wohnung gehörte auch ein Abstellraum (gemäß weiterer Vereinbarung nur zu Abstell- und ähnlichen Zw...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 876 BGB, § 877 BGB Kommentar 1. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, dass die Miteigentumsanteile "unter Zugrundelegung der derzeitigen Wertverhältnisse des jeweiligen Sondereigentums" festgelegt werden, kann dahin auszulegen sein, dass bei einer wesentlichen Änderung dieser Wertverhältnisse auch eine Änderung der Größe der Miteigentumsante...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 13 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wohnungseigentümer können (schuldrechtlich) auch in einer Teilungserklärung vereinbaren, dass künftige Erwerber von Wohnungseigentum vom Mitgebrauch und von den sonstigen Nutzungen von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnungen (hier: zweier im Dachgeschoss befindlicher, noch nicht als Sonderei...mehr

Normenkette § 28 WoEigG Kommentar Das OLG Köln hat seine heftig kritisierte Entscheidung v. 29.03.1995 ( OLG Köln, Entscheidung v. 29.03.1995, 16 Wx 36/95= WM 95, 450 = ZMR 95, 324 = WE 95, 222 = DWE 95, 74) wie folgt neuerlich klargestellt bzw. korrigiert: Enthält die Teilungserklärung keine anders lautende (- ausdrückliche oder durch Auslegung zu ermittelnde -) Regelung, so ...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 242 BGB Kommentar In einer m. E. rechtlich und auch für die Praxis sehr bedeutsamen Grundsatzentscheidung hat das OLG Hamm erneut zur Differenzierung von Eigentümerbeschlüssen mit Bindungswirkung für Rechtsnachfolger, schuldrechtlichen (einstimmigen) Vereinbarungen ohne nachfolgende Eintragung im Grundbuch und solchen in verdinglichter Form (...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 873 BGB, § 876 BGB, § 877 BGB Kommentar 1. Ein in der Teilungserklärung vereinbartes und im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht eines Eigentümers an einer Gartenfläche bedarf zur Aufhebung oder Übertragung (an die Gemeinschaft) der materiell-rechtlichen Einigung aller Wohnungseigentümer und der Zustimmung der bet...mehr

Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 14 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung dieser im Bauherrenmodell errichteten Anlage u.a. vereinbart, dass alle Räume innerhalb des Sondereigentums einschl. der Loggien und der Balkone "ab Oberkante der Rohdecke" dem Sondereigentum zugeordnet seien. Im Streit stand dann die Sanierungs- und ...mehr

Normenkette § 25 Abs. 2 WEG, §§ 164ff. BGB, § 1011 BGB Kommentar Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG kann ein Stimmrecht grundsätzlich auch nur gemeinschaftlich ausgeübt werden, wenn das Eigentum mehreren zu Bruchteilen gemeinschaftlich zusteht. Insoweit muß der in der Versammlung anwesende Bruchteils-Miteigentümer entsprechende schriftliche Vollmacht vorlegen oder nachreichen, da a...mehr

Leitsatz Nachträgliche Sondernutzungsrechtsbegründung (hier: an Pkw-Stellplätzen) durch den Alleineigentümer einseitig nur bis zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber zulässig Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO Kommentar 1. Die Vereinbarung in einer Teilungserklärung, dass hinsichtlich genau bezeichneter Pkw-...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar Lässt sich anhand der Grundbucheintragung (Teilungserklärung, Aufteilungsplan) nicht zuverlässig feststellen, zu welchem von mehreren Sondernutzungsbereichen eine bestimmte Grundstücksfläche gehören soll, so ist daran kein Sondernutzungsrecht entstanden. Die streitige Fläche des Gemeinschaftseigentums berechtigt dami...mehr

Leitsatz Keine Übertragung des gesamten Verwaltungsamtes ohne Einwilligung der Gemeinschaft auf einen Dritten Schadenersatzpflicht eines Verwalters im Zuge anfänglicher Baumängelgewährleistung Normenkette § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Ein ursprünglich in der Teilungserklärung erstbestellter Verwalter kann sein Amt ohne Zustimmung der Eigentümer nicht auf einen Dritten übertr...mehr

Normenkette § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Wird in der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Balkonbrüstungen bzw. Balkongeländer) dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, umfasst dies nicht dessen Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand (hier: defekte Befesti...mehr

Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Der Eigentümer aneinandergrenzender Wohnungen ist nur bei Zustimmung der übrigen Eigentümer berechtigt, zur Verbindung der beiden Wohnungen die Trennwand zu durchbrechen. Darauf, ob es sich um eine tragende oder eine nicht tragende Wand handelt, kommt es nicht an. Link zur Entscheidung...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Nach vorliegender Gemeinschaftsordnung hatte jeder Eigentümer alle gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche seines Eigentums zur Wohn-/Nutzfläche des Gesamtobjektes zu tragen, soweit nicht ein anderer Verteilungsschlüssel festgesetzt sei oder öffentlich-rechtliche Lasten und Gebühren durch Einzelbesc...mehr

Normenkette § 6 WEG, § 119 BGB, § 133 BGB, § 891 BGB, § 925 BGB Kommentar 1. Zum Sachverhalt in Kurzform: Schon in den 70er Jahren erwarb ein Eigentümer eine Wohnung Nr. 12 laut Teilungserklärung, zu der nach dem Aufteilungsplan ein Keller Nr. 12 gehörte. Ein anderer Eigentümer besaß eine Wohnung Nr. 11 mit Keller Nr. 11 laut Plan. Nach weiteren, nicht zum Inhalt des Grundbuch...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. Durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der auf eine Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels abzielt, wird die Regelung der Teilungserklärung allenfalls "überlagert" (so genannte Pseudovereinbarung, vgl. Hauger, PiG 39, 225, 331 und WE 93, 231...mehr

Normenkette § 23 WEG, § 25 WEG, § 256 ZPO Kommentar 1. In der Teilungserklärung war im vorliegenden Fall (wie häufig) u. a. vereinbart: "Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch den Verwalter; seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeins...mehr

Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung des Inhalts, dass "bauliche Veränderungen an tragenden Wänden, die vom Gemeinschaftseigentum aus nicht einsehbar sind und die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht verändern bei Nachweis der bautechnischen Unbedenklichkeit mit ...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 1004 BGB Kommentar Das einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche beinhaltet mangels näherer Regelung die Befugnis, Sträucher und Bäume anpflanzen und wachsen zu lassen. Führt eine vor Jahren vom Gartenberechtigten vorgenommene Bepflanzung jedoch zu spürbaren Beeinträchtigungen eines anderen M...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 7 Abs. 3 WEG, § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein dinglich wirksames Sondernutzungsrecht gehört zum Inhalt des Sondereigentums und entsteht nicht ohne Grundbucheintragung (vgl. § 3 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 10 Abs. 2 WEG). Nicht erheblich ist, ob man hinsichtlich der Wirkungen eines solchen Sondernutzungsrechts dieses als "dinglich wirk...mehr

Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Schlägt die in der Teilungserklärung vorgesehene Begründung von Sondereigentum an einem bestimmten Gebäudeteil für einen der Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 2 WEG fehl (hier: zu Unrecht vorgenommene Begründung von Sondereigentum an einem Backstubenanbau einschließlich Dach dieser ...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Die Nutzung einer Wohnung als "Wachstation für Polizeibeamte", die zum Objektschutz eines gegenüberliegenden Anwesens eingesetzt sind, ist weder eine Nutzung zu Wohnzwecken noch eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung, sondern eine solche "eigener Art". 2. Es gehört zum Risikobereich des vermietenden Ei...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar Der rechtsgeschäftliche Erwerber von Wohnungseigentum haftet für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers (hier: zu Rückständen aus den Geschäftsjahren 84, 85 und 87) im Falle vereinbarter Gesamtschuldhaftung (nach Teilungserklärung), unabhängig davon aber auch aufgrund eines bestandskräftigen Genehmigungsbeschlusses, der nach...mehr