Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Ein Untersagungsanspruch der Wohnungseigentümer besteht dann, wenn zwar nach einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung der Betrieb eines Cafés vorgesehen ist, in den betreffenden Räumlichkeiten jedoch ein mit Spielgeräten ausgestattetes Bistro geführt wird. Sachverhalt Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gestattete im Erdgescho...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 3 WEG, § 13 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1.In der Teilungserklärung war zur Nutzung von Sondereigentum vereinbart: "Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung bedarf der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grunde verweigert werden." 2. Unter Berück...mehr

Leitsatz 1. Ist das Teileigentum vermietet, kann der Anspruch, die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Teileigentums als Gaststätte auch gegen den Teileigentümer geltend gemacht werden. 2. Dieser Unterlassungsanspruch kann ohne Ermächtigung der übrigen Teileigentümer von jeden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. 3. Die Nutzung des Mieters, die...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 14 Nr. 1, 2 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 226 BGB, § 242 BGB, § 276 BGB, § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB Kommentar 1. Der Anspruch, die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Laden ausgewiesenen Teileigentums als Gaststätte ("Kneipe") zu unterlassen, kann auch dann gegen den betreffenden Teileigentümer geltend gemacht werden, wenn das Teileigentum ver...mehr

Leitsatz Kein Stimmrechtsausschluss schon beim Vorliegen einer Interessenkollision Kellerraum grundsätzlich nicht als Musikzimmer (mit dort aufgestellter Orgel) nutzbar Vereinbarte Grundpfandrechtsgläubiger-Zustimmung bei beschlussweiser Änderung der Teilungserklärung Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 25 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Kann nach Gemeinschaftsordnung die Nutzungsänderung...mehr

Normenkette § 10 WEG Kommentar 1. Sind in einer Teilungserklärung Räumlichkeiten als Dach- oder Speicherräume bezeichnet, dürfen diese nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden (h.M.). Vorliegend war es jedoch zum Ausbau der Speicherräumlichkeiten aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG in Änderung der Teilungserklärung zwischen dem Speichereigentüm...mehr

Leitsatz Nochmals: Interessenkonflikt zwischen Verwalterstellung und (hier: vor Wiederbestellung angebotener) Maklertätigkeit Beschwerderücknahme Normenkette § 12 WEG, § 26 WEG, § 47 WEG, § 20a FGG, § 652 BGB Kommentar 1. Das BayObLG hat in dieser Grundsatzentscheidung die bereits von mir erwähnte und kritisierte vorinstanzliche Entscheidung des LG München I, Entscheidung v. 4...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG Kommentar 1. In einer Teilungserklärung war unter anderem vereinbart: Es werden zunächst genutzt: ... das Teileigentum Nr. 6 als Gaststätte in Form einer Pils-Stube, ... das Teileigentum Nr. 7 zum Verkauf von Backwaren und Käse, ... für jede dieser Teileigentumseinheiten gilt: Solange die Räume in der bezeichneten Art genutzt wer...mehr

Leitsatz 1. Weigert sich der Erwerber beharrlich, die bestandskräftig beschlossene Hausordnung zu befolgen, stellt dies einen wichtigen Grund zur Versagung der Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG dar. 2. Ein generelles Verbot der Hundehaltung kann in der Hausordnung vorgesehen werden. 3. Der Versagung der erforderlichen Zustimmung steht eine zugunsten des Erwerbers eingetragene Au...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Haben die Eigentümer den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten und vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert, so wird dieser bestandskräftig und verbindlich, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten worden ist. Durch einen solchen Beschluss wird die Gemeinschaftsordnung wir...mehr

Leitsatz Haftung des Verwalters kann nach Teilungserklärungsvereinbarung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden In faktischer Gemeinschaft bestehen Kostentragungspflichten der Eigentümer gesamtschuldnerisch nach außen und anteilsmäßig im Innenverhältnis Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Vorliegend hatte die frühere Verwaltung als Antr...mehr

Normenkette § 12 WEG Kommentar 1. Es stellt nach Meinung des Senats ein ausschlaggebendes Indiz für die finanzielle Unzuverlässigkeit eines Erwerbers dar, wenn er trotz längerfristiger Nutzung der gekauften Eigentumswohnung Wohngeld nicht entrichtet (im vorliegenden Fall 2-jähriges Zahlungs-Säumnis trotz entsprechender Vermietung). Der Indizwirkung steht nicht entgegen, dass ...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 7 Abs. 3 und 4 Nr. 1 WEG, § 8 WEG, § 874 BGB Kommentar 1. Ist bei der Begründung von Wohnungseigentum ein im Dachgeschoss gelegener Trockenboden im Aufteilungsplan mit gleicher Nummer wie Wohnungseigentum gekennzeichnet, so erfordert es der Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts nicht notwendig, dass der Trockenboden in der Teilungserklä...mehr

Leitsatz Unzureichende Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung in den Kaufverträgen Gutgläubiger Erwerb von Teileigentum mit der Zweckbestimmung "Restaurant" Normenkette § 10 WEG, § 892 Abs. 1 S. 1 BGB Kommentar 1. Mit Besitzüberlassung und Eintragung von Auflassungsvormerkungen war eine faktische Gemeinschaft der Beteiligten entstanden, somit bestand auch Beschlussanfecht...mehr

Leitsatz 1. Haben sich die Wohnungseigentümer gegen die Teilnahme eines als Beistand erschienen Rechtsanwalts per Beschluß in der Versammlung ausgesprochen, so ist die Anfechtung dieses Beschlusses unzulässig. 2. Ein Antrag, mit dem für künftige Wohnungseigentümerversammlungen die Berechtigung eines Wohnungseigentümers zur Hinzuziehung eines Beistands festgestellt werden soll...mehr

Leitsatz Soll ein Balkon nach Absicht des teilenden Eigentümers Sondereigentum werden, wird er aber weder in der Teilungserklärung noch in dem Aufteilungsplan hinreichend als solches bezeichnet, so entsteht durch die Eintragung des Aufteilungsplans an dem Balkon gemeinschaftliches Eigentum. Soweit er nachträglich in Sondereigentum überführt werden soll, bedarf es hierfür der...mehr

Normenkette § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 25 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die vom teilenden Alleineigentümer getroffene Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung einer aus drei Wohnungen bestehenden Anlage/Gemeinschaft, dass für das Stimmrecht (in zulässiger Abweichung zu § 25 Abs. 2 WEG - Kopfprinzip -) "die unterschiedliche Größe der Miteigentumsanteile maßg...mehr

Leitsatz Der Makler hat ausnahmsweise dann seine Provision verdient, wenn er zwar Verwalter einer Eigentumswohnung ist und die Wirksamkeit des Kaufvertrags von seiner Zustimmung abhängig ist, im notariellen Kaufvertrag aber die tatsächlichen Umstände, die eine Provisionspflicht begründen, deutlich gemacht werden. Dies gilt unabhängig davon, ob zuvor ein Maklervertrag zustand...mehr

Leitsatz 1. Sind Räume eines Wohnungseigentumsrechts als "Keller" bzw. "Kellerräume" bezeichnet, so stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine Nutzung solcher Räume zu Wohn- oder Schlafzwecken ist ausgeschlossen, soweit sie nicht nur gelegentlich stattfindet. 2. Zu Hobbyzwecken dürfen Kellerräume genutzt werden, wenn dies nicht mehr stört, als die b...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Die Bezeichnung von Sondereigentumsräumen in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Der Keller-Begriff schließt eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei aus, jedenfalls eine Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich st...mehr

Leitsatz 1. Haben die Wohnungseigentümer die Umgestaltung der Gartenanlage beschlossen und auf die Durchführung einer baulichen Veränderung beschränkt, kann dieser Beschluß nicht dahingehend ausgelegt werden, daß gleichzeitig auch eine Regelung über die gemeinschaftliche Kostentragung entsprechend dem allgemeinen Verteilerschlüssel getroffen worden ist. 2. Die Kostenfreistell...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine vereinbarte Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der es dem Teileigentümer eines Kellers gestattet ist, "diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken oder zu Wohnzwecken zu nutzen", beinhaltet auch die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung eine...mehr

Leitsatz Ist nach der Teilungserklärung die Vornahme baulicher Veränderungen von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters abhängig, so bedeutet dies nicht, daß die nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer zugunsten einer Mehrheitsentscheidung abbedungen sein soll, soweit in der Teilungserklärung weiter vereinbart ist, daß im Fal...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Macht die Teilungserklärung die Vornahme baulicher Veränderungen (hier: nachträgliche Errichtung zweier Balkone durch einen Dachgeschosswohnungseigentümer) von der schriftlichen Zustimmung des Verwalters abhängig und ist dort weiter bestimmt, dass der betreffende Wohnungseigentümer im Falle einer Zustimmungsverweigerung durch den Verwa...mehr

Leitsatz Erklären die Verkäufer, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum, ist das verkaufte Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet, wenn dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht. Sachverhalt Unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung veräußerte ein Ehepaar sein Sondereigentum an einer Dachgescho...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 313 BGB, § 53 GBO Kommentar 1. Eine Vollmacht in einem Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, durch die der Erwerber den Verkäufer ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern "für den Fall, dass sie noch einer Änderung bedarf" und die Änderung "nicht das Sondereigentum berührt" ist für den Grundbuchvollzug nicht hinreichend bestimmt. Die Rege...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, wonach der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Eigentumswohnung für Zahlungsrückstände des Voreigentümers haftet, ist zulässig und gilt grundsätzlich auch für den Fall eines Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer (Bauträger-Verkäufer); vgl. bereits BGH, NJW 94, 2950. Link zur Entscheidung ( OLG Düss...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Ein Teileigentümer erwarb 1985 vom teilenden Eigentümer ein Sondereigentum, in dem er seit dieser Zeit ein Bäckerei-Geschäft betreibt. In den Kaufverträgen war für alle Ersterwerber von Gewerbeeinheiten in dieser Anlage eine Konkurrenzverbotsklausel vereinbart mit entsprechender Verpflichtungsunterwerfung, diese Verbotsk...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 876 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO Kommentar 1. Mit der Eintragung von im Grundbuch "verdinglichten" Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Stellplatzflächen) wird allein der Ausschluss der eigenen Berechtigung zum Inhalt eines jeden anderen Sondereigentums, nicht aber die positive Zuordnung des Nutzungsrechts zum begünstigten Wohnungseigentum (Anschl...mehr

Leitsatz Vorliegend allerdings Verwirkung des Störbeseitigungsanspruches (Zeitablauf von 6 Jahren) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 862 BGB, § 864 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann auch von einem einzelnen Miteigentümer, also ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft, geltend gema...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Es entspricht h.R.M., dass Sonderrechtsnachfolger an gegen sie wirkende, belastende Vereinbarungen nur gebunden sind, wenn diese im Grundbuch eingetragen, also "verdinglicht"sind ( § 10 Abs. 2 WEG); eine lediglich schuldrechtliche, im Grundbuch nicht eingetragene Vereinbarung wirkt auch dann nicht für und gegen Sonderr...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar 1. In einer Reihenhaus-Eigentumswohnanlage (Teilung 1975) wurde im Rahmen der Baufertigstellung auch ein Schwimmbad errichtet (mit zusätzlichem Kostenaufwand von DM 72.000,-); der Kostenaufwand sollte von den Wohnungserwerbern bzw. Wohnungseigentümern (24 Eigentümer) mit dem Betrag von je DM 3.000,- auf freiwilliger Ba...mehr

Leitsatz Eigentumswechsel zwischen Einladung und Eigentümerversammlung kein Ladungsmangel aus der Sicht des nicht geladenen Rechtsnachfolgers Beschlussfassung auf Klageandrohung gegen einen Eigentümer nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen (also nicht als bereits konstitutive Verpflichtung zu entsprechendem Handeln des Schuldners nach Bestandskraft eines sol...mehr

Leitsatz Gesonderte Abrechnung über Sanierungsfinanzierungs-Sonderumlage? Verwalterentlastung anfechtbar bei fehlendem Anspruch auf Entlastung? Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage um eine Sanierung zu finanzieren, die sich über mehrere Jahre erstrecken wird, so sind die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf ...mehr

Leitsatz Stimmrechtsberechtigung des Sohnes einer Eigentümerin aufgrund jahrelanger Gestattung trotz vertretungseinschränkender Vereinbarung Ausreichender Beschrieb von Beschlusspunkten in der Tagesordnung einer Einladung Nachbarerklärungen Normenkette § 23 Abs. 2 WEG, § 25 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft über mehrere Jahre auch die Stimmrech...mehr

Normenkette § 23 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass sich ein Eigentümer in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen Verwandten in gerader Linie oder durch einen anderen Gemeinschafter vertreten lassen könne. Eigentümer duldeten in der Vergangenheit wiederholt, dass die Antragstellerin/Ei...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 139 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der erste Teil eines Eigentümerbeschlusses, durch den "der Verwalter bevollmächtigt wurde, unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwalts alle notwendigen Schritte - auch gerichtlich - in die Wege zu leiten, den baulichen Zustand der derzeit gültigen Teilungserklärung herbeizuführen" mit dem Ziel...mehr

Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Zwischen einer vorliegend nach Teilungserklärung möglichen jederzeitigen und nicht an einen wichtigen Grund gebundenen Abberufung eines Verwalters und einer im Verwaltervertrag vorgesehenen und nur aus wichtigem Grund zulässigen Kündigung ist zu unterscheiden (vgl. Trennungstheorie nach h.M., z. B. BayObLG, Entscheidung v. 14. 12. 1995, Az.: ...mehr

Leitsatz hier: Speicherumbau zu Wohnraum mit Terrassenanbau Normenkette § 4 WEG, § 19 GBO Kommentar 1. Ist einem (Speicher-)Teileigentümer in der Gemeinschaftsordnung gestattet, sein Teileigentum in bestimmter Weise baulich zu verändern, um Wohnräume zu schaffen, kann darin die vorweggenommene Mitwirkung der übrigen Eigentümer in die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseig...mehr

Normenkette § 12 WEG, § 26 WEG, § 47 WEG, § 652 BGB, § 20a FGG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung Veräußerungszustimmung durch den Verwalter nach § 12 WEG vereinbart. Rundschriftlich warb der Verwalter in einer Großgemeinschaft darum, mit ihm Verbindung aufzunehmen, wenn Eigentümer an den Verkauf oder die Vermietung ihrer Wohnung dächten. Der Wieder...mehr

Leitsatz Das Kaufobjekt ist mit einem Rechtsmangel gehaftet, wenn Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft wird und andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt haben. Sachverhalt Die im Untergeschoß einer Wohneigentumsanlage liegenden Kellerräume wurden an einen Erwerber veräußert. Die Räume wa...mehr

Normenkette § 434 BGB, § 440 BGB, § 326 BGB Kommentar Wird Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und haben andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt, ist das Kaufobjekt mit einem Rechtsmangel behaftet. Link zur Entscheidung ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.1996, 9 U 29/96= WM 1998, 45) zu ...mehr

Normenkette § 906 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Eine im Interesse der Allgemeinheit stehende kinderfreundliche Umwelt bedingt, dass die berechtigten Interessen der sich von Kinderspiellärm in einem reinen Wohngebiet gestört fühlenden Nachbarn jedenfalls dann zurücktreten müssen, wenn der Lärm das Maß der gewöhnlichen Belästigung nicht übersteigt und im Wesentlichen die allgeme...mehr

Leitsatz Keine Beseitigung neu eingebauter größerer Dachflächenfenster! Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 16 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass ein Speicher-Sondereigentum jederzeit in Wohnungseigentum umgestaltet und benutzt werden könne, soweit keine gesetzlichen Bestimmungen entgegenstünden....mehr

Leitsatz OLG Stuttgart befasst sich mit der Auslegung von Beschlüssen zum Hausgeld-Bankeinzugsverfahren in sehr differenzierter Weise Ungültiger Beschluss einer Verwaltersondervergütung von DM 10,- Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 1 WEG Kommentar 1. Zum Sachverhalt: Bereits am 17.05.1995 hatte eine größere Gemeinschaft beschlossen: Hausgeldinkasso: Die...mehr

Normenkette § 12 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in der aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft vereinbart, dass jeder Eigentümer zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Eigentümers bedürfe. Zu der zur Veräußerung anstehenden Wohnung gehörte auch ein Abstellraum (gemäß weiterer Vereinbarung nur zu Abstell- und ähnlichen Zw...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 876 BGB, § 877 BGB Kommentar 1. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, dass die Miteigentumsanteile "unter Zugrundelegung der derzeitigen Wertverhältnisse des jeweiligen Sondereigentums" festgelegt werden, kann dahin auszulegen sein, dass bei einer wesentlichen Änderung dieser Wertverhältnisse auch eine Änderung der Größe der Miteigentumsante...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 13 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wohnungseigentümer können (schuldrechtlich) auch in einer Teilungserklärung vereinbaren, dass künftige Erwerber von Wohnungseigentum vom Mitgebrauch und von den sonstigen Nutzungen von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnungen (hier: zweier im Dachgeschoss befindlicher, noch nicht als Sonderei...mehr

Normenkette § 28 WoEigG Kommentar Das OLG Köln hat seine heftig kritisierte Entscheidung v. 29.03.1995 ( OLG Köln, Entscheidung v. 29.03.1995, 16 Wx 36/95= WM 95, 450 = ZMR 95, 324 = WE 95, 222 = DWE 95, 74) wie folgt neuerlich klargestellt bzw. korrigiert: Enthält die Teilungserklärung keine anders lautende (- ausdrückliche oder durch Auslegung zu ermittelnde -) Regelung, so ...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 242 BGB Kommentar In einer m. E. rechtlich und auch für die Praxis sehr bedeutsamen Grundsatzentscheidung hat das OLG Hamm erneut zur Differenzierung von Eigentümerbeschlüssen mit Bindungswirkung für Rechtsnachfolger, schuldrechtlichen (einstimmigen) Vereinbarungen ohne nachfolgende Eintragung im Grundbuch und solchen in verdinglichter Form (...mehr