Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 633 BGB Kommentar 1. Im zur Sondernutzung mitverkauften Garten einer größeren, atypischen (Reihenhaus-)Wohnanlage wurde bauträgerverkäuferseits eine unterirdische Wasserübergabestation (Wasseranschlussstation) errichtet, mit Erde überdeckt und begrünt, sodass lediglich ein Kanaldeckel mit einem Durchmesser von etwa 1 m sichtbar blieb (zu gelegen...mehr

Leitsatz Besonderer Gerichtsstand für das Wohngeld-Inkassoverfahren gegen ausgeschiedene Eigentümer: Ort der Wohnanlage als gemeinsamer Leistungsort (Erfüllungsort) Auch Wohngeldzahlungspflicht "grundstücksbezogen" Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 29 ZPO Kommentar 1. Für Wohngeldansprüche auch gegen ausgeschiedene Eigentümer muss das zuständige Gericht nicht stre...mehr

Leitsatz Der Wert des Beschwerdegegenstandes, der sich nach dem vermögenswerten Interesse des Rechtsmittelführers an der Beseitigung einer von der Eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf eine mögliche spätere Entziehung seines Wohnungseigentums beschlossenen Abmahnung richtet, übersteigt 1.500 DM. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte gegen eines ihrer Mitglieder eine Abm...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Hat die Eigentümerversammlung bestandskräftig einer baulichen Veränderung zugestimmt, die dann auch durchgeführt wurde, so stellt sich die spätere Beseitigung dieser Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ebenfalls als eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Im vorliegenden Fa...mehr

Leitsatz Es kann dahinstehen, wie die Eigentumsverhältnisse an beschädigten Installationen der in einem Bungalow gelegenen Eigentumswohnungen eines Ehepaars waren, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, denn in beiden Fällen steht § 14 Nr. 2 VGB 62 der Geltendmachung der Entschädigung aus der vom Verwalter für die Wohnungseigentumsanlage abgeschlossenen Gebäudeversicherung e...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung darüber zwar nicht innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von den für Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen, aber doch innerhalb angemessener Fri...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise: Getrennte Versammlungen und Beschlussfassungen in einer sog. Mehrhausanlage (Gruppen- bzw. Block-Abstimmungen) Beschlussfähigkeit (nur) nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer des betreffenden Hauses Ungültige Verwalter-Entlastung Normenkette § 21 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Selbst eine jahrelange Übung der Eigentümer...mehr

Leitsatz Der Hausverwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen die Wohnungseigentümer auf Entlastung. Fakten: Da der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat, muss diese auch deren rechtliche Folgen tragen, wenn sie - ohne eben dazu verpflichtet zu sein - dem Verwalter Entlastung erteilt. Bis auf das Vorliegen einer Straftat is...mehr

Leitsatz Der Einbau von sieben großen und von außen deutlich sichtbaren Dachfenstern stellt immer einen so erheblichen Eingriff in die optische Gestaltung der Wohnanlage dar, dass hierzu die Zustimmung aller Sondereigentümer erforderlich ist. Auf die Frage, ob diese Fenster sich ästhetisch in die Wohnanlage einpassen und architektonisch nicht zu beanstanden sind, kommt es ni...mehr

Leitsatz Entlastung und Schadenersatzanspruchsverzicht bei jahrelanger Abrechnungsgenehmigung mit Fehlbuchungen (hier: Grundsteuerzahlung für den Bauträger, stets abgerechnet als "gemeinschaftliche Ausgabe"); Eigentümer hätten Fehler erkennen können! Normenkette § 28 Abs. 3, 4 WEG Kommentar 1. Einen Anspruch auf Entlastung gegen die Eigentümer besitzt der Verwalter grundsätzli...mehr

Leitsatz Zustimmung/Ermächtigung, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, kann nicht vereinbart und daher auch nicht in das Grundbuch eingetragen werden Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können nicht die dingliche Grundstruktur der Gemeinschaft betreffen Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Kommentar 1. Die vorweggenommene Zustimmung oder die Ermächtigung, Gem...mehr

Leitsatz Schadenersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen Nichtausführung gefasster Sanierungsbeschlüsse (hier: Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und Schimmelbefall in einer vermieteten Wohnung) Umkehr der Darlegungs- und Beweislast; Kausalitätsprobleme Macht ein Eigentümer Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Beschädigu...mehr

Leitsatz Eine nicht fest und dauerhaft installierte Wäschespinne, die nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG. Fakten: Einem der Wohnungseigentümer ist an einer Teilfläche des Gartens ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Dort ließ er in der Erde ein Führungsrohr ein, in dem bei Bedarf eine ...mehr

Leitsatz Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Besch...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 140 BGB Kommentar 1. Eine Bestimmung der Teilungserklärung, dass die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören, bezieht sich nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung nur auf die Innenfenster und -türen mit selbstständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen (echte Doppelfenster usw.). Eine solche ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen dazu verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der gesamten Instandhaltungsrücklage der vergangenen Jahre zu erstellen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fordert von dem neuen Verwalter eine Zusammenstellung der Gesamtrück...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen kann durch nicht angefochtenen und damit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht begründet werden. Fakten: Bei dieser Entscheidung der Berliner Richter handelt es sich um einen so genannten Vorlagebeschluss an den BGH. Eine abschließende Entscheidung des Kammergerichts ist deshal...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Errichtet ein Eigentümer im gemeinschaftlichen Garten einer Wohnanlage eine hölzerne Sichtschutzwand (aus Holzpalisaden), um eine offene Holzlege zu verdecken, kann ein anderer Wohnungseigentümer, dessen Zugang zur Holzlege dadurch erschwert wird, die Beseitigung verlangen; insoweit h...mehr

Normenkette § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. In der Gemeinschaftsordnung einer kleineren Mehrhausanlage war hier speziell vereinbart, dass "bauliche Veränderungen, insbesondere Um-, An- und Einbauten ... auch dann vom jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen werden könnten, wenn sie gemeinschaft...mehr

Leitsatz Die vorbehaltlose Entlastung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger Sorgfalt mindestens hätten erkennen können. Fakten: Der Eigentümerbeschluss über die Entlas...mehr

Leitsatz Vorbehaltlose Entlastung des Verwalters als negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich mindestens erkennbarer Ansprüche Die Feststellungslast bezüglich behaupteter pflichtwidriger Mittelverwendung tragen die Wohnungseigentümer Normenkette § 26 WEG, § 27 WEG, § 28 WEG, § 397 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung eines Verwalters bedeutet die Billig...mehr

Leitsatz Der Senat hält daran fest, dass im Wohnungseigentumsverfahren für das Gericht keine Pflicht zur Rechtsmittelbelehrung besteht. Fakten: Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst, die seitens zweier Wohnungseigentümer erfolglos angefochten wurden. Gegen den entsprechenden erstinstanzlichen Beschluss des Amtsgerichts legten sie sofor...mehr

Normenkette Art. 1 §§ 3 Nr. 6, 5 Nr. 3 RBerG, § 1 UWG, § 823 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 2 WEG, § 27 WEG Kommentar Der Verwalter eines Mietshauses kann - anders als der WEG-Verwalter - wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Rechtsbesorgung durch die Vermieter vertraglich ermächtigt wurde. Während ein Mi...mehr

Leitsatz Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bzw. für dessen jeweilige Neueinrichtung keine Höchstdauer vor, insoweit ist daher die Teilungserklärung in ihren Regelungen frei. Fakten: Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage war bei der ersten Wohnungseigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat zu best...mehr

Normenkette § 15 WEG und § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war die nach Aufteilungsplan bekieste Dachfläche, auf der eine Pergola eingerichtet wurde, gemeinschaftliches Eigentum. Diese Bebauung stellt sich als ein auf Dauer vorgesehener Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum und damit als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, die grundsätz...mehr

Leitsatz Welche Geräuschbeeinträchtigungen bei der Benutzung der Bad- und Toiletteninstallationen in einer benachbarten Wohnung hinzunehmen sind, ist unter Heranziehung der einschlägigen DIN-Normen zu entscheiden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer nahm Umbauarbeiten in Bad und Toilette seiner Wohnung vor. Der benachbarte Wohnungseigentümer behauptet nun, seit den Umbauarbe...mehr

Leitsatz Die Errichtung eines Gartenhauses ist eine bauliche Veränderung, die den optischen Gesamteindruck einer Wohnanlage stören kann. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Fakten: Einem der Wohnungseigentümer ist an der seiner Wohnung vorgelagerten Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, auf der er ein Gartenhäuschen errichtete, ...mehr

Leitsatz Sind die Räume einer Einheit in der Teilungserklärung als "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" wie auch "Laden" angegeben, ist damit die Nutzung des Teileigentums als Restaurant grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Fakten: In der Teilungserklärung sind die Räume des Teileigentums eines Eigentümers als "Gewerbe" und glei...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger trifft allein die so genannte Abrechnungsspitze Normenkette § 16 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Bestandskräftige Wirtschaftsplan- und Abrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse begründen eine Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911). Dabei ist es unschädli...mehr

Leitsatz Gegen Wohngeldforderungen kann nur mit anerkannten, rechtskräftig festgestellten Forderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung aufgerechnet werden, um eine finanzielle Basis für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern. Fakten: Die Bauträgerin und Verkäuferin der Wohnungen einer Wohneigentumsanlage schloss mit Baubeginn - also vor Verkauf der Wohnungen an ...mehr

Leitsatz Hat sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vorbehaltlos bereit erklärt, seine Sondernutzungsfläche für den Stellplatz eines anderen Wohnungseigentümers teilweise zur Verfügung zu stellen, und hält er sich daran auch mehrere Jahre, dann kann seinem Herausgabeverlangen der Einwand widersprüchlichen Verhaltens entgegenstehen. Fakten: Einem Wohnungseige...mehr

Leitsatz Da eine Vermutung dafür spricht, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, entspricht die von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig getroffene Instandsetzungsmaßnahme, wenn sie nicht als einzige in Betracht kommt, im Zweifel nicht dem mutmaßli...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, §§ 633ff. BGB Kommentar 1. Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wirksam mehrheitlich beschließen, dass zur Abgeltung etwaiger Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum ein Vergleich mit dem Bauträger geschlossen wird ( § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG). D...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 677 BGB, § 683 BGB, § 684 BGB, § 812 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer einer umgewandelten Altbauwohnung hatte im Bereich seiner Wohnungen Arbeiten zur Trockenlegung vornehmen lassen, nachdem es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen war; die im Zuge der Umwandlung vorgenommenen Um- und Ausbaumaßnahmen entsprachen seinerzeit hinsichtlich des Wärme- und Feucht...mehr

Leitsatz Abgelehnter Antrag ist kein Beschluss! Eigentümerbeschluss ist "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen Beteiligungsverfahrensfehler kann ausnahmsweise vom Rechtsbeschwerdegericht nachgeholt werden Normenkette § 23 WEG, § 43 WEG Kommentar 1. Wurde ein Eigentümerantrag, den Antragsgegner zu verpflichten, vorgenommene bauliche Veränderungen im Bereich des Gemein...mehr

Leitsatz Einverständniserklärung eines Eigentümers ist nicht als Eigentümerbeschluss zu qualifizieren Berechtigter Einwand treuwidrigen Verhaltens Unterbliebene Beteiligung kann im Beschwerdeverfahren nachgeholt werden Normenkette § 25 WEG, § 43 Abs. 1, 4 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Gestattet einseitig ein Eigentümer einem anderen Eigentümer, einen Teil einer Sondernutzungsfläch...mehr

Normenkette § 633ff. BGB, § 21 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um die Schadenersatzklage eines Reihenhaus-Wohnungseigentümers gegen den Bauträger, u.a. auch um Schallmängel aufgrund von Schallbrücken und mangelhaft ausgebildeter Trennfugen zwischen den Wandschalen sowie um eine verkleinerte Grundstücksfläche. Eigentümer hatten sich darüber hinaus durch gesondert...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können über eine bereits bestandskräftige Jahresabrechnung erneut beschließen, wenn sich diese nachträglich infolge Irrtums oder unrichtiger Buchführung als fehlerhaft erweist. Fakten: Grundsätzlich können die Eigentümer auch über bereits bestandskräftig beschlossene Maßnahmen erneut entscheiden. Ob solche änderungsbeschlüsse wirksam sind, häng...mehr

Leitsatz Der neue Verwalter kann auch im Beschwerderechtszug ohne Einwilligung des Antragsgegners anstelle des bisherigen Verwalters, der Wohngeldansprüche in Verfahrensstandschaft geltend macht, in das Verfahren eintreten, wenn ihm die erforderliche Ermächtigung erteilt ist. Fakten: Wird während eines gerichtlichen Verfahrens ein neuer Verwalter bestellt, der die Ansprüche i...mehr

Leitsatz Es genügt, dass der Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan auf den den Wohnungseigentümern vorgelegten Wirtschaftsplan Bezug nimmt. Nicht erforderlich ist es, in den Eigentümerbeschluss den Wirtschaftsplan, sei es auch nur mit den Gesamteinnahmen und -ausgaben aufzunehmen. Etwas anderes kann gelten, wenn mehrere Wirtschaftspläne vorgelegt werden. Fakten: Gemäß ...mehr

Leitsatz Sieht der Kostenverteilungsschlüssel vor, dass die Fläche eines nach allen Seiten geschlossenen Raumes bei dem nach der Fläche berechneten Teil der Heizkosten zur Hälfte berücksichtigt wird, gilt dies auch für eine Terrasse, die durch eine Isolierverglasung geschlossen wurde, dabei aber ein vier bis fünf Zentimeter breiter Spalt offenblieb. Fakten: Gemäß § 16 Abs. 2 ...mehr

Leitsatz Zwangsvollstreckung zum Verpflichtungstitel, auf sondergenutzter, jedoch vermieteter Gartenfläche auf eigene Kosten wieder bestimmte Bäume anzupflanzen Vollstreckung nach § 888 ZPO über Zwangsgeld bei fehlendem Einverständnis des Gartennutzers Eingeschränkte sofortige weitere Beschwerde im Zwangsvollstreckungsverfahren nach landgerichtlicher Änderung der amtsgerichtli...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung durch Mehrheitsbeschluss bei entsprechender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (sog. Öffnungsklausel) Indirekte Mitbeheizung einer überwiegend verglasten Terrassenraumfläche Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BVO Kommentar 1. Sieht die Gemeinschaftsordnung ihre Abänderung durch Mehrheitsbeschluss v...mehr

Leitsatz Gewährt die Teilungserklärung an der Hoffläche einer Wohnungseigentumsanlage ein Sondernutzungsrecht als Kfz-Stellplatz, so verstößt ein Eigentümerbeschluss, der das Abstellen von Wohnmobilen normaler Größe auf dieser Hoffläche verbietet, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: In der Teilungserklärung waren im Bereich der Hoffläche Sondernutzungsrec...mehr

Leitsatz 1. Vermieten Eltern ihrem unterhaltsberechtigten Kind eine ihnen gehörende Wohnung, dann hält der Mietvertrag dem sog. Fremdvergleich stand, wenn zumindest die Hauptpflichten der Vertragsparteien, wie das Überlassen einer bestimmten Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete (vgl. § 535 BGB ), klar und eindeutig vereinbart worden sind und entspr...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 43 WEG Kommentar 1. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, der Eintragung von Auflassungsvormerkung und dem Besitzübergang auf die Erwerber eine werdende (faktische) Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, auf die die Regelungen des WEG über gemeinschaftliche Verwaltung ( §§ 21ff. WEG) und das geri...mehr

Leitsatz Ein Mauerdurchbruch zum Zweck der Verbindung zweier Eigentumswohnungen bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt und es dabei insbesondere unerheblich ist, ob es sich um eine tragende oder nichttragende Wand handelt. Fakten: Zwei Eigentümer stellten per Mauerdurchbruch eine Verbindung zwischen ihren ...mehr

Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 7 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 22 WEG Kommentar Bei einem Mauerdurchbruch zum Zwecke der Verbindung zweier Eigentumswohnungen handelt es sich um eine (nachteilige) bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Es ist unerheblich, ob es sich dabei um eine tragende oder eine nich...mehr

Leitsatz Durch den Eigentümerbeschluss, der die Vermietung von in Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zulässt, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum geregelt; an die Stelle des sonst möglichen unmittelbaren Gebrauchs eines Kellerraums tritt bei der Vermietung der Anteil an den Mieteinnahmen. Fakten: Die Wohnungseigentümer be...mehr

Leitsatz Vorlage an den BGH Normenkette § 15 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Durch Eigentümer-Mehrheitsbeschluss, der die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zulässt, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum geregelt; nach Ansicht des BayObLG tritt bei einer solchen Vermietung an die Stelle des sonst m...mehr