Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Sind nach der Teilungserklärung "änderungen der äußeren Gestalt" des Gebäudes mit einfacher Mehrheit zu beschließen, dann kann das dahin ausgelegt werden, daß eine bauliche Veränderung im Inneren des Gebäudes (hier: im gemeinschaftseigenen Keller) erst recht mehrheitlich beschlossen werden kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluß regeln, ...mehr

Leitsatz Einfache Mehrheitsbeschlussfassung über bauliche Veränderung gemäß entsprechender Vereinbarung in der Teilungserklärung möglich Gültiger Mehrheitsbeschluss zum Lastschriftverfahren und zur Zahlung eines Mehraufwandsentgeltes von 5 DM pro Monat bei Nichtteilnahme Ungültiger Beschluss auf Zusatzvergütung an den Verwalter von 5% der Bausumme im Falle üblicher oder relati...mehr

Normenkette § 25 Abs. 3, 4 und 5 WEG Kommentar 1. Ist die eingeladene Erstversammlung beschlussunfähig, muss der Verwalter gem. § 25 Abs. 4 WEG auch dann eine neue Versammlung einberufen, wenn im Zeitpunkt der ersten Versammlung die Mehrheit der Eigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist. Vorliegend basierte der Stimmrechtsausschuss bzw. das Ruhen des Stim...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Bereits 1975 hatte eine Gemeinschaft einstimmig und bestandskräftig beschlossen, dass ein Restaurant-Eigentümer alle Kellerräume (mit diversen weiteren Maßgaben) für seinen Gaststättenbetrieb nutzen dürfe; im Austausch hierzu musste er auf Sondernutzungsrechte am Spitzboden im Dachgesch...mehr

Leitsatz Ein die Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder nicht allstimmig gefaßter Eigentümerbeschluß berührt - jedenfalls sofern er nicht in ein bereits begründetes Sondernutzungsrecht eingreift - weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch verstößt er gegen...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 7 WEG, § 10 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB Kommentar Offensichtlich aus der Bauplanung eines Architekten stammende Eintragungen im Aufteilungsplan über die Verwendbarkeit einzelner Räume eines Teileigentums erlangen nicht ohne weiteres die Bedeutung einer verbindlichen Zweckbestimmung. Teilungserklärung und Aufteilungsplan sind als Inhalt des Sondereigentums...mehr

Leitsatz Wird Wohnungseigentum nicht in der Weise unterteilt, daß aus der bisherigen Raumeinheit mehrere in sich wieder abgeschlossene Einheiten entstehen, sondern kann die Aufteilung des Sondereigentums nur in der Weise vorgenommen werden, daß ein Teil der bisher sondereigentumsfähigen Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum überführt werden muß, dann kann der...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Ein Anbau als Überbauung einer sondergenutzten Terrasse ist auch bei Reihenhaus-Wohnungseigentum für den Nachbar-Wohnungseigentümer nachteilig und damit beseitigungspflichtig. 2. Auf § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG und § 14 Nr. 1 WEG gestützte Beseitigungsansprüche kann jeder einzelne Wohnun...mehr

Normenkette § 571 BGB, § 541 ZPO Kommentar 1. Ist der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet war, der nach Teilungserklärung nunmehr im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht? (Vgl. hierzu auc...mehr

Leitsatz Brüstung und Geländer sondereigentumsfähiger Balkone gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum "Unterhalts-Verpflichtungen" können als auszulegende Instandsetzung auch zu Lasten betroffener Balkon-Sondereigentümer vereinbart werden Normenkette § 5 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG Kommentar 1. In einer Gemeinschaftsordnung war u.a. vereinbart: "Die Unter...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Der Eigentümer von "Sondereigentum an zwei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Dachgeschoss" (laut Teilungserklärung) hatte diese gegen den Widerspruch des Verwalters nach bauordnungsrechtlicher Genehmigung als Wohnung ausgebaut und dort Heizung, Dusche und Toilette einbauen lassen. Nach entsprechendem Mehrheits...mehr

Leitsatz Auslegung eines Eigentümerbeschlusses auch durch das Rechtsbeschwerdegericht Zur Beschlussfassung über eine Ruhezeit-Regelung (Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft) Zeitliche Einschränkungen des Singens und Musizierens außerhalb der Ruhezeiten müssen hinreichend bestimmt sein Singen und Musizieren kann nicht ohne sachlichen Grund stärker eingeschränkt werden als e...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 138 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Hinsichtlich begründeter fünf Teileigentumseinheiten kam es nach Verkäufen zu Umbauten und Nutzungsänderungen in einzelnen Einheiten. In der Teilungserklärung war ferner vereinbart, dass "die Festlegung der Miteigentumsanteile unter Zugrundelegung der derzeitigen Wertverhältnisse des jeweiligen Sondereige...mehr

Leitsatz Keine drittschützende Wirkung bauordnungsrechtlicher Bestimmungen (innerhalb der Gemeinschaft) Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 45 SaarlBauO, § 47 SaarlBauO Kommentar 1. Bestimmt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dass "Hobbyraum-Teileigentumsräume" auch als Wohnräume genutzt werden dürfen, so ist dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die wi...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Hat (wie im vorliegenden Fall zu unterstellen war) tatsächlich eine ausdrückliche oder konkludent erteilte Zustimmung aller übrigen Eigentümer zum Ausbau und zu der sich daraus ergebenden Änderung der Zweckbestimmung der ausgebauten Räume (hier: Ausbau im Dachgeschoss als Sondereigentum befindlicher Büh...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 138 Abs. 1 BGB, § 284 BGB, § 288 BGB Kommentar 1. In einer Teilungserklärung war u.a. vereinbart, dass "bei Verzug von über 7 Tagen Wohngeldrückstände mit 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen sind, soweit dies die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlie...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich und rechtswirksam bestimmen, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenem Monat zu entrichten sind. Eine derartige Ersatzvereinbarung kann auch abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestimmt werden. Sachverhalt Auf einer Eigentü...mehr

Leitsatz (hier: Nutzung eines "Bodenraums" im Dachgeschoss als Wohnung) Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch, das in der Teilungserklärung als "Bodenraum" bezeichnete Dachgeschoss als Wohnung zu nutzen, kann nach § 242 BGB verwirkt sein (Zeit...mehr

Leitsatz Aufteilungsplan grundsätzlich maßgeblich auch bei abweichender Bauausführung (hier: Versetzung einer Wohnungstrennwand zwischen zwei Nachbarwohnungen und Flächenveränderung von ca. 11 qm) Eigentümerbeschluss auf "Teilungserklärungs-Änderung" und "Genehmigung der Sondereigentums-Änderung" nichtig Anspruchsmöglichkeit auf Übertragung eines Sondereigentum-Teils u.U. jedo...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar Ist in einer Teilungserklärung von 1985 Teileigentum als "Café" bezeichnet und zweckbestimmt, darf in diesen Räumlichkeiten nicht von 11 Uhr vormittags bis 4 Uhr morgens ein Gaststättenbetrieb unterhalten werden. Mit der Bezeichnung Café ist nur ein Betrieb vereinbar, der seinen Angebotsschwerpunkt in der Verabreichung vo...mehr

Leitsatz 1. Ist die Nutzung von Teileigentum in der Teilungserklärung als Café bezeichnet, so schließt diese Bezeichnung ausschließlich den Betrieb eines Cafés mit dem Angebotsschwerpunkt Tee, Kaffee und Konditoreiwaren sowie öffnungszeiten bis höchstens 21.00 Uhr ein. 2. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen kommt weniger einem Begriffswandel als vielmehr der Eintragun...mehr

Leitsatz Widerruf einer Nutzung von Wohnraum als Büro aus wichtigem Grund (wegen persönlicher Auseinandersetzungen und sogar Tätlichkeiten zweier Mietverwalter im Haus) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Die Frage, ob ein berechtigtes Interesse eines Eigentümers an sachkundiger Beratung durch einen Anwalt während der Versammlung besteht (vgl. hierzu BGHZ 121, 23...mehr

Leitsatz Versicherungsprämien sind in Höhe der im Wirtschaftsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Eine periodengerechte Abgrenzung kommt nicht in Betracht. Sachverhalt Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage bestimmt, daß die Kosten der Bewirtschaftung der Anlage von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteige...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG Kommentar 1. Reinigungs- und Hausmeisterdienste (über langfristigen Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben; er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschlussfassung) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 746 BGB Kommentar 1. Ein durch die Teilungserklärung begründetes Sondernutzungsrecht an einem "Spitzboden"berechtigt nicht zu dessen Ausbau zu Wohnzwecken, auch wenn der Spitzboden im Aufteilungsplan als "ausbaufähig" beschrieben ist. Ein solcher Vermerk auf Ausbaufähigkeit besagt nicht, dass ein Ausbau zu Wohnzwecken gestattet ...mehr

Leitsatz Dienen Ver- und Entsorgungsleitungen nur dem Gebrauch eines Sondereigentümers, so kann in der Teilungserklärung bestimmt werden, daß diese auch dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie sich im Bereich eines anderen Sondereigentums befinden. Der Eigentümer der Wohnung, durch die die Leitungen verlegt sind, ist an einen bestandskräftigen Beschluß, der die Verle...mehr

Leitsatz Führen solche Leitungen genehmigtermaßen durch anderes Sondereigentum, darf sie dieser Sondereigentümer nicht eigenmächtig entfernen Normenkette § 5 Abs. 3 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 823 Abs. 1 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Im Zuge eines bereits 1981 durch einstimmigen Beschluss genehmigten Ausbaus eines Dachgeschosses wurde das dortige Badezimm...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Der Eigentümer, der die Teilungserklärung selbst errichtet hat, besitzt gegenüber den restlichen Mitgliedern der Gemeinschaft keinen Anspruch auf Änderung des in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels, wenn er die ihm als Teileigentum zugewiesenen Räumlichkeite...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des Verwalters bei Beschlussfassung über seine Entlastung Untervollmachtserteilung an anderen Eigentümer Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Ist der Verwalter bei Beschlussfassung über seine Entlastung vom Stimmrecht gem. § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen, darf er auch keine Wohnungseigentümer bei dieser Stimmabgabe vertreten. Er kann jedoch einem a...mehr

Leitsatz Errichtung einer Fertiggarage auf einer Stellplatz-Sondernutzungsfläche Kein Anspruch anderer Eigentümer auf Einräumung des Mitbesitzes an der Garage und auch kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Gemeinschaft Normenkette § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Noch während der Bauerrichtungsphase ließen zwei Eigentümer auf den ihren...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Anspruch eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft, ihm an einem Raum (hier: Speicher) Sondereigentum einzuräumen Geschäftswert bei Streit über die Zulässigkeit des Rechtswegs im Rechtsmittelverfahren: 1/5 bis 1/3 des Hauptsachewerts Normenkette § 17a GVG, § 43 Abs. 1, Nr. 1 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1. In einem Zivil...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 16 WEG, § 3 Heizkostenverordnung, § 7 Heizkostenverordnung, § 8 Heizkostenverordnung, § 10 Heizkostenverordnung, § 11 Heizkostenverordnung Kommentar Ist nach Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Abrechnung des Warmwassers nach Miteigentumsanteilen vorgesehen, kann die Abänderung dieses Schlüssels und die Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauc...mehr

Leitsatz Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich oder enthält die Hausordnung eine Beschränkung der Haustierhaltung auf einen Hund oder drei Katzen je Wohnung, so liegt darin keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Gebrauchsregelung. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer betrieben in ihrer Eigentumswohnung eine Katzenzucht. Teilweise wurd...mehr

Leitsatz Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken Kostenverteilungsänderung durch bestandskräftigen (vereinbarungsersetzenden) Mehrheitsbeschluss Erneuter Aufhebungs- bzw. Änderungsanspruch erheblich eingeschränkt Beitragspflichten und Stimmkraft nicht zwingend an Miteigentumsquoten gekoppelt Veränderung der Miteigentumsquoten nicht über Vereinbarung i.S. des § 10 Abs. 1, 2 WEG mögl...mehr

Normenkette § 16 WEG Kommentar Wurden in sämtliche Wohnungen und Teileigentumseinheiten von Anfang an Messgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, ist allerdings in der vor Bauausführung begründeten Teilungserklärung mit Gemeinschftsordnung eine Abrechnung der Wasserkosten nach Personenzahlen vereinbart, die sich insbesondere in Gewerbeeinheiten nur schwer ermit...mehr

Normenkette § 14 Nr. 4 Satz 2 WEG Kommentar Wurde Gemeinschaftseigentum anfänglich von Bauunternehmerseite fehlerhaft erstellt und treten später aufgrund dieses Mangels Schäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ein, haftet die Gemeinschaft diesem Wohnungseigentümer gegenüber, wenn sie es unterlässt, den Mangel am Gemeinschaftseigentum zu beheben, sobald dieser erken...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Hat der Bauträger-Eigentümer sein Wohnungseigentum noch nicht voll ausgebaut und kann er es daher auch noch nicht nutzen, ist er gleichwohl verpflichtet, die Bewirtschaftungskosten mitzutragen, da diese entweder nicht benutzungsabhängig sind oder aber - soweit sie als benutzungsabhängig angesehen werden können - die Kostenbe...mehr

Leitsatz Dachterrassenerrichtung im Zuge eines gestatteten Dachgeschossausbaus zulässig Wirksame Vereinbarung alleiniger Zustimmung des Verwalters für bauliche Änderungen zur Umgestaltung von Dachgeschossräumen Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer besaß ein mit einem Ausbaurecht verbundenes Teileigentum im Dachgeschoss und errichtete anlässlich...mehr

Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG, § 126 BGB, § 164f. BGB, § 278 BGB Kommentar 1. Ist eine juristische Person als Verwalter bestellt, handelt diese im rechtsgeschäftlichen Verkehr durch ihre vertretungsberechtigten Organe (also bei einer GmbH durch den oder die Geschäftsführer) oder durch rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter (etwa Prokuristen, §§ 48f. HGB). 2. Die Voraussetzung...mehr

Leitsatz Soweit von einem Wohnungseigentümer Zahlung aufgrund einer beschlossenen Sonderumlage verlangt wird, setzt dies voraus, daß das geschuldete Wohngeld im Eigentümerbeschluß über die Sonderumlage betragsmäßig bezeichnet wird. In Ausnahmefällen kann es jedoch genügen, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt. Sachverhalt Mit einem inzwischen bestandsk...mehr

Leitsatz "Großzügige" Sonderumlage für die gemeinschaftlich zu tragenden Restfertigstellungskosten Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Die Höhe einer Sonderumlage für die Restfertigstellung eines stecken gebliebenen Bauvorhabens hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten (hier: nach Aufstellung eines beauftragten Architekten mit einer Kostenvoranschlags-B...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. Nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters in der Vergangenheit kann die Annahme einer so groben Pflichtverletzung rechtfertigen, dass eine Wiederwahl dieses Verwalters (auf entsprechende Beschlussanfechtung hin) als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden müsste. Eine grobe Pflichtve...mehr

Normenkette § 25 Abs. 1 und Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war vereinbart: Auf jedes einzelne Wohnungserbbaurecht entfällt eine Stimme (Kopfprinzip). Beschlüsse sind grundsätzlich mit 3/4-Mehrheit der in der Versammlung vorhandenen bzw. vertretenen Stimmen zu fassen. Das gilt insbesondere a) für die Bestellung des Verwalters, b) für di...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht bea...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar Ist die Dauer der Bestellung des ersten Verwalters der Eigentumswohnanlage in der Teilungserklärung begrenzt, ist eine aufgrund Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag eingeräumte, darüber hinausgehende Bestellungsdauer ohne gesonderte Beschlussfassung der Eigentümer unzulässig. Link zur Entscheidung ( AG Kerpen, Be...mehr

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung eine Begrenzung der Verwalterstellung des ersten Verwalters vor, ist eine Verlängerung der Verwalterstellung aufgrund entsprechender Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag ohne gesonderte Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unzulässig. Sachverhalt Die Verwalterin wurde durch Teilungserklärung im Herbst 1993 zur ersten Verwalterin der ...mehr

Leitsatz Nicht zu lösender Widerspruch zwischen Eintragungsvermerk im Grundbuch und in Bezug genommener Eintragungsbewilligung führt zu inhaltlich unzulässiger Grundbucheintragung Inhaltlich unzulässige Eintragungen stehen nicht unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (hier: Schließung des Grundbuchs über eine Einheit wegen unzulässiger und damit unwirksamer...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, ein Grundstück, auf dem die in der Baugenehmigung zur Auflage gemachten Kfz-Stellplätze entsprechend der ursprünglichen Planung errichtet werden sollten, abweichend von dieser nicht zu kaufen, sondern nur langfristig zu pachten. Es ging hier um eine Ho...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 15 WEG, § 117 BGB, § 119 BGB, § 242 BGB, § 892 BGB Kommentar 1. In einem Teilungsvertrag von 1977 waren Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Teileigentum begründet. In einer Bauherrenversammlung aus dem Jahr 1976 wurde allerdings der Antrag eines Bauherren (= Antragsteller) auf Ausbau des Dachraumes als Wohnung einstimmig angenommen. In einer Eigentümerve...mehr

Leitsatz Zwangsvollstreckung aus Unterlassungs- und Beseitigungstitel Normenkette § 15 WEG, § 27 Abs. 2 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO, § 887 ZPO Kommentar 1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Keller" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar ( § 15 Abs. 1 WEG). Ein solcher Raum darf grundsätzlich auch nur als Kelle...mehr