Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan (im Zweifel entsteht kein Sondereigentum) Unterteilung eines Wohnungseigentums (gemeinschaftlicher Raum kann hier nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden) Eine inhaltlich unzulässige Eintragung im Grundbuch ist zu löschen Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 8 WEG, § 53 Abs. 1 S. 2 GBO, § 133 BGB Kommentar 1....mehr

Leitsatz Die an der Außenwand eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes angebrachte, vorspringende Leuchtreklame stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Soweit es sich dabei jedoch um eine ortsübliche und angemessene Werbung für ein in zulässiger Weise in der Wohnanlage betriebenes Gewerbe handelt,...mehr

Leitsatz Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, in sich widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum. Fakten: Wird bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums ein in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Raum als Sondereigentum ausgewiesen, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Inh...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Kellerraum ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört die Nutzung eines Kellerraums als Wohnung mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Fakten: Die Teileigentumsrechte eines Wohnungseigentümers sind in der Teilungserklärung ausdrüc...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB Kommentar 1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Kellerraum" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört die Nutzung eines solchen Kellerraumes als Wohnung mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Die bestimmungsgemäße Nutzung eines T...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine Einheit ausweislich des Klingelschildes als "Institut für Körperbewusstsein" vermietet. In dieser Einheit wurde jedoch ein Bordell mit "Kunden-Empfang" bis spät in die Nacht hinein betrieben. Da es bereits zu Belästigungen verschiedener Art gekommen war, wurde der betreffende Eigentü...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Auch wenn bestandskräftig beschlossen wurde, dass Wohnungseigentümer in der 1., 2. und 3. Etage einen Balkon anbauen dürften, war ein neuerlicher Mehrheitsbeschluss auf Anfechtung gartensondernutzungsberechtigter EG-Eigentümer für ungültig zu erklären, der die Gestattung der Balkonanbauten über S...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der auf einer ihm zur Sondernutzung als Kfz-Abstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet hat, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Restaurant und ein anderes als Café-Konditorei bezeichnet, ist die nächstliegende Bedeutung, dass damit unmittelbar miteinander konkurrierende gastronomische Betriebe verhindert werden sollen. Fakten: In der Teilungserklärung war das Sondereigentum des Antragstellers als "Restaurant samt Weinstube beschrieben", das de...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Ein rechtskundiger Eigentümer hatte auf seinem zur Sondernutzung zugewiesenen Stellplatz an der Grundstücksgrenze eigenmächtig einen Carport errichtet, um sein neues, sehr teures Kraftfahrzeug vor zu erwartenden Beschädigungen durch auf dem Nachbargrundstück stehende Bäume zu b...mehr

Leitsatz Ist in der Gemeinschaftsordnung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums das Stimmrecht nach Köpfen abbedungen und durch das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile ersetzt, so gilt diese Regelung grundsätzlich nicht für die Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums. Fakten: Ausweislich der Versammlungsniederschrift war mit knapp...mehr

Leitsatz Kontostandsmitteilung des einzelnen Eigentümers (Vorjahressaldo, Schlusssaldo) grundsätzlich nicht Gegenstand der Abrechnung und Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung In den Wirtschaftsplan sind nur zu erwartende Einnahmen aufzunehmen Der Entziehungsbeschluss bedarf der absoluten Stimmenmehrheit, berechnet nach Köpfen Eingeschränkte Amtsermittlung des Gerichts bei A...mehr

Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Kommentar Reguliert der Gebäudeversicherer aufgrund eines von einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags den Schaden, den ein einzelner Wohnungseigentümer leicht fahrlässig an fremdem Sonder- und Miteigentum verursacht hat, so kann er gegen den schädigenden Wohnungseigentümer nicht nach § 67 Abs. 1 Versicherun...mehr

Leitsatz Kosten für Heizung und Warmwasser sind so lange nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel abzurechnen, als dieser nicht nach Maßgabe der Heizkostenverordnung geändert ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine solche änderung verlangen. Fakten: Der Verwalter macht gegenüber einem Wohnungseigentümer Wohngeldforderungen geltend. Dieser wehrt sich mit dem Argument de...mehr

Leitsatz Bestandskräftige Abrechnung für Heizungs- und Warmwasserkosten nach vereinbartem Verteilungsschlüssel (hier: nach Miteigentumsanteilen mangels beantragter Änderung gem. Heizkostenverordnung) Grundsätzlich Berücksichtigung auch von Schriftsätzen, die vor Hinausgabe einer Entscheidung bei Gericht eingehen (selbst nach bereits erfolgter Unterzeichnung durch die Richter)...mehr

Leitsatz Auch ein Zwangsverwalter haftet stets nur in Höhe der so gen. Abrechnungsspitze Kein Verschulden des Zwangsverwalters, wenn er sich der BGH-Meinung anschließt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 155 Abs. 1 ZVG Kommentar 1. Ein Zwangsverwalter haftet auch dann nicht für die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das seiner Verwaltung unterliegende Wohnungseigentum, wen...mehr

Leitsatz Aus Umständen, die in den wirtschaftlichen Risikobereich des einzelnen Wohnungseigentümers fallen (hier: zusätzlicher Raumbedarf wegen Pflegebedürftigkeit), kann keine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer abgeleitet werden, der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum zuzustimmen. Fakten: Ein Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der in der Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Vereinigung von Sondereigentums-Einheiten (mit teilweiser Nutzungsänderung) Abweichend von der Teilungserklärung errichtete Wohnungseigentumsanlage Normenkette § 4 WEG, § 242 BGB, § 890 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um den Streit der Vereinigung dreier im Eigentum eines Eigentümers stehenden Miteigentumsanteile (eine EG-Wohnung und 2 DG-Teileigen...mehr

Leitsatz Berichtigungsanspruch der Eigentümer gegen unrichtige Grundbucheintragungen Normenkette § 894 BGB Kommentar 1. Ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer können Räume, die nach der Teilungserklärung als Teileigentum (Räume im Dachgeschoss) anzusehen sind, nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Im vorliegenden Fall ging es nicht nur um die Unterteilung einer ...mehr

Normenkette § 877 BGB, § 894 BGB, § 22 GBO Kommentar 1. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Rahmen der Einbeziehung in Teileigentumsbereichen in das Wohnungseigentum führt zu einer Änderung der rechtlichen Ausgestaltung des jeweils begründeten Sondereigentums auch der übrigen Eigentümer. 2. Nur mit Zustimmung der (aller) übrigen Eigentümer kann eine solche U...mehr

Leitsatz Die Anlegung eines Dachgartens auf der im Sondereigentum stehenden Dachterrasse rund um eine Penthouse-Wohnung stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Fakten: Der Penthouse-Eigentümer wollte auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit intensiver Grünbepflanzung angeleg...mehr

Leitsatz (Risiko der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum? Streit über Schadensursächlichkeiten?) Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Ein Penthouse-Eigentümer hatte die Absicht, auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit umfangreicher Grünbepflanzung anzulegen. 2. Die Berechtigung hierzu setzt den Nachweis voraus, dass es sich dabei e...mehr

Leitsatz Die notwendige Erneuerung des gesamten Fußbodenaufbaus einer im Erdgeschoss befindlichen - nicht unterkellerten - Gewerbeeinheit, in der ein SB-Markt betrieben wird, betrifft das gemeinschaftliche Eigentum mit der Folge der anteiligen Kostentragung aller Miteigentümer. Fakten: Die Begründung ist recht simpel: Da die zum Fußbodenaufbau gehörende Trittschallmatte die F...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind. Dabei ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Fakten: Durch Laubverstopfungen in der Regenrinne kam es zum Schaden am Sondereigentum eines Wohnungse...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (hier: Abmauerung im Dachgeschoss) ist an keine Forma gebunden. Die Möglichkeit, eine vergrößerte Terrasse intensiver zu nutzen, kann einen Nachteil im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG darstellen. Fakten: Die mit dem Einbau einer Treppe im Dachgeschoss verbundene teilweise Einbeziehung des Dachgeschosses eines anderen zu derselben...mehr

Leitsatz Verwalter-Kontroll- und Wartungspflichten? Verwalterhaftung vorliegend verneint! Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich allerd...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer - mit einer Ausnahme - eine das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigende Bebauung des Nachbargrundstücks vorab gebilligt, so ist der Verwalter nicht verpflichtet, von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks bei Beginn der Bebauung die Unterlassung der Arbeiten unter Hinweis auf die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu verla...mehr

Leitsatz Beeinträchtigendes Nachbar-Bauvorhaben; vorliegend keine Verpflichtung des Verwalters, wegen fehlender Zustimmung eines Eigentümers, die Unterlassung begonnener Bauarbeiten zu fordern Der Verwalter als "Stellvertreter" der einzelnen Eigentümer Normenkette § 27 WEG Kommentar 1. Mit dem Nachbarbauherrn hatte der Verwalter einen notariellen Vertrag "zur Regelung nachbarsc...mehr

Normenkette § 22 WEG Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss wurde auf Anfechtung hin für ungültig erklärt, mit dem einem Eigentümer das Aufstellen eines Schranks in einer Balkonnische gestattet wurde (vgl. hierzu auch OLG Frankfurt a.M.; OLGZ 80, 78 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, 7. Auflage, § 22 Rn. 6, 7). Spürbare Eingriffe in den optischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnungsei...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss (sog. Zitterbeschluss) über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind nicht erfüllt, wenn das Versammlungsprotokoll unter dem TOP "Verschiedenes"ohne Hinweis auf einen Abstimmungsvorgang lediglich die Feststellung ...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 21 WEG, §§ 677ff. BGB Kommentar 1. Vorliegend ging es um die Erstattungsforderung eines Eigentümers für von ihm verauslagte Versicherungsprämien. Entsprechender Versicherungsschutz war als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gem. § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG geboten. Ob es sich insoweit um eine Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG handelte oder um ...mehr

Leitsatz Nicht zugegangene Einberufung rechtfertigt Beschlussanfechtung nur bei Kausalität dieses Formfehlers Zweitversammlung ist bei vereinbarter Zulässigkeit der Eventualeinberufung förmlich festzustellen Angefochtene Einzelabrechnung ist bei Ist-Ausweisung der Wohngeldzahlungen gültig, selbst wenn die Jahresgesamtabrechnung (fehlerhaft) Wohngeldzahlungen nach Soll-Beträgen...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 1004 Abs. 1 BGB, § 561 ZPO Kommentar 1. Die Beseitigung einer baulichen Veränderung, die den Gesamteindruck einer Wohnanlage optisch nachteilig verändert (hier: Errichtung eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche), kann nicht verlangt werden, wenn sie mit Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Durch Vereinbarung oder nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplans so herabgesetzt werden, dass er nur den von den einzelnen Wohnungseigentümern monatlich zu entrichtenden Wohngeldvorschuss nennt. Fakten: Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans bestimmt den vorläufigen Betrag, mit dem di...mehr

Leitsatz In kleiner Gemeinschaft können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplanes durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Beschluss erheblich herabgesetzt werden Grundsätzlich keine Aufrechnung gegenüber Wohngeldansprüchen Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 387 BGB Kommentar 1. In einer kleinen Gemeinschaft wie hier mit nur drei Wohnungseigentümern widersp...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Leitsatz Aufwendungen für ein hauswirtschaftliches Beschäftigungsverhältnis können bis zu 12.000 DM im Kalenderjahr als → Sonderausgaben abgezogen werden, wenn eine hilflose Person zu dem Haushalt gehört (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 EStG 1990). Beschäftigte Person kann auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sein. Ausgenommen ist jedoch der Fall, dass das betreute Ki...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist. Fakten: Es ist einhellige Rechtsmeinung, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob dies letztlich...mehr

Leitsatz Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist. Fakten: Innerhalb einer Mehrhausanlage verfügen einige der Häuser über Aufzugsanlagen, andere nicht. Einer der Eigentümer einer Wohnung innerha...mehr

Leitsatz Aufzugskosten sind grundsätzlich von allen Eigentümern zu tragen und rechtfertigen insoweit keinen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels Korrekte Zustellung an den Eigentümer-Verwalter und wirksame Rechtsmittel-Einlegung Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 16 Abs. 2 FGG, § 187 ZPO Kommentar 1. Verfügt in einer Mehrha...mehr

Leitsatz Fertigbau einer "steckengebliebenen" Mehrhausanlage Kostenverteilungsänderung durch "Zitterbeschluss" Zuständigkeitsstreit Formelle Verfahrensbeteiligung aller materiell Beteiligten (Betroffenen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 23 WEG, § 46 WEG, § 17a GVG Kommentar 1. § 17a GVG ist im Streit über die Gerichtszuständigkeit analog anwendbar. 2. Der Grundsatz, dass...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden (h.M.). Von dieser Möglichkeit wurde vorliegend in der Teilungserklärung Gebrauch gemacht durch folgende Vereinbarungsregelung: "Beschließt die Mehrheit der Eigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderunge...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine beschlossene modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren ist, kommt es nicht auf das äußere Erscheinungsbild einer nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Doppelhaushälfte an. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage war als Doppelhau...mehr

Leitsatz Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung eingeladen und nimmt er deswegen nicht daran teil, so führt dies auf rechtzeitige Anfechtung hin zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, es sei denn, es steht fest, dass sie bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären. Fakten: Die Wohnungseigentümer waren zu einer Eigentümerversam...mehr

Leitsatz Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann zur Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden (durch Vereinbarung oder Beschluss) Ungültigkeit eines angefochtenen Mehrheitsbeschlusses auf gerichtliche Geltendmachung eines "zweifelhaften Anspruchs" (hier: gegen den Bauträger auf Aufstellung einer weiteren Mülltonne als offenkundig unbegründeter Anspruch) Mit S...mehr

Leitsatz Auch das BayObLG fordert nunmehr nicht die Beschlussanfechtung hinsichtlich einer genehmigten Einzelabrechnung (hier: durch den Zwangsverwalter), wenn die - nach Zwangsverwaltungs-Anordnung beschlussgenehmigte - Einzelabrechnung schuldbetragsmäßig nicht auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt sein sollte (Einschränkung eigener Senatsentscheidung, BayObLGZ 91, 83) I...mehr

Leitsatz Übereinstimmende Erledigterklärung Normenkette § 24 Abs. 4 WEG, § 47 WEG, § 20a FGG Kommentar 1. Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung eingeladen und nimmt er deswegen auch nicht daran teil, so führt dies auf form- und fristgemäße Anfechtung hin zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, es sei denn, es steht zur Überzeugung des Gerichts...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar Allein noch in einer Kostenentscheidung musste der Senat erneut feststellen: 1. Der Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan muss grundsätzlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, dass der geschuldete Betrag von den Eigentümern aufgrund eines bestimmten Verteilungsschlü...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 22 Abs. 2 FGG Kommentar Erhält ein Wohnungseigentümer, der sich aus einer Eigentümerversammlung vorzeitig entfernt, zwar innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist Kenntnis davon, dass nach seinem Verlassen Beschlüsse gefasst wurden, aber nicht welchen Inhalts, ist seine Anfechtungsfristversäumnis nicht verschuldet im ...mehr

Normenkette § 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 WEG, §§ 485ff. ZPO Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer kann seinen Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG (hier: durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über Mängel des gemeinschaftlichen Wasserversorgungssystems) nicht durch Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens gegen die (restlichen)...mehr