Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, auf welche Art und Weise das Sondereigentum gebraucht (und benutzt) werden darf.[1] Soweit der Gebrauch nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, können die Wohnungseigentümer ferner über einen ordnungsmäßigen Gebrauch nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Gebrauchsregelungen finden sich in Bezug auf das Son...mehr

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt nur in Betracht, wenn eine neue Wohnung geschaffen wird, die bisher nicht vorhanden war. Eine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG kann entstehen durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung bestehender Wohnflächen) oder d...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

1. Grundstücke, die nicht nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGBXII geschützt sind (da nicht selbst bewohnt), sind grundsätzlich für die Prozesskosten einzusetzen, z.B. die vermietete Eigentumswohnung (vgl. Zöller/Schultzky, ZPO, 34. Aufl., § 115 Rn 93, m.w.N.). 2. Im Einzelfall kann es für den PKH-Antragsteller aber unzumutbar sein, ein ihm gehörendes Haus zu verwerten, wenn er die aus ...mehr

Begriff Ob das Aufstellen von Pflanzen durch den Mieter zulässig ist, kann von der Einwilligung des Vermieters abhängen. Innerhalb der Mieträume darf der Mieter Blumen und Pflanzen in beliebiger Art und Anzahl auch ohne Einwilligung des Vermieters halten, solange das Eigentum des Vermieters dadurch nicht beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung...mehr

Teilungserklärung Wie in Kap. B.I.1.2 näher ausgeführt, ist die Teilungserklärung eine einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, ein Grundstück in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dazu muss der aufteilende Eigentümer die Anzahl der Miteigentumsrechte und ihr Verhältnis zueinander bestimmen sowie anordnen, welche Räume und Annexflächen künftig ...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann seine Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG durch eine einseitige Verfügung ohne Beteiligung der von ihm Erwerbenden allein ändern, solange keine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen worden ist (siehe Kap. B.I.1.2.1).[1] Schuldrechtlich bedarf er zwar bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber, weil mit der Änderung ...mehr

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte: der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums, einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und ggf. einer Gemeinschaftsordnung. Eigentumsverhältni...mehr

6.1 Überblick Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag können geändert werden.[1] In der Praxis kommt es z. B. vor, dass der aufteilende Eigentümer das Gebäude anders als ursprünglich vorgesehen errichtet hat. Dies ist häufig die Folge der Sonderwünsche der Erwerber. Vor allem die wirtschaftlich untergeordneten Kellerräume werden nicht selten anders als in Aufteilungspl...mehr

2.4.1 Allgemeines Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags s...mehr

Die Teilungserklärung ist keine Verfügung[1] und kein Vertrag, sondern eine einseitige empfangsbedürftige, aber eigentümliche Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.[2] § 878 BGB ist nach h. M. indes analog anwendbar.[3] Dies gilt auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschrä...mehr

6.4.1 Überblick Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche di...mehr

Überblick Die Thematik "Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Eine Teilungserklärung ist keine Verfügung über ein Grundstück und wegen ihrer also materiell-rechtlichen Natur formlos möglich. Auf sie sind die allgemeinen Regelungen des BGB, zum Beispiel §§ 104 ff., 1821 BGB, anwendbar. Die Eintragung soll allerdings nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärunge...mehr

Durch den Teilungsvertrag (dazu Kap. B.I.1.1) oder die Teilungserklärung (dazu Kap. B.I.1.2) können Räume zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Ferner besteht nach § 3 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, das Sondereigentum an einem Raum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken. Wesentliche Gebäudebestandteile Schließlich kann durch den...mehr

2.1 Allgemeines Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den...mehr

Wie zum Teilungsvertrag und der Teilungserklärung bereits ausgeführt, sind der Eintragungsbewilligung als Anlagen ein Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. 2.1 Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb de...mehr

Bis zum grundbuchmäßigen Vollzug des Teilungsvertrags können die Miteigentümer den Teilungsvertrag durch eine darauf gerichtete gemeinsame Abrede ändern. Nach dem grundbuchmäßigen Vollzug des Teilungsvertrags wird entweder gemeinschaftliches in Sondereigentum umgewandelt oder werden die Miteigentumsanteile verändert oder es wird Sondereigentum neu zugeteilt oder es gibt eine...mehr

Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag können geändert werden.[1] In der Praxis kommt es z. B. vor, dass der aufteilende Eigentümer das Gebäude anders als ursprünglich vorgesehen errichtet hat. Dies ist häufig die Folge der Sonderwünsche der Erwerber. Vor allem die wirtschaftlich untergeordneten Kellerräume werden nicht selten anders als in Aufteilungsplan und Abgesc...mehr

5.5.1 Überblick Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze. 5.5.2 Rechte Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist e...mehr

4.1 Zuordnung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums In einer Wohnungseigentumsanlage stehen ein Raum, seine wesentlichen Bestandteile oder eine Fläche entweder im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum. Gesetzliche Vermutung für gemeinschaftliches Eigentum Grundsätzlich stehen alle Räume, alle wesentlichen Gebäudebestandteile und auch sämtliche Flächen im ...mehr

3.1 Begriff des Miteigentumsanteils Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in Kap. B.I....mehr

5.1 Überblick Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wir...mehr

9.3.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 2 WEG im Einzelfall eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. 9.3.2 Voraussetzungen Eine Vereinbarung oder deren Änderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Maßgeblich sind sämtliche Umstä...mehr

7.1 Überblick Die Wohnungseigentümer haben bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung bewusst weitgehend freie Hand.[1] § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest: § 10 Abs. 1 WEG (1) 1Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE bestimmt sich nach den Vorsc...mehr

9.1 Änderung/Ergänzung einer Vereinbarung Die Wohnungseigentümer sind befugt, die Vereinbarungen, die ihre Gemeinschaftsordnung bilden, jederzeit wieder durch eine andere Vereinbarung zu ändern oder zu ergänzen. Eine solche Vereinbarung ist formfrei und muss nicht zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Eine neue Vereinbarung bindet einen Sondernachfolger gem. § 10 Abs...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 2 WEG im Einzelfall eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen.mehr

Als Zweckbestimmungen im weiteren Sinne werden die in §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 8 Abs. 1 WEG vorgesehenen Anordnungen angesehen, die einteilen, dass die zum Sondereigentum bestimmten Räume dem Wohnen (§ 1 Abs. 2 WEG) oder nicht dem Wohnen (§ 1 Abs. 3 WEG) dienen sollen. Diese Zweckbestimmungen im weiteren Sinne werden von der notariellen Praxis üblicherweise im textlichen Teil der...mehr

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einb...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.[2] Begriff Die Abgeschlossenheitsbescheini...mehr

Vorlage eines neuen Aufteilungsplans Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Für die Eintragung muss grundsätzlich ein neuer Aufteilungsplan vorgelegt werden. Eine Ausnahme soll gelten, wenn durch die textliche Beschreibung der Änderung in der Eintragungsbewilligung unter Berücksichtigung des vorhandenen Aufteilungsplans der Um...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung bewusst weitgehend freie Hand.[1] § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest: § 10 Abs. 1 WEG (1) 1Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE bestimmt sich nach den Vorschriften diese...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Thematik "Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Abgrenzung Teilungserklärung Wie in Kap. B.I.1.2 näher ausgeführt, ist die Teilungserklärung ein...mehr

Wohnungseigentümer Die Miteigentümer können ihre Miteigentumsanteile ändern.[1] Auch diese Änderung betrifft das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Miteigentümer und unterfällt nicht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.[2] Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Die beteiligten Wohnungseigentümer müssen die Eigen...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist befugt, mehrere ihm – an demselben Grundstück – zustehende Wohnungseigentumsrechte zu einem einheitlichen Wohnungseigentum entsprechend § 890 Abs. 1 BGB zu vereinigen.[1] Durch die Vereinigung entsteht ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil. Die anderen Wohnungseigentümer müssen der Vereinigung nicht zustimmen.[2] Auch die dinglich Ber...mehr

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in Kap. B.I.1.1.2.1 zum Teilungsvertrag und in ...mehr

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze.mehr

Bei großen Wohnungseigentumsanlagen hat sich für die Anzahl der Miteigentumsanteile eine Aufteilung in 10.000stel oder mehr Miteigentumsanteile durchgesetzt. In der Praxis wird vor allem eine Aufteilung in 1.000stel Miteigentumsanteile genutzt. Bei einer kleinen oder 2-gliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Doppel- oder 2-Familienhäuser) ist bei gleichem Nutzwert hingege...mehr

Die h. M. unterscheidet 2 Arten von Benutzungs- und Gebrauchsbestimmungen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, aber auch auf das Sondereigentum. Üblicherweise spricht man insoweit von den "Zweckbestimmungen im weiteren Sinne" und den "Zweckbestimmungen im engeren Sinne". 4.2.1 Zweckbestimmungen im weiteren Sinne Als Zweckbestimmungen im weiteren Sinne werden die in §§ ...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Geg...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) müssen durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG bestimmt sein (§§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG).[1] Begriff Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift...mehr

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltun...mehr

Die Wohnungseigentümer können einzelne Räume ihres Sondereigentums infolge z. B. eines Kaufs, einer Schenkung oder eines Tauschs einem anderen Wohnungseigentümer übertragen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich dazu einigen[2] und entsprechend § 4 Abs. 1 WEG die Auflassung erklären. Die Miteigentumsanteile können, müssen aber nicht geändert werden.[3] Die anderen Wohnungseig...mehr

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedarf einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung.[1] Die Begründung im Wege eines Beschlusses wäre unwirksam.[2] 5.3.1 Zuweisung durch teilenden Eigentümer Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.[1] Zuweisu...mehr

Ist eine Vereinbarung ausnahmsweise unwirksam, verstößt eine ihrer Regelungen beispielsweise gegen ein Gesetz oder gegen den Kernbereich des Wohnungseigentums, ist sie unbeachtlich und bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht leitend. Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften des WEG abweichen, die durch das Wohnu...mehr

Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnung...mehr

Als Gegenstand eines Sondernutzungsrechts in Betracht kommen das gesamte gemeinschaftliche Eigentum, vor allem Garten- oder Terrassenflächen, Stellplätze, Keller- oder Bodenräume, aber auch Anlagen, Einrichtungen und wesentliche Gebäudebestandteile. Allein am Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.[1] Einem Sondernutzungsrecht steht es nicht entgegen, da...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung jederzeit durch eine andere Vereinbarung ändern.[1] Ein Beschluss mit diesem Ziel, auch wenn er auf einer allgemeinen Öffnungsklausel beruht, wäre hingegen nichtig. Ein einseitiger Verzicht[2] oder eine Verwirkung ist nicht möglich. Bei einem verdinglichten Sondernutzungsrecht muss die Inhaltsänd...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG Regelungen zum Gebrauch eines Raums oder einer Fläche treffen, der oder die einem Sondernutzungsrecht unterliegt.[1] Etwas anderes gilt, wenn durch die Bestimmung das Sondernutzungsrecht "ausgehöhlt" werden würde.[2] Gebraucht der Berechtigte die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile, Räume und Flächen des gemeinsch...mehr