Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Aufteilungsplan grundsätzlich maßgeblich auch bei abweichender Bauausführung (hier: Versetzung einer Wohnungstrennwand zwischen zwei Nachbarwohnungen und Flächenveränderung von ca. 11 qm) Eigentümerbeschluss auf "Teilungserklärungs-Änderung" und "Genehmigung der Sondereigentums-Änderung" nichtig Anspruchsmöglichkeit auf Übertragung eines Sondereigentum-Teils u.U. jedo...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar Ist in einer Teilungserklärung von 1985 Teileigentum als "Café" bezeichnet und zweckbestimmt, darf in diesen Räumlichkeiten nicht von 11 Uhr vormittags bis 4 Uhr morgens ein Gaststättenbetrieb unterhalten werden. Mit der Bezeichnung Café ist nur ein Betrieb vereinbar, der seinen Angebotsschwerpunkt in der Verabreichung vo...mehr

Leitsatz 1. Ist die Nutzung von Teileigentum in der Teilungserklärung als Café bezeichnet, so schließt diese Bezeichnung ausschließlich den Betrieb eines Cafés mit dem Angebotsschwerpunkt Tee, Kaffee und Konditoreiwaren sowie öffnungszeiten bis höchstens 21.00 Uhr ein. 2. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen kommt weniger einem Begriffswandel als vielmehr der Eintragun...mehr

Leitsatz Widerruf einer Nutzung von Wohnraum als Büro aus wichtigem Grund (wegen persönlicher Auseinandersetzungen und sogar Tätlichkeiten zweier Mietverwalter im Haus) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Die Frage, ob ein berechtigtes Interesse eines Eigentümers an sachkundiger Beratung durch einen Anwalt während der Versammlung besteht (vgl. hierzu BGHZ 121, 23...mehr

Leitsatz Versicherungsprämien sind in Höhe der im Wirtschaftsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Eine periodengerechte Abgrenzung kommt nicht in Betracht. Sachverhalt Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage bestimmt, daß die Kosten der Bewirtschaftung der Anlage von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteige...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG Kommentar 1. Reinigungs- und Hausmeisterdienste (über langfristigen Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben; er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschlussfassung) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 746 BGB Kommentar 1. Ein durch die Teilungserklärung begründetes Sondernutzungsrecht an einem "Spitzboden"berechtigt nicht zu dessen Ausbau zu Wohnzwecken, auch wenn der Spitzboden im Aufteilungsplan als "ausbaufähig" beschrieben ist. Ein solcher Vermerk auf Ausbaufähigkeit besagt nicht, dass ein Ausbau zu Wohnzwecken gestattet ...mehr

Leitsatz Dienen Ver- und Entsorgungsleitungen nur dem Gebrauch eines Sondereigentümers, so kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, daß diese auch dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie sich im Bereich eines anderen Sondereigentums befinden. Der Eigentümer der Wohnung, durch die die Leitungen verlegt sind, ist an einen bestandskräftigen Beschluß, der die Verle...mehr

Leitsatz Führen solche Leitungen genehmigtermaßen durch anderes Sondereigentum, darf sie dieser Sondereigentümer nicht eigenmächtig entfernen Normenkette § 5 Abs. 3 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 823 Abs. 1 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Im Zuge eines bereits 1981 durch einstimmigen Beschluss genehmigten Ausbaus eines Dachgeschosses wurde das dortige Badezimm...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Der Eigentümer, der die Teilungserklärung selbst errichtet hat, besitzt gegenüber den restlichen Mitgliedern der Gemeinschaft keinen Anspruch auf Änderung des in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels, wenn er die ihm als Teileigentum zugewiesenen Räumlichkeite...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des Verwalters bei Beschlussfassung über seine Entlastung Untervollmachtserteilung an anderen Eigentümer Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Ist der Verwalter bei Beschlussfassung über seine Entlastung vom Stimmrecht gem. § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen, darf er auch keine Wohnungseigentümer bei dieser Stimmabgabe vertreten. Er kann jedoch einem a...mehr

Leitsatz Errichtung einer Fertiggarage auf einer Stellplatz-Sondernutzungsfläche Kein Anspruch anderer Eigentümer auf Einräumung des Mitbesitzes an der Garage und auch kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Gemeinschaft Normenkette § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Noch während der Bauerrichtungsphase ließen zwei Eigentümer auf den ihren...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Anspruch eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft, ihm an einem Raum (hier: Speicher) Sondereigentum einzuräumen Geschäftswert bei Streit über die Zulässigkeit des Rechtswegs im Rechtsmittelverfahren: 1/5 bis 1/3 des Hauptsachewerts Normenkette § 17a GVG, § 43 Abs. 1, Nr. 1 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1. In einem Zivil...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 16 WEG, § 3 Heizkostenverordnung, § 7 Heizkostenverordnung, § 8 Heizkostenverordnung, § 10 Heizkostenverordnung, § 11 Heizkostenverordnung Kommentar Ist nach Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Abrechnung des Warmwassers nach Miteigentumsanteilen vorgesehen, kann die Abänderung dieses Schlüssels und die Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauc...mehr

Leitsatz Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich oder enthält die Hausordnung eine Beschränkung der Haustierhaltung auf einen Hund oder drei Katzen je Wohnung, so liegt darin keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Gebrauchsregelung. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer betrieben in ihrer Eigentumswohnung eine Katzenzucht. Teilweise wurd...mehr

Leitsatz Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken Kostenverteilungsänderung durch bestandskräftigen (vereinbarungsersetzenden) Mehrheitsbeschluss Erneuter Aufhebungs- bzw. Änderungsanspruch erheblich eingeschränkt Beitragspflichten und Stimmkraft nicht zwingend an Miteigentumsquoten gekoppelt Veränderung der Miteigentumsquoten nicht über Vereinbarung i.S. des § 10 Abs. 1, 2 WEG mögl...mehr

Normenkette § 16 WEG Kommentar Wurden in sämtliche Wohnungen und Teileigentumseinheiten von Anfang an Messgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, ist allerdings in der vor Bauausführung begründeten Teilungserklärung mit Gemeinschftsordnung eine Abrechnung der Wasserkosten nach Personenzahlen vereinbart, die sich insbesondere in Gewerbeeinheiten nur schwer ermit...mehr

Normenkette § 14 Nr. 4 Satz 2 WEG Kommentar Wurde Gemeinschaftseigentum anfänglich von Bauunternehmerseite fehlerhaft erstellt und treten später aufgrund dieses Mangels Schäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ein, haftet die Gemeinschaft diesem Wohnungseigentümer gegenüber, wenn sie es unterlässt, den Mangel am Gemeinschaftseigentum zu beheben, sobald dieser erken...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Hat der Bauträger-Eigentümer sein Wohnungseigentum noch nicht voll ausgebaut und kann er es daher auch noch nicht nutzen, ist er gleichwohl verpflichtet, die Bewirtschaftungskosten mitzutragen, da diese entweder nicht benutzungsabhängig sind oder aber - soweit sie als benutzungsabhängig angesehen werden können - die Kostenbe...mehr

Leitsatz Dachterrassenerrichtung im Zuge eines gestatteten Dachgeschossausbaus zulässig Wirksame Vereinbarung alleiniger Zustimmung des Verwalters für bauliche Änderungen zur Umgestaltung von Dachgeschossräumen Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer besaß ein mit einem Ausbaurecht verbundenes Teileigentum im Dachgeschoss und errichtete anlässlich...mehr

Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG, § 126 BGB, § 164f. BGB, § 278 BGB Kommentar 1. Ist eine juristische Person als Verwalter bestellt, handelt diese im rechtsgeschäftlichen Verkehr durch ihre vertretungsberechtigten Organe (also bei einer GmbH durch den oder die Geschäftsführer) oder durch rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter (etwa Prokuristen, §§ 48f. HGB). 2. Die Voraussetzung...mehr

Leitsatz Soweit von einem Wohnungseigentümer Zahlung aufgrund einer beschlossenen Sonderumlage verlangt wird, setzt dies voraus, daß das geschuldete Wohngeld im Eigentümerbeschluß über die Sonderumlage betragsmäßig bezeichnet wird. In Ausnahmefällen kann es jedoch genügen, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt. Sachverhalt Mit einem inzwischen bestandsk...mehr

Leitsatz "Großzügige" Sonderumlage für die gemeinschaftlich zu tragenden Restfertigstellungskosten Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Die Höhe einer Sonderumlage für die Restfertigstellung eines stecken gebliebenen Bauvorhabens hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten (hier: nach Aufstellung eines beauftragten Architekten mit einer Kostenvoranschlags-B...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. Nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters in der Vergangenheit kann die Annahme einer so groben Pflichtverletzung rechtfertigen, dass eine Wiederwahl dieses Verwalters (auf entsprechende Beschlussanfechtung hin) als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden müsste. Eine grobe Pflichtve...mehr

Normenkette § 25 Abs. 1 und Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war vereinbart: Auf jedes einzelne Wohnungserbbaurecht entfällt eine Stimme (Kopfprinzip). Beschlüsse sind grundsätzlich mit 3/4-Mehrheit der in der Versammlung vorhandenen bzw. vertretenen Stimmen zu fassen. Das gilt insbesondere a) für die Bestellung des Verwalters, b) für di...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht bea...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar Ist die Dauer der Bestellung des ersten Verwalters der Eigentumswohnanlage in der Teilungserklärung begrenzt, ist eine aufgrund Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag eingeräumte, darüber hinausgehende Bestellungsdauer ohne gesonderte Beschlussfassung der Eigentümer unzulässig. Link zur Entscheidung ( AG Kerpen, Be...mehr

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung eine Begrenzung der Verwalterstellung des ersten Verwalters vor, ist eine Verlängerung der Verwalterstellung aufgrund entsprechender Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag ohne gesonderte Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unzulässig. Sachverhalt Die Verwalterin wurde durch Teilungserklärung im Herbst 1993 zur ersten Verwalterin der ...mehr

Leitsatz Nicht zu lösender Widerspruch zwischen Eintragungsvermerk im Grundbuch und in Bezug genommener Eintragungsbewilligung führt zu inhaltlich unzulässiger Grundbucheintragung Inhaltlich unzulässige Eintragungen stehen nicht unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (hier: Schließung des Grundbuchs über eine Einheit wegen unzulässiger und damit unwirksamer...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, ein Grundstück, auf dem die in der Baugenehmigung zur Auflage gemachten Kfz-Stellplätze entsprechend der ursprünglichen Planung errichtet werden sollten, abweichend von dieser nicht zu kaufen, sondern nur langfristig zu pachten. Es ging hier um eine Ho...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 15 WEG, § 117 BGB, § 119 BGB, § 242 BGB, § 892 BGB Kommentar 1. In einem Teilungsvertrag von 1977 waren Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Teileigentum begründet. In einer Bauherrenversammlung aus dem Jahr 1976 wurde allerdings der Antrag eines Bauherren (= Antragsteller) auf Ausbau des Dachraumes als Wohnung einstimmig angenommen. In einer Eigentümerve...mehr

Leitsatz Zwangsvollstreckung aus Unterlassungs- und Beseitigungstitel Normenkette § 15 WEG, § 27 Abs. 2 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO, § 887 ZPO Kommentar 1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Keller" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar ( § 15 Abs. 1 WEG). Ein solcher Raum darf grundsätzlich auch nur als Kelle...mehr

Leitsatz Wohngeldrückerstattung bei für ungültig erklärtem Liquiditätssicherungs-Sonderumlagebeschluss Auskehranspruch gegen die Gemeinschaft bei 10 Jahre später an die Gemeinschaft bezahlter Konkursquote Sog. Haftungsverbands-Rechtsprechung bekräftigt Verwalter hat Auszahlungsplan auszuarbeiten! Hilfsweise ersetzende Feststellung und Entscheidung durch das LG! Normenkette § 16 ...mehr

Leitsatz Auch Stellplätze auf einem nicht überdachten Oberdeck eines Parkhauses sind sondereigentumsfähig Grundbuchamt muss sich grundsätzlich auf die Richtigkeit einer erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung verlassen (Ausnahme: Eintragungsantrag ohne Abgeschlossenheit oder eindeutige Unrichtigkeit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach vorgelegten Eintragungsunterlage...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung für eine aus einem Wohngebäude und Garagen bestehenden Wohnanlage die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Wohnungseigentümer eine auf die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude und Garagen gerichtete änderung der Teilungserklärung nur durch Vereinbarung bewirken oder mit der ...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ist in der Gemeinschaftsordnung für eine aus einem Wohngebäude und Garagen bestehende Wohnanlage die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Eigentümer eine auf der Bildung getrennter Rücklagen für Wohngebäude und Garagen gerichtete Änderung der Teilungserklärung nur durch eine (neuerlich...mehr

Normenkette § 14 Nr. 4 WEG, § 537 BGB, § 823 BGB Kommentar 1. Darf ein Eigentümer gemäß Teilungserklärung-Vereinbarung Dachgeschossräume ausbauen, folgt daraus keine Verpflichtung, anderen Miteigentümern einen Nutzungsausfall oder eine Nutzungsbeeinträchtigung zu ersetzen. Hat hier ein solcher Ausbau "auf eigene Kosten" (des Antragsgegners) zu erfolgen, muss er verschuldensun...mehr

Leitsatz Mit bestandskräftiger Jahresabrechnungs-Genehmigung wird die Restschuld (oder das Restguthaben) des einzelnen Eigentümers verbindlich festgeschrieben Sonderumlage-Beschluss muss Verteilungsmaßstab und anteilige Zahlungsverpflichtung unschwer erkennen lassen Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Vorliegend wurde mit Beschlussfassung über die Jahresabrechnun...mehr

Leitsatz Beschlussgenehmigte Abrechnung als Anspruchsgrundlage für Wohngeldrestforderungen Bestimmbarkeit einer anteilsmäßigen Beitragsverpflichtung aus beschlossener Sonderumlage Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall waren die Wohnungseigentümer - bisher - davon ausgegangen, dass mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung (Gesamtabrech...mehr

Leitsatz Unwirksame Zuordnung von Fenster-Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann in wirksame Instandsetzungskosten-Verantwortung des betreffenden Sondereigentümers umgedeutet werden Konstruktive Balkon-Baubestandteile (hier: Feuchtigkeitssperrschicht oberhalb der Kragplatte) bleiben grds. in der Instandsetzungsverantwortung der Gemeinschaft Normenkette § 5 Abs. 2, § 16 A...mehr

Leitsatz 1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Fenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Eine solche Bestimmung kann im Einzelfall dahin ausgelegt werden, daß der Sondereigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung tragen muß. 2. Auch wenn Balkone in einer Teilungserklärun...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung gemäß auslegungsbedürftiger Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (hier: Umstellung des Verteilungsschlüssels ab Umbau eines Speichers mit Sondernutzungsrecht in eine Wohnung vom Quoten- in einen Wohn- und Nutzflächenschlüssel) Zur Flächenberechnung eines "Lagerkellers", von Kellerabteilen und Balkonen sowie Terrassen Normenkette § 5 Abs. ...mehr

Leitsatz Mit einer Zweckbestimmung einer Nutzung zu Wohnzwecken steht der Betrieb einer psychologischen Einzel-Praxis in den Räumen der vermieteten Eigentumswohnung zu den üblichen Tageszeiten in Einklang. Sachverhalt Einer der Wohnungseigentümer einer Wohneigentumsanlage vermietete sein Sondereigentum an seine Ehefrau zum Betrieb einer psychologischen Praxis. Die Praxis wurd...mehr

Normenkette § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar 1. In einer Mehrfamilienhaus-Eigentumswohnanlage hatte ein Eigentümer seine Wohnung im 1. OG an seine Frau zum Betrieb einer psychologischen Praxis vermietet. Die restlichen Eigentümer opponierten dagegen unter Hinweis darauf, dass dieser Praxisbetrieb nicht mehr mit der Zweckbest...mehr

Normenkette § 4 WEG, § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 925 BGB, § 17a Abs. 5 GVG Kommentar 1. Ein Eigentümer erwarb sechs in einem Haus gelegene Einheiten und baute anschließend das Dachgeschoss dieses Gebäudes zu einer weiteren, siebten Wohnung aus, für die er auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhielt. Die gesamte Miteigentumsquote seiner ursprünglich sechs und nu...mehr

Leitsatz Nachträgliche Unterteilung eines Dachgeschoss-Teileigentums in zwei Wohnungen Umgestaltung einer bisherigen Sondereigentumsfläche zu einem gemeinschaftlichen Treppenvorplatz Zur Auslegung einer kaufvertraglichen Vollmacht an den Veräußerer, die Teilungserklärung in eingeschränkter Weise nachträglich abändern zu dürfen Normenkette § 4 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 19 GBO, § 87...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1.In einer Eigentümerversammlung wurde mit hier in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter qualifizierter Mehrheit von 3/4 folgender Beschluss gefasst: "Denjenigen Wohnungseigentümern, denen das Sondereigentum (Teileigentum) an den vorhandenen fünf Garagen zusteht, wird das Sondernutzungsrecht an dem Garagenvorplatz und d...mehr

Leitsatz Sowohl ein dinglich wirkendes als auch ein lediglich schuldrechtliches Sondernutzungsrecht bedürfen zu ihrer Entstehung einer einstimmigen Vereinbarung aller Sondereigentümer. Daran ändert auch eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nichts, die eine änderung der Gemeinschaftsordnung mit Zweidrittelmehrheit zuläßt. Gegen den Willen des Betroffenen kann für diese...mehr

Leitsatz Ein berichtigter amtlicher Aufteilungsplan ist zur Eintragung einer änderung im Grundbuch dann ausnahmsweise nicht erforderlich, wenn an einem im Grundbauch als Sondereigentum ausgewiesenen Raum (hier: Keller) das Sondereigentum aufgehoben und an diesem nunmehr gemeinschaftliches Eigentum begründet wird und der betroffene Raum in der Eintragungsbewilligung eindeutig...mehr

Leitsatz Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Häusern und enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der Instandhaltungskosten keine vom Gesetz abweichende Regelung, so beinhaltet ein Mehrheitsbeschluß, künftig die Instandhaltungskosten nach den einzelnen Häusern getrennt abzurechnen und sie nur den Sondereigentümern in diesen Häusern in Rechnung zu stell...mehr