BGH-Urteile zum WEG-Recht

Nur zahlungsrelevante Fehler kippen Jahresabrechnung

Fehler in der Jahresabrechnung führen nur dann zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen, wenn sie die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht der Eigentümer beeinflussen. (BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 195/23) Mehr

Zweitbeschluss über Hausgeldvorschüsse ist zulässig

Eine gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erstreckt sich auf eine erneute Beschlussfassung über eine bereits geregelte Angelegenheit. Auch nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer Zweitbeschlüsse über Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan fassen. (BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 235/23) Mehr

Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen

Wohnungseigentümer können eine bauliche Veränderung auch beschließen, wenn die Nutzung dauerhaft nur dem bauwilligen Eigentümer zustehen soll. Beschlusskompetenz besteht auch, wenn durch die beschlossene Veränderung eine zuvor vereinbarte Nutzung faktisch unmöglich wird. Für Kompensationszahlungen besteht keine Beschlusskompetenz. (BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 226/23) Mehr

Genehmigung der "Jahresabrechnung" ist gültig

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung als Ganzes ist in der Regel so auszulegen, dass damit nur die Abrechnungsspitzen festgelegt werden sollen, so wie es § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG seit der WEG-Reform vorsieht. (BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 102/23) Mehr

Siegreiche Anfechtungskläger zahlen Prozesskosten der WEG mit

Ein Wohnungseigentümer, der eine Anfechtungsklage gewonnen hat, muss sich gleichwohl an den Prozesskosten der unterlegenen WEG beteiligen. Ausnahme: In der WEG ist etwas anderes vereinbart oder beschlossen. (BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 139/23) Mehr

Eigentümer können Entscheidungen an Verwalter delegieren

Wohnungseigentümer können Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Verwalter delegieren. Bei einer Erhaltungsmaßnahme wird dies ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sie selbst über das "Ob" entschieden haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll. (BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 241/23) Mehr

Verwaltervertrag hat keine Schutzwirkung für Wohnungseigentümer mehr

Verletzt der Verwalter Pflichten aus dem Verwaltervertrag, können einzelne Wohnungseigentümer nur von der Gemeinschaft Ersatz verlangen. Der Verwaltervertrag entfaltet seit der WEG-Reform keine drittschützende Wirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer mehr. (BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24) Mehr

GdWE schuldet Jahresabrechnung

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen den Verwalter. (BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23) Mehr

Wohnungseigentümer haben viel Spielraum bei Kostenverteilung

Die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt werden, die den hauptsächlichen Nutzen haben. Dabei können auch Eigentümer erstmalig belastet oder ganz von Kosten befreit werden. Zudem darf sich ein Kostenbeschluss auf Einzelmaßnahmen beschränken. (BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23) Mehr

Klage auf Veräußerungszustimmung immer gegen GdWE

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Eigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft zu richten. Das gilt auch, wenn die Vereinbarung vor der WEG-Reform getroffen wurde. (BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 141/23) Mehr

Während Pandemie: Besser Versammlung ohne Eigentümer als Eigentümer ohne Versammlung

Konnten Wohnungseigentümer während der Corona-Pandemie nicht persönlich an einer Eigentümerversammlung teilnehmen und ihr Stimmrecht nur mittels Bevollmächtigung des Verwalters ausüben, führt dies nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse, so der BGH. Ob die Beschlüsse anfechtbar sind, blieb offen. (BGH, Urteil v. 8.3.2024, V ZR 80/23) Mehr

Duplex- und Paletten-Stellplätze als Sondereigentum

Können einzelne Stellplätze in Doppelparkern oder auf Parkpaletten Sondereigentum sein? Der BGH hat Stellung zur Rechtslage vor und nach der WEG-Reform bezogen. (BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23) Mehr

Anteile an Sonderumlage müssen (nur) bestimmbar sein

In einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage müssen die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteile grundsätzlich betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn die Anteile eindeutig bestimmbar sind und von den Eigentümern ohne Weiteres errechnet werden können. (BGH, Urteil v. 23.2.2024, V ZR 132/23) Mehr

Untergemeinschaft kann keine Mängelrechte an sich ziehen

Auch wenn nur im Gebäude einer Untergemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum auftreten, kann allein die Gesamtgemeinschaft diesbezügliche Ansprüche der Eigentümer zur Durchsetzung an sich ziehen. Die Untergemeinschaft hat hierüber keine Beschlusskompetenz. (BGH, Urteil v. 23.2.2024, V ZR 132/23) Mehr

Öffentliche Zustellung an Wohnungseigentümer

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine Klage gegen einen Miteigentümer unbekannten Aufenthalts erst dann öffentlich zustellen lassen, wenn sie erfolglos versucht hat, die ihr bekannten Wege zur Kontaktaufnahme auszuschöpfen. (BGH, Beschluss v. 22.2.2024, V ZR 117/23) Mehr

Barrierefreiheit hat seit der WEG-Reform Vorrang

Bauliche Veränderungen zur Förderung der Barrierefreiheit können seit der WEG-Reform auch von einzelnen Wohnungseigentümern durchgesetzt werden. Der BGH hat den Vorrang solcher Maßnahmen nun bestätigt. (BGH, Urteile v. 9.2.2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23) Mehr

Verwalter muss wie Bauherr handeln

Es gehört zu den Pflichten eines WEG-Verwalters, Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Die Berechtigung von Zahlungen muss er sorgfältig prüfen. Für pflichtwidrige Abschlagszahlungen haftet der Verwalter aber nicht, solange noch eine (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer möglich ist. (BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22) Mehr

Beschluss über "den Wirtschaftsplan" ist gültig

Beschließen die Wohnungseigentümer "den Wirtschaftsplan", ist dies so auszulegen, dass sie damit nur die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollen – so wie es § 28 Abs. 1 WEG seit der WEG-Reform vorsieht. (BGH, Beschluss v. 25.10.2023, V ZB 9/23) Mehr

Beleidigungen unter Eigentümern nicht automatisch WEG-Sache

Gerichtliche Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern über eine Beleidigung sind nur (dann aber auch stets) WEG-Sachen, wenn die Äußerung in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung gefallen ist. (BGH, Urteil v. 22.9.2023, V ZR 254/22) Mehr

Majorisierung bei der Verwalterbestellung

Bestellt sich ein Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit zum Verwalter, kann dies unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. (BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21) Mehr

Für Verwalterzustimmung muss jetzt die GdWE verklagt werden

Eine Klage auf Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist seit der WEG-Reform stets gegen die Gemeinschaft zu richten. Der Verwalter ist nicht mehr der richtige Klagegegner. (BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22) Mehr

Jahresabrechnung muss korrigiert werden, wenn Kostenverteilung ungültig wird

Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt, muss eine hierauf beruhende Jahresabrechnung selbst bei Bestandskraft korrigiert werden. Nachforderungen aus der ursprünglichen Abrechnung sind nicht mehr durchsetzbar. (BGH, Urteil v. 16.6.2023, V ZR 251/21) Mehr

Schadensersatz für WEG nach unberechtigtem Baustopp

Hat ein Wohnungseigentümer per einstweiliger Verfügung zu unrecht die Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, muss er den hierdurch entstandenen Schaden ersetzen. Seit der WEG-Reform steht der Ersatzanspruch unmittelbar der Gemeinschaft zu. (BGH, Urteil v. 21.4.2023, V ZR 86/22) Mehr

Bauliche Veränderung nur mit Beschluss

Jede von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf eines gestattenden Beschlusses, selbst wenn kein anderer Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme beeinträchtigt wird. Seit der WEG-Reform ist das eindeutig im Gesetz geregelt. (BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22) Mehr

Zweitbeschluss kann Beschlussaufhebung nicht aushebeln

Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer wegen eines materiellen Beschlussmangels für ungültig erklärt worden, ist ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur ausnahmsweise zulässig, etwa nach Behebung des Mangels oder Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Umstände. (BGH, Urteil v. 10.2.2023, V ZR 246/21) Mehr

Nur Anfechtungsklage gegen die GdWE wahrt Anfechtungsfrist

Seit der WEG-Reform ist eine Beschlussanfechtung ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Eine gegen die Eigentümer gerichtete Klage wahrt die Anfechtungsfrist nicht. (BGH, Urteil v. 13.1.2023, V ZR 43/22) Mehr

Beschlussdurchführung ist jetzt Aufgabe der GdWE

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer liegt seit der WEG-Reform nicht mehr beim Verwalter, sondern bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). (BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21) Mehr

WEG kann weiterhin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum klagen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch nach der WEG-Reform die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Wohnungskäufer durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. (BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21) Mehr

Selbstbeteiligung geht zu Lasten aller Wohnungseigentümer

Ein in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist auch dann von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, wenn ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eines Miteigentümers eingetreten ist. (BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21) Mehr

WEG-Heizkostenabrechnung bei unterschiedlichen Messgeräten

Ist in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlichen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Wärmeverbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) nicht mit einem separaten Zähler vorerfasst worden, kann der Verbrauch anhand der gemessenen Daten per Differenzberechnung ermittelt werden. (BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 214/21) Mehr

In räumlich getrenntem Gewerbeteil darf nicht gewohnt werden

Gibt die Teilungserklärung eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe innerhalb eines Gebäudes vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in der Regel mehr als die vorgesehene Nutzung – und ist daher unzulässig. (BGH, Urteil v. 15.7.2022, V ZR 127/21) Mehr

Vertretung einer verwalterlosen WEG bei Beschlussklagen

Eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft wird in einem Prozess eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft von den übrigen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein vertretungsbefugter Eigentümer, vertritt dieser den Verband im Prozess allein. (BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 202/21) Mehr

Nur Eigentümergemeinschaft haftet für verauslagte Kosten

Hat ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft getilgt, kann er nur von dieser Kostenerstattung verlangen. Er kann sich nicht direkt an die anderen Eigentümer halten; dies selbst dann nicht, wenn er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist oder es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt. (BGH, Urteil v. 25.3.2022, V ZR 92/21) Mehr

Bei Vollversammlung schadet Einberufung durch Nichtberechtigten nicht

Nehmen sämtliche Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teil, sind dort gefasste Beschlüsse nicht deshalb anfechtbar, weil die Versammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen worden ist. (BGH, Urteil v. 11.3.2022, V ZR 77/21) Mehr

Abberufung des Verwalters nach der WEG-Reform

Auch nach der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters nur verlangen, wenn alles andere als eine Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar wäre. Hierbei können auch ältere Pflichtverletzungen eine Rolle spielen. Mit Stimmenmehrheit ist die jederzeitige Abberufung auch ohne Grund möglich. (BGH, Urteil v. 25.2.2022, V ZR 65/21) Mehr

Nur Gemeinschaft kann gegen zweckwidrige Nutzung vorgehen

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt. (BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 86/21) Mehr

Feuerwehrzufahrt bleibt zum Parken tabu

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können das regelmäßige Abstellen von Lieferantenfahrzeugen in einer Feuerwehrzufahrt nicht per Beschluss gestatten. Ein solcher Beschluss ist nichtig. (BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 106/21) Mehr

Verwalter kann auch bei eigenmächtigem Handeln Kostenerstattung verlangen

Ein WEG-Verwalter kann – anders als einzelne Wohnungseigentümer – einen Anspruch auf Erstattung von Kosten für eigenmächtig oder beschlusswidrig ausgeführte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum haben. (BGH, Urteil v. 10.12.2021, V ZR 32/21) Mehr

WEG muss marodes Gebäude sanieren

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ein marodes Gebäude auch dann sanieren, wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Sanierungspflicht entfällt nur bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung. (BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20) Mehr

Sondernutzungsberechtigter kann Störungen weiterhin selbst abwehren

Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer selbst gegen Störungen eines ihm zustehenden Sondernutzungsrechts vorgehen. (BGH, Urteil v. 1.10.2021, V ZR 48/21) Mehr

Wohnen in Teileigentumseinheit kann zulässig sein

Das Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann jedenfalls dann zulässig ein, wenn die Einheit räumlich abgrenzbar ist, keine einschränkende Zweckbestimmung hat und alle übrigen Einheiten in der Anlage dem Wohnen dienen. (BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 284/19) Mehr

Jahresabrechnung für Gesamt-WEG ist auch bei Untergemeinschaften zwingend

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss immer eine einheitliche Jahresabrechnung beschlossen werden. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Abrechnungsbelange nur noch sehr beschränkt zustehen. (BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20) Mehr

Verwalterbestellung überdauert Umwandlung von Einzelfirma in GmbH

Wandelt ein in einer WEG bestellter Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und -vertrag in der Regel auf die GmbH über. (BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 201/20) Mehr

Sondereigentümer kann weiterhin selbst gegen Störungen des Sondereigentums klagen

Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer Störungen seines Sondereigentums auch dann selbst abwehren, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Einen Ausgleich in Geld kann ein einzelner Eigentümer wegen solcher Störungen nur in Ausnahmefällen verlangen. (BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 41/19) Mehr

WEG-Reform kippt Klagebefugnis einzelner Eigentümer in laufenden Verfahren nicht

Einzelne Wohnungseigentümer, die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebende Rechte einklagen, können Prozesse, die vor Inkrafttreten der WEG-Reform begonnenen wurden, auch nach der Reform zu Ende führen, solange die Eigentümergemeinschaft keinen anderen Willen äußert. (BGH, Urteil v. 7.5.2021, V ZR 299/19) Mehr

Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Abberufung des Verwalters

Bei einem Streit über die Abberufung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am restlichen Verwalterhonorar zu bemessen. (BGH, Beschluss v. 25.3.2021, V ZR 136/20) Mehr

Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Verwalterbestellung

Bei einem Streit über die Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am Verwalterhonorar zu bemessen. (BGH, Beschluss v. 10.3.2021, V ZR 174/20) Mehr

Haftung des Sondereigentümers bei Schaden an anderem Sondereigentum

Geht von einer vermieteten Sonder- oder Teileigentumseinheit ein Schaden aus, haftet der Eigentümer nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. (BGH, Urteil v. 18.12.2020, V ZR 193/19) Mehr

WEG-Beschlussanfechtung durch Nießbraucher

Ein Nießbraucher von Wohnungseigentum ist nur mit Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Beschlussanfechtung befugt. Die Ermächtigung muss innerhalb der Klagefrist offengelegt werden oder offensichtlich sein. (BGH, Urteil v. 27.11.2020, V ZR 71/20) Mehr

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bei Allein- und Miteigentum

Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. (BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 64/20) Mehr

Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung kann reichen

Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass das Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung an die jeweils letzte bekannte Adresse für eine ordnungsgemäße Einberufung ausreicht. Dies verstößt nicht gegen AGB-Klauselverbote, denn die Gemeinschaftsordnung unterliegt grundsätzlich nicht der AGB-Kontrolle. (BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 196/19) Mehr

Keine Vertragseinsicht für Wohnungseigentümer vor Zustimmung zu Vermietung oder Verkauf

Die Nichtvorlage des Miet- oder Kaufvertrags ist kein wichtiger Grund, die nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderliche Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung einer Eigentumswohnung zu verweigern. (BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18) Mehr

Nach unwirksamer Jahresabrechnung kann Abrechnungsspitze nicht zurückverlangt werden

Wurde eine Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt, können die einzelnen Wohnungseigentümer die Erstellung einer korrigierten Abrechnung verlangen. Eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze steht ihnen hingegen nicht zu. (BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19) Mehr

Ex-Gesellschafter kann noch lang für WEG-Forderungen haften

Ein ausgeschiedener Gesellschafter einer GbR, die beim Ausscheiden Wohnungseigentümerin ist, haftet fünf Jahre lang auch für Beitragspflichten der GbR, die auf Beschlüssen beruhen, die nach seinem Ausscheiden gefasst worden sind. (BGH, Urteil v. 3.7.2020, V ZR 250/19) Mehr

Rechtsmittelbeschwer bei WEG-Streit über Finanzierung

Klagt ein Wohnungseigentümer gegen eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten. (BGH, Beschluss v. 2.7.2020, V ZR 2/20) Mehr

Neuer Fußboden muss schallschutzkonform sein

Beim Austausch des Bodenbelags muss ein Wohnungseigentümer die Mindestanforderungen an den Schallschutz auch einhalten, wenn die Trittschalldämmung der Geschossdecke mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel schallschutzkonform wäre. (BGH, Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19) Mehr

Beschluss über bauliche Veränderung darf bei einfacher Mehrheit verkündet werden

Ein mit einfacher Stimmenmehrheit gefasster Beschluss über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darf auch dann verkündet werden, wenn die Zustimmung einzelner beeinträchtigter Wohnungseigentümer fehlt. Der Verwalter muss aber auf Anfechtungsrisiken hinweisen. (BGH, Urteil v. 29.5.2020, V ZR 141/19) Mehr

Kostenzuweisung an Untergemeinschaft gilt im Zweifel umfassend

Eine Vorgabe in der Teilungserklärung, dass die einzelnen Gebäude einer Mehrhausanlage kosten- und verwaltungsmäßig wie real geteilte Grundstücke behandelt werden sollen, ist im Zweifel umfassend gemeint. (BGH, Urteil v. 26.6.2020, V ZR 199/19) Mehr

OK für bauliche Veränderung kann von Kostentragung abhängig gemacht werden

Einzelnen Wohnungseigentümern können bauliche Veränderungen mit der Maßgabe gestattet werden, dass die bauwilligen Eigentümer alle Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen. § 16 Abs. 4 WEG steht dem nicht entgegen. (BGH, Urteil v. 15.5.2020, V ZR 64/19) Mehr

BGH präzisiert, wer werdender Wohnungseigentümer ist

Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der erst nach Entstehen der WEG vom teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch eine Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Unerheblich ist, ob dieser Ersterwerb während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt. (BGH, Urteil v. 14.2.2020, V ZR 159/19) Mehr

Zwei Wochen vor Verwalterwahl müssen Vergleichsangebote bekannt sein

Spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters müssen den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder zumindest deren Namen und die Eckdaten der Angebote bekannt gemacht werden. Nur so können die Eigentümer die Angebote sinnvoll prüfen und vergleichen. (BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 110/19) Mehr

Sondereigentümer können sich immer selbst gegen Störungen wehren

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Störungen des Sondereigentums auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. (BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 295/16) Mehr

WEG haftet Eigentümern nicht für Fehler von Dienstleistern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet einzelnen Eigentümern nicht auf Schadensersatz, wenn ein mit der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten beauftragter Dienstleister seine Pflichten schuldhaft verletzt. (BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19) Mehr

Kinderlärm steht auch in WEGs unter besonderem Schutz

Eine Einrichtung zur Kinderbetreuung in einer als Laden gewidmeten Teileigentumseinheit ist eine zulässige Nutzung. Die Privilegierung von Kinderlärm aus dem Immissionsschutzrecht strahlt auf das Wohnungseigentumsrecht aus. (BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 203/18) Mehr

Auch Klage von Ex-Wohnungseigentümer kann WEG-Sache sein

Auch die Klage eines aus der WEG ausgeschiedenen Eigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer kann eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit sein, für die besondere Zuständigkeitsregeln gelten. (BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 313/16) Mehr

WEG-Verwalter muss Weg zur Schadensbeseitigung ebnen

Es obliegt dem Verwalter einer WEG, Hinweisen auf Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen und den Wohnungseigentümern Handlungsoptionen aufzuzeigen. (BGH, Beschluss v. 21.11.2019, V ZR 101/19) Mehr

Wohnungseigentümer können bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen

Nutzt der Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit diese entgegen der Zweckbestimmung, können die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch direkt gegen den Mieter geltend machen. (BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18) Mehr

Vertretungsbefugnis des Verwalters im Anfechtungsprozess

Der Verwalter vertritt die beklagten Wohnungseigentümer im Prozess über eine Beschlussanfechtung. Die Eigentümer können Weisungen für die Prozessführung beschließen. Die Möglichkeit für einzelne Eigentümer, sich selbst zu vertreten und im Prozess abweichend von der Mehrheit zu handeln, kann nicht ausgeschlossen werden. (BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 286/18) Mehr

Zu Veräußerungszustimmung verurteilter Verwalter muss Prozesskosten nicht selbst tragen

Ein Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu erteilen, muss die Prozesskosten im Verhältnis zu den anderen Eigentümern nicht selbst tragen. (BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18) Mehr

Rechtsmittelbeschwer bei Rückbau von baulicher Veränderung

Übersteigt das Interesse eines Wohnungseigentümers, der zur Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums verurteilt worden ist, am Erhalt des Bauwerks die Abrisskosten, so ist seine Beschwer regelmäßig nach den Baukosten zu bemessen. (BGH, Beschluss v. 26.9.2019, V ZR 224/18) Mehr

Wohnungseigentümer können Grundlagen-Änderungen per Beschluss vorbereiten

Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen einer WEG vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese dann aus eigenem Entschluss umsetzen können, unterfallen dem Begriff der Verwaltung. Sie können daher mehrheitlich beschlossen werden. (BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 258/18) Mehr

Pflichten des WEG-Verwalters bei Instandsetzung

Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum Handlungsoptionen für die Instandsetzung aufzeigen und auf Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hinweisen. Das gilt auch für Bauträger-Verwalter. (BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18) Mehr

Schlechter Verwaltervertrag kippt Verwalterbestellung nicht

Fassen die Wohnungseigentümer getrennte Beschlüsse über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrages, hat die Unwirksamkeit eines Beschlusses nicht die Unwirksamkeit des anderen zur Folge. Gleichwohl besteht eine Wechselwirkung. (BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17) Mehr

Vertretung juristischer Personen in der Eigentümerversammlung

Ist die Befugnis zur Vertretung in der Eigentümerversammlung auf den Ehegatten, einen anderen Eigentümer oder den Verwalter beschränkt, gilt dies in der Regel auch für juristische Personen. Diese können sich dann aber nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen Mitarbeiter vertreten lassen, unter bestimmten Umständen auch durch einen Mitarbeiter eines anderen Unternehmens aus demselben Konzern. (BGH, Urteil v. 28.6.2019, V ZR 250/18) Mehr

Wer Gemeinschaftseigentum selbst saniert hat, bekommt kein Geld zurück

Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Fenster) in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz. (BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17) Mehr

Rechtzeitige Zahlung der Gerichtskosten bei Anfechtungsklage

Für die Einzahlung der Gerichtskosten für eine Anfechtungsklage hat ein Wohnungseigentümer in der Regel eine Woche ab Erhalt der Kostenrechnung Zeit, zuzüglich maximal 14 Tage. Verzögerungen zwischen Klageeinreichung und Ablauf der Anfechtungsfrist bleiben außer Betracht. (BGH, Urteil v. 17.5.2019, V ZR 34/18) Mehr

WEG kann Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten

Wohnungseigentümer können die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (zum Beispiel an Feriengäste) nicht auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verbieten. (BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18)

Eigentumsentziehung wegen missbräuchlicher Rechtsausübung

Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nur ausnahmsweise und nur dann rechtfertigen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen dient. Querulatorisches Verhalten allein reicht nicht aus. (BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17) Mehr

Vertragsstrafe für unerlaubte Vermietung kann nicht per Beschluss eingeführt werden

Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, per Mehrheitsbeschluss Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen einzuführen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig. (BGH, Urteil v. 22.3.3019, V ZR 105/18) Mehr

Änderung von „Geburtsfehlern“ der Teilungserklärung

Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung kann auch bezüglich Regelungen bestehen, die von Anfang an verfehlt oder unbillig waren („Geburtsfehler“). Es kommt nicht darauf an, ob sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. (BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16) Mehr

Prozesskostenhilfe für WEG setzt bedürftige Eigentümer voraus

Prozesskostenhilfe kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können. (BGH, Beschluss v. 21.3.2019, V ZB 111/18) Mehr

Obdachlosenunterkunft im Teileigentum

Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft ist in der Regel keine Nutzung zu Wohnzwecken, sondern eine heimähnliche Unterbringung, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. (BGH, Urteil v. 8.3.2019, V ZR 330/17) Mehr

Bei Verwalterwahl ist über alle Kandidaten abzustimmen

Stehen mehrere Bewerber als WEG-Verwalter zur Wahl, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben kann und ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht hat. (BGH, Urteil v. 18.1.2019, V ZR 324/17) Mehr

Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ können reduziert werden

Stellt ein Bauträger geplante Wohnungen jahrelang nicht fertig, können die übrigen Wohnungseigentümer eine Herabsetzung der Stimmkraft des Bauträgers für diese Wohnungen bis zu deren Fertigstellung verlangen. (BGH, Urteil v. 18.1.2019, V ZR 72/18) Mehr

Anfechtung der Beiratswahl ist 750 Euro wert

Wird die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolglos angefochten, ist das wirtschaftliche Interesse des klagenden Eigentümers in aller Regel auf 750 Euro zu schätzen. Es liegt damit über der für eine Berufung erforderlichen Summe von über 600 Euro. (BGH, Beschluss v. 17.1.2019, V ZB 121/18) Mehr

Fortgeltung eines Wirtschaftsplans kann beschlossen werden

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan der WEG bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine generelle Regelung, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung. (BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18) Mehr

Fiskus als Erbe haftet für Hausgeld nur begrenzt

Ist der Fiskus Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers, haftet er für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder begründeten Hausgeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass. (BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17) Mehr

Wohnungseigentümer dürfen einheitliche Rauchwarnmelder in der WEG beschließen

Beschließen die Wohnungseigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben. (BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17) Mehr​

Veräußerungszustimmung ist nur begrenzt widerruflich

Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist. (BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17) Mehr

Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Sondernutzungsrecht

Klagt ein Wohnungseigentümer erfolglos auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, bemisst sich seine Beschwer nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Erfolg der Klage erfahren würde. (BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZR 338/17) Mehr

Für verzögerte oder mangelhafte Sanierung haftet nicht die WEG

Wird eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt, haftet nicht die WEG für Folgeschäden am Sondereigentum. Je nach Sachlage sind die Eigentümer oder der Verwalter ersatzpflichtig. (BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17) Mehr

Höhe der Rechtsmittelbeschwer, wenn WEG-Verwalter bei Zwangsversteigerung Zustimmung verweigert

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der bei einer Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters zur Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden erreichen will, ist in der Regel auf 20 Prozent des Meistgebots zu schätzen. (BGH, Beschluss v. 15.11.2018, V ZR 25/18) Mehr

​​​​​​Geborene vs. gekorene Ausübungsbefugnis der WEG für Schadensersatzansprüche

Für Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung des Gemeinschaftseigentums kann in Ausnahmefällen statt einer geborenen nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der WEG bestehen. Eine Vergemeinschaftung von Individualansprüchen darf nicht allein dazu dienen, einzelne Wohnungseigentümer an der Durchsetzung ihrer Rechte zu hindern. (BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17) Mehr

​​​​​​Wohnungseigentümer haften nicht für sogenannte Sozialverbindlichkeiten

Wohnungseigentümer haften gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht anteilig gemäß ihren Miteigentumsanteilen für Ansprüche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Für diese sogenannten Sozialverbindlichkeiten muss allein die WEG einstehen. (BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17) Mehr

Entziehung des Wohnungseigentums bei Bruchteilseigentum

Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Hausfrieden nachhaltig stört. Der nicht störende Miteigentümer kann die Entziehung aber abwenden, indem er einige - sehr strenge - Anforderungen erfüllt. (BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 138/17) Mehr

Beschluss kann nicht von fehlendem Widerspruch abhängen

Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht. Geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. (BGH, Urteil v. 6.7.2018, V ZR 221/17) Mehr

Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nicht nichtig

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig. (BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17) Mehr

Ästhetisches Interesse an Fassade ist mit 1.000 Euro zu bewerten

Moniert ein Wohnungseigentümer in einer Anfechtungsklage, ein Neuanstrich verändere das gesamte Gebäude optisch erheblich, ist dies bei der Bemessung seiner Rechtsmittelbeschwer im Regelfall mit 1.000 Euro zu bewerten. Dieser Wert tritt zum Kostenanteil des Eigentümers an der Maßnahme hinzu. (BGH, Beschluss v. 21.6.2018, V ZB 254/17) Mehr

Für Fehler des Verwalters bei Beschlussdurchführung haftet nicht die WEG

Führt der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht, unvollständig oder falsch aus, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer gegen die WEG. Verursacht ein von der Gemeinschaft beauftragter Handwerker Schäden am Sondereigentum, haftet dieser, nicht aber die WEG. (BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17) Mehr

Verwalter muss fehlerhafte Eigentümerliste nachbessern

Legt der WEG-Verwalter auf Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, an deren Richtigkeit er selbst zweifelt, muss er die Zweifel aufklären und eventuelle Fehler korrigieren. Notfalls muss das Gericht mit Zwangsmitteln auf die Vorlage einer korrekten Liste hinwirken. (BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 266/16) Mehr

Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümer gehen

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. (BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17) Mehr

Wohnungseigentümer müssen feuchte Wände sanieren

Gemeinschaftseigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums müssen daher saniert werden. (BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 203/17) Mehr

Ex-Verwalter, der weitermacht, ist kein Zustellungsvertreter mehr

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer und kann daher für die Eigentümer Zustellungen nicht mehr wirksam entgegennehmen. (BGH, Urteil v. 20.4.2018, V ZR 202/16) Mehr

Wohnen im Geschäftshaus ist unzulässig

Eine Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf nicht als Wohnung genutzt werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt. (BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16) Mehr

Sondernutzungsrecht ist nur schwer entziehbar

Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre. (BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17) Mehr

Bei normaler Sanierung gilt bisheriger Schallschutz

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards. (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16) Mehr

Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass sich der antragstellende Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat. (BGH, Beschluss v. 14.3.2018, V ZB 131/17) Mehr

Haftung der Wohnungseigentümer bei verzögerter Sanierung

Verzögern die Wohnungseigentümer pflichtwidrig eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums, haften sie gegenüber Miteigentümern, die hierdurch einen Schaden erleiden. Wurde ein Beschluss, der eine Sanierungsmaßnahme ablehnt, erfolgreich angefochten, steht zugleich fest, dass eine Handlungspflicht besteht. (BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16) Mehr

Beirat muss Verwalter nicht zur Pflichterfüllung anhalten

Dem Verwaltungsbeirat obliegt es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hieraus erwächst allerdings keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten. (BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16) Mehr

Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war. (BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17) Mehr

An rechtskräftiger Beschlussersetzung ist nicht zu rütteln

Hat das Gericht durch Urteil einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, kann nach Rechtskraft des Urteils nicht mehr eingewandt werden, der Beschluss sei nichtig – selbst wenn Nichtigkeitsgründe vorliegen. (BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 148/17) Mehr

Streitwert der Klage auf Veräußerungszustimmung

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises. (BGH, Beschluss v. 18.1.2018, V ZR 71/17) Mehr

Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16) Mehr

WEG kann unzulässige Gaststätte auch nach Jahren schließen lassen

Machen die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit jahrelang nicht geltend, reicht das allein nicht aus, um eine Verwirkung des Anspruchs anzunehmen. Bei einer Änderung der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit beginnt die für eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs erforderliche Zeitspanne neu zu laufen. (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16) Mehr

Verwalter muss Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung anmelden

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, muss der Verwalter die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der WEG gegen diesen Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss anmelden. (BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17) Mehr

Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten

Die Jahresabrechnung der WEG muss keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten, ebensowenig eine Übersicht aller Hausgeldrückstände. Kündigt der Verwalter solche Übersichten an, ohne sie zu liefern, macht dies die Abrechnung nicht anfechtbar. (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16) Mehr

Teileigentum darf als Flüchtlingsheim genutzt werden

Die Einrichtung eines Flüchtlings- oder Arbeiterwohnheims mit Mehrbettzimmern und Gemeinschaftsküche und -bad ist grundsätzlich vom Nutzungszweck einer Teileigentumseinheit gedeckt, weil es sich dabei nicht um eine Nutzung zu Wohnzwecken handelt. (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16) Mehr

Wohnungseigentümer können selbst gegen Nachbarn vorgehen

Einzelne Wohnungseigentümer können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der Beeinträchtigung von Gemeinschaftseigentum selbst geltend machen, solange die Gemeinschaft die Geltendmachung nicht an sich gezogen hat. Das gilt auch, wenn sich die Ansprüche gegen einen außerhalb der WEG stehenden Dritten richten. (BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17) Mehr

WEG kann Individualanspruch auf Vereinbarung nicht an sich ziehen

Für den Individualanspruch eines Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden. (BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 305/16) Mehr

Auch Fachanwalt darf auf Belehrung über WEG-Berufungsgericht vertrauen

Auch ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht darf in der Regel darauf vertrauen, dass eine Rechtsmittelbelehrung des Amtsgerichts über das für WEG-Sachen zuständige Berufungsgericht richtig ist. (BGH, Beschluss v. 28.9.2017, V ZB 109/16) Mehr

Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet

Nennt das Amtsgericht in einem Urteil über eine Anfechtungsklage irrtümlich die WEG anstatt die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte, schadet es nicht, wenn zunächst die WEG Berufung gegen das Urteil einlegt und erst nach Ablauf der Berufungsfrist klargestellt wird, dass die beklagten Eigentümer Berufungsführer sein sollen. (BGH, Urteil v. 21.7.2017, V ZR 72/16) Mehr

Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise

Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom Stimmrecht wegen Majorisierung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Das hat der BGH klargestellt und zudem zur Vermehrung der Stimmrechte bei Wohnungsveräußerung an eine dem Verkäufer nahestehende Gesellschaft Stellung genommen. (BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16) Mehr

Zweiter Rettungsweg für Teileigentumseinheit

Auch Teileigentumseinheiten müssen die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, wenn keine Nutzungsbeschränkungen vereinbart sind. Die erforderliche Herstellung eines zweiten Rettungsweges entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16) Mehr

Kosten des Ersatzzustellungsvertreters sind nicht erstattungsfähig

Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung der WEG und zählen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten des Rechtsstreits. Das gilt unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter von den Wohnungseigentümern oder vom Gericht bestellt worden ist. (BGH, Beschluss v. 11.5.2017, V ZB 52/15)

Rechtsmittelbeschwer bei Klage gegen bauliche Veränderung bemisst sich nach Wertverlust

Klagt ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet. (BGH, Beschluss v. 6.4.2017, V ZR 254/16) Mehr

Streitwert bei Entlastung des Verwaltungsbeirats

Wird die Entlastung des Verwaltungsbeirats angefochten, ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Beirat hat, normalerweise mit 500 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat hinzu. (BGH, Beschluss v. 9.3.2017, V ZB 113/16) Mehr

Falsche Rechtsmittelbelehrung darf Wohnungseigentümer nicht schaden

Legt ein Wohnungseigentümer durch seinen Anwalt in einer WEG-Sache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung Berufung beim falschen Gericht ein, versäumt er die Berufungsfrist in der Regel unverschuldet. Das zuständige Gericht muss dann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewähren. (BGH, Beschluss v. 9.3.2017, V ZB 18/16) Mehr

Bei Rechtsmittel in WEG-Sachen ist Belastung des Einzelnen maßgeblich

Für die Berechnung der Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers kommt es auf dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an. Dieses bemisst sich nach seinem Anteil an der strittigen Forderung. (BGH, Beschluss v. 9.2.2017, V ZR 88/16) Mehr

Stimmverbot in der WEG bei Geschäften mit einer Gesellschaft

Ein Wohnungseigentümer ist bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. (BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 138/16) Mehr

Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Aufzug

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf im Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zustimmen; dies auch dann, wenn er gehbehindert und auf den Aufzug angewiesen ist. Der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe kann aber zu dulden sein. (BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16) Mehr

Instandhaltungspflicht umfasst Instandsetzung nicht ohne Weiteres

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum und weist nur die Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Einen Schaden im Sondereigentum durch eine Reparatur von Gemeinschaftseigentum kann der Sondereigentümer fiktiv auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen. (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16) Mehr

Für rechtskonformes Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst zuständig

Die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorgaben im Sondereigentum ist Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Hingegen obliegt der Stellplatznachweis allen Wohnungseigentümern gemeinsam. (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16) Mehr

Zur Duldung optisch nachteiliger Maßnahmen am Sondereigentum

Verändern bauliche Maßnahmen am Sondereigentum die Optik des Gebäudes, kann dies einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Gleichwohl ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich. (BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16) Mehr

Nach Eigentumsentziehung muss Wohnungskäufer Querulanten raussetzen

Wird einem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum wegen grober Pflichtverletzungen entzogen, darf der Erwerber dem Ex-Eigentümer nicht die weitere Nutzung der Wohnung gestatten. (BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15) Mehr

Streit über Äußerungen auf Eigentümerversammlung ist WEG-Sache

Gerichtliche Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern über den Widerruf oder die Unterlassung von Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung sind WEG-Sachen, es sei denn, es besteht offenbar kein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer. (BGH, Beschluss v. 17.11.2016, V ZB 73/16) Mehr

Instandhaltungspflicht umfasst Kostentragung

Ist einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, muss er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten tragen. (BGH, Urteil v. 28.10.2016, V ZR 91/16) Mehr

Anspruch auf Versicherungsleistung bei Wohnungsveräußerung

Ist eine Eigentumswohnung nach Eintritt eines Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu. (BGH, Urteil v. 16.9.2016, V ZR 29/16) Mehr

Unterbrechung der Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung darf nicht einfach unterbrochen werden, damit sich die von einer Beschlussanfechtung betroffenen Wohnungseigentümer mit ihrem Rechtsanwalt besprechen können. Dies ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zulässig. (BGH, Urteil v. 8.7.2016, V ZR 261/15) Mehr

Zur Pflicht des Verwalters, Prozesskosten zu tragen

Gegen die Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG steht dem Verwalter das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde offen. Das hat der BGH entschieden und zugleich zu den Voraussetzungen Stellung genommen, unter denen das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen kann. (BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14) Mehr

Betriebsstrom für die Heizung darf nicht als Allgemeinstrom umgelegt werden

In der WEG-Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage anhand der Heizkostenverordnung verteilt werden. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. (BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15) Mehr

Zuweisung von WEG-Gartenflächen zur Alleinnutzung

Für die Zuweisung gemeinschaftlicher Gartenflächen an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung reicht eine Gebrauchsregelung nicht aus. Es ist eine Vereinbarung erforderlich. Auch eine Vereinbarung kann im Einzelfall durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden. (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15) Mehr

Zwangsvollstreckung: Verwalter muss geschuldete Jahresabrechnung selbst erstellen

Die Verurteilung eines WEG-Verwalters zum Erstellen einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist durch Androhung von Zwangsmitteln gegen den Verwalter zu vollstrecken. Der Verwalter muss die Abrechnung dann selbst erstellen. Die Wohnungseigentümer können sich nicht ermächtigen lassen, die Abrechnung anderweitig erstellen zu lassen. (BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16) Mehr

Auslegung der Gemeinschaftsordnung geht Anpassung vor

Die – gegebenenfalls ergänzende – Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. (BGH, Urteil v. 13.5.2016, V ZR 152/15) Mehr

Frühere Abnahme von Gemeinschaftseigentum bindet Nachzügler nicht

Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch die Teilungserklärung, Beschluss oder den Formular-Kaufvertrag an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden, die vor Abschluss des Kaufvertrages bereits stattgefunden hat. (BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15) Mehr

Eigentümerbeschluss kann auf andere Dokumente Bezug nehmen

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist. (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15) Mehr

WEG kann Grundstück kaufen

Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. (BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15) Mehr

Streitwert der Verwalterentlastung

Bei einer Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwalter hinzu. (BGH, Beschluss v. 17.3.2016, V ZB 166/13) Mehr

Keine Kontrolle genehmigter Baumaßnahmen durch WEG

Erlaubt die Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern Umbauten, ist die WEG nicht befugt, die von einer Baugenehmigung gedeckten Baumaßnahmen während der Durchführung zu kontrollieren. (BGH, Urteil v. 26.2.2016, V ZR 131/15) Mehr

Stellplatznachweis ist Sache aller Wohnungseigentümer

Der Stellplatznachweis obliegt allen Wohnungseigentümern, wenn der Bauträger von der Baugenehmigung abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. (BGH, Urteil v. 26.2.2016, V ZR 250/14) Mehr

Wohnungserwerber kann nicht an frühere Abnahme von Gemeinschaftseigentum gebunden werden

Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen an eine durch andere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Dies würde die Verjährungsfrist unzulässig verkürzen. (BGH, Urteil v. 25.2.2016, VII ZR 49/15) Mehr

Verwalter kann Lastschriftabrede mit uneinsichtigem Eigentümer kündigen

Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen. (BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15) Mehr

Hausgeldklage gegen Gesellschafter ist Wohnungseigentumssache

Streitigkeiten über die persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Hausgeldrückstände sind Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 2 WEG. (BGH, Beschluss v. 21.1.2016, V ZR 108/15) Mehr

Werdender Wohnungseigentümer wird man nur mit Übergabe

Werdender Wohnungseigentümer ist nur, wer - neben einem durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumserwerb - den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. (BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 80/15) Mehr

Wegen gemeinschaftsbezogener Pflichten kann WEG verklagt werden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt. (BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 180/14) Mehr

Trennwand zwischen Sondereigentum steht falsch: WEG muss ran

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist stets Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. (BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14) Mehr

Für WEG-Sachen immer zentrales Berufungsgericht zuständig

Ob für die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts das zentrale WEG-Berufungsgericht zuständig ist, richtet sich allein danach, ob es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt. Es ist unerheblich, wenn am Amtsgericht nicht die für solche Verfahren zuständige WEG-Abteilung entschieden hat. (BGH, Beschluss v. 12.11.2015, V ZB 36/15) Mehr

Kostenerstattung bei eigenmächtiger Sanierung von Gemeinschaftseigentum

Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätten durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14) Mehr

Auch hoher Kredit für WEG kann zulässig sein

Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14) Mehr

Unterschrift des Verwalters kann trotz qualifizierter Protokollierungsklausel ausreichen

Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14) Mehr

Haftung des werdenden Wohnungseigentümers

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. (BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14) Mehr

Käufer von gebrauchter Wohnung kann Gewährleistung selbst durchsetzen

Nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen Schadensersatz“ kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist. (BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 167/14) Mehr

Laden ist keine Gaststätte

Eine Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Laden dient, darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 169/14) Mehr

Kopfprinzip für Änderung der Kostenverteilung nicht zwingend

Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses. (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 198/14) Mehr

Nießbraucher ist nicht wie Wohnungseigentümer zu behandeln

Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen. (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14) Mehr

Wann ist Anfechtungsklage noch „demnächst“ zugestellt?

Eine Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist dann nicht mehr „demnächst“ zugestellt, wenn sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum durch die verspätete Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert hat. Der 5. Zivilsenat hat insoweit seine Rechtsprechung angepasst. (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 2/14) Mehr

WEG kann Leinenzwang für Hunde lockern

Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14) Mehr

Wohnen im Hobbyraum – Unterlassungsanspruch auch nach Jahrzehnten

Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums (hier: Hobbyraum als Wohnung) verjähren nicht, solange die Nutzung anhält. Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn die Störung ununterbrochen angedauert hat. (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14) Mehr

Getrennte Instandhaltungsrücklage in Mehrhausanlage

Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden. (BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14) Mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften sind Verbraucher

Wohnungseigentümergemeinschaften sind in der Regel Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, und zwar auch dann, wenn sie von einem gewerblichen Verwalter vertreten werden. (BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13) Mehr

Eckdaten des Verwaltervertrags müssen bei Bestellung klar sein

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. (BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14) Mehr

Schallschutz bei Ersatz von Teppichboden durch Parkett

Der Schallschutz in einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Ersetzt ein Eigentümer Teppichboden durch Parkett, ist dies für die anderen Eigentümer kein Nachteil, wenn die Schallschutznormen eingehalten werden. (BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 73/14) Mehr

Vergemeinschaftung schließt individuelle Rechtsverfolgung durch Wohnungseigentümer aus

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen. (BGH, Urteil v. 5.12.2014, V ZR 5/14) Mehr

Wohnungskäufer muss nicht für planmäßigen Zustand sorgen

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem Bauträger eine vom Teilungsplan abweichende Bauausführung vereinbart, ist gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den planwidrigen Zustand zu beseitigen. (BGH, Urteil v. 14.11.2014, V ZR 118/13) Mehr

Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt aus Gemeinschaftsmitteln zahlen

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14) Mehr

Einzelner Wohnungseigentümer kann Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14) Mehr

Keine neuen Pflichten für Wohnungseigentümer durch Beschluss

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden. (BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13) Mehr

Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet. (BGH, Urteil v. 4.7.2014, V ZR 183/13) Mehr

Kostenerstattung bei Anfechtungsklage begrenzt

Vertritt der Verwalter bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, können diese im Kostenfestsetzungsverfahren nur die Kosten für die Terminswahrnehmung ersetzt verlangen. Aufwand für die allgemeine Prozessführung wie Vorbereitung und Korrespondenz ist nicht erstattungsfähig. (BGH, Beschluss v. 7.5.2014, V ZB 102/13) Mehr

Eigentümer können zweifelhaften Beschluss über Sonderumlage wiederholen

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13) Mehr

Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich an Prozesskosten beteiligen

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13) Mehr

Keine Fristsetzung durch Eigentümer entgegen WEG-Interessen

Ein Wohnungseigentümer kann dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der WEG kollidiert. (BGH, Urteil v. 6.3.2014, VII ZR 266/13) Mehr

Verwalteramt überdauert Verschmelzung juristischer Personen

Bei der Verschmelzung einer als WEG-Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger über. (BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13) Mehr

WEG-Verwalter muss bei Vertragskündigung Vollmacht vorlegen

Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen. (BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13) Mehr

WEG muss Eigentümer verauslagte Abgaben erstatten

Bezahlt ein Wohnungseigentümer öffentliche Abgaben, die von allen Eigentümern als Gesamtschuldner zu tragen sind, kann er von der Gemeinschaft Erstattung verlangen. (BGH, Urteil v. 14.2.2014, V ZR 100/13) Mehr

Ungenehmigte bauliche Veränderung muss weg

Eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwert, müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen, selbst wenn ihnen eine finanzielle Kompensation in Aussicht gestellt wird. (BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13) Mehr

Mobilfunkantenne auf WEG erfordert Zustimmung aller Eigentümer

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch Mehrheitsbeschluss den Betrieb einer Mobilfunkantenne auf dem gemeinsamen Gebäude gestatten. Sämtliche Eigentümer müssen zustimmen. (BGH, Urteil v. 24.1.2014, V ZR 48/13) Mehr

Bei Entziehungsklage ist Nichtzulassungsbeschwerde ausgeschlossen

Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG. Daher ist in solchen Verfahren die Nichtzulassungsbeschwerde bis Ende 2014 ausgeschlossen. (BGH, Beschluss v. 19.12.2013, V ZR 96/13) Mehr

Zum Ausschluss vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er einen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und in der Eigentümerversammlung über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt wird. (BGH, Urteil v. 6.12.2013, V ZR 85/13) Mehr

Austausch von Fenstern und Türen obliegt im Zweifel der WEG

Vereinbarungen, die Wohnungseigentümern die Instandsetzung und -haltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fenstern und Außentüren auf eigene Kosten auferlegen, müssen klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt die Gemeinschaft zuständig. (BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 46/13) Mehr

Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Wohnungseingangstüren stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Türen zu den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zuschreibt. Über die äußere Gestaltung der Wohnungseingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich. (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12) Mehr

Wohnungseigentümer haften untereinander auch ohne Verschulden

Wohnungseigentümer haften gegenseitig bei Schäden am Wohnungseigentum. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern zueinander, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben. (BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12) Mehr

Periodenfremde Zahlungen in der Jahresabrechnung

Die im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresgesamtabrechnung nicht danach aufgeschlüsselt werden, für welchen Abrechnungszeitraum sie geschuldet waren. (BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12) Mehr

Wohnungskäufer haftet nicht für Altschulden

Das Vorrecht der WEG für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung begründet keine Haftung des Erwerbers einer Wohnung für die Hausgeldschulden des Voreigentümers. Der BGH widerspricht damit einer weit verbreiteten Meinung. (BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12) Mehr

Keine Abnahme durch Bauträger-Verwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, wonach ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 12.9.2013, VII ZR 308/12) Mehr

WEG-Verwalter kann Anwalt beauftragen

Bei einer Beschlussanfechtungsklage kann der WEG-Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. (BGH, Urteil v. 5.7.2013, V ZR 241/12) Mehr

Haftung des Erben für neue Hausgeldschulden

Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken. (BGH, Urteil v. 5.7.2013, V ZR 81/12) Mehr

Darstellung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. (BGH, Urteil v. 7.6.2013, V ZR 211/12) Mehr

Videoüberwachung in WEG unter strengen Voraussetzungen erlaubt

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann grundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Dies ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft. (BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12) Mehr

Sanierung muss Regeln der Technik erfüllen

Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. (BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 182/12) Mehr

Eigentümer können Verkauf von Gemeinschaftseigentum verweigern

Wohnungseigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zuzustimmen. Nur in Ausnahmefällen ist eine Mitwirkungspflicht an einer solchen Veräußerung denkbar. (BGH, Urteil v. 12.4.2013, V ZR 103/12) Mehr

Wohnungseigentümer dürfen über Rauchwarnmelder entscheiden

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11) Mehr

Im Zweifel sind die Wohnungseigentümer verklagt

Nennt ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage keine beklagte Partei, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 102/12) Mehr

Zur Abgrenzung bauliche Veränderung - Modernisierung - modernisierende Instandsetzung

Eine Maßnahme, die die Wohnungseigentumsanlage optisch verändert, ist nicht zwingend eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Es kann sich dabei auch um eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung handeln. (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11) Mehr

Gericht muss Eigentümerliste vom Verwalter fordern

Bei einer Anfechtungsklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen. Gegebenenfalls muss es die Anordnung mit Ordnungsmitteln durchsetzen. (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 162/11) Mehr

Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern

Eine WEG darf die Wohnungseigentümer nicht ohne Sachgrund unterschiedlich behandeln. Geht die Gemeinschaft wegen eines Verstoßes gegen einen Eigentümer vor, während sie einen anderen bei gleicher Sachlage gewähren lässt, kann hierin eine unzulässige Ungleichbehandlung liegen. (BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR 234/11) Mehr

Kostenregelung erstreckt sich auf alle Balkonteile

Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons seiner Wohnung aufkommen muss, erfasst dies auch die Kosten, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. (BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 9/12) Mehr

Aufteilungsplan enthält keine Nutzungsbeschränkung

Aus Bezeichnungen des planenden Architekten im Aufteilungsplan ergeben sich grundsätzlich keine Beschränkungen der zulässigen Nutzung. (BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 246/11) Mehr

Wann die Wasserleitung Gemeinschaftseigentum ist

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12) Mehr

Keine Erstattung von Mehrkosten wegen unnötiger Hausgeldverfahren

Macht eine WEG Hausgeldforderungen für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers ohne sachlichen Grund in Einzelverfahren anstatt in einem einzigen Prozess geltend, muss der unterlegene Wohnungseigentümer die hierdurch entstehenden Mehrkosten nicht tragen. (BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12) Mehr

Veräußerungszustimmung überdauert Verwalterwechsel

Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters endet. (BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12) Mehr

Eigentümer können über WEG-Kreditaufnahme beschließen

Es liegt in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über eine Kreditaufnahme durch die WEG zu beschließen. Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ließ der BGH allerdings offen. (BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11) Mehr

Fehlende Ladung eines Eigentümers macht Beschlüsse nicht nichtig

Wird ein Wohnungseigentümer nicht zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur dazu, dass die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse. (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 235/11) Mehr

Unrichtiger Grundbucheintrag begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

Die Eintragung im Grundbuch begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiell-rechtlich unwirksam war. (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11) Mehr

Unberechtigtes "Nein" zu Veräußerung kann verbindlich sein

Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist. (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11) Mehr

Auch in WEG-Sachen kann Nichtzulassungsbeschwerde zulässig sein

Der bis Ende 2014 befristete Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde in Wohnungseigentumssachen greift nicht, wenn das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat. (BGH, Beschluss v. 19.7.2012, V ZR 255/11) Mehr

Wohnungseigentümer kann Stimme nicht zurücknehmen

Ein Wohnungseigentümer kann eine in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme nicht mehr widerrufen, sobald diese beim Versammlungsleiter zugegangen ist. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 254/11) Mehr

Geschädigter Wohnungseigentümer muss gegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11) Mehr

Gewerbliche Kinderbetreuung in der WEG – Bestandskräftiger Verbotsbeschluss bindet Eigentümer

Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden, wenn die Eigentümer einen bestandskräftigen Untersagungsbeschluss gefasst haben. (BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 204/11) Mehr

Auch „Ein-Euro-GmbH“ kann WEG-Verwalter sein

Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. „Ein-Euro-GmbH“) zum Verwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonität gewährleistet ist. (BGH, Urteil v. 22.6.2012, V ZR 190/11) Mehr

Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird. (BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11) Mehr

Beschluss über Jahresabrechnung beeinflusst Verjährung von Hausgeldvorschuss nicht

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Hausgeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass die Verjährung neu beginnt. (BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11) Mehr

Kein Anspruch auf Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen einer WEG

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gibt einem Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass die Teilungserklärung nach einer Umgestaltung des Gebäudes den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst wird, wenn davon auch die Eigentumszuordnung betroffen wäre. (BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11) Mehr

Werdender Wohnungseigentümer haftet für Hausgeld allein

Der werdende Wohnungseigentümer haftet beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer allein für die Lasten der Wohnung, sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer muss nicht mehr für die Lasten aufkommen. (BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11) Mehr

Keine Nichtzulassungsbeschwerde in WEG-Sache, auch wenn falsches Gericht entschieden hat

Die Beurteilung, ob die Nichtzulassungsbeschwerde deshalb ausgeschlossen ist, weil es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt, richtet sich nach dem anwendbaren Recht und nicht danach, ob das richtige Gericht entschieden hat. (BGH, Beschluss v. 10.5.2012, V ZR 228/11) Mehr

Sondernutzungsrecht zugunsten eines Bruchteilseigentümers möglich

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden. Es muss nicht zwingend für die Einheit insgesamt bestellt werden. (BGH, Beschluss v. 10.5.2012, V ZB 279/11) Mehr

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung. (BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11) Mehr

Wohnungsaufteilung vermehrt Stimmrechte nicht

Durch die Aufteilung eines Wohnungseigentums ohne Zustimmung der anderen Eigentümer und die Veräußerung der neuen Einheiten an Dritte entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. (BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11) Mehr

Vier-Augen-Prinzip erlaubt keine Ein-Mann-Lösung

Soll die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen davon abhängen, dass zwei Wohnungseigentümer das Protokoll unterzeichnen, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterschrieben sein. Es genügt nicht, dass dieselbe Person als Vertreter zweier Eigentümer unterschreibt. (BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11) Mehr

Eigentümerbeschluss über Pflicht zum Winterdienst ist nichtig

Die einzelnen Wohnungseigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, im Wechsel den Winterdienst zu leisten. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11) Mehr

WEG muss keinen Sanierungsplan aufstellen

Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11) Mehr

Neuer Beschluss über bestehende Schuld ist nichtig

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11) Mehr

Verwalter nur bei konkreter Interessenkollision als Zustellungsvertreter ausgeschlossen

Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer nur ausgeschlossen, wenn die konkrete Gefahr besteht, er werde die Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Das ist nicht allein schon dann der Fall, wenn es in dem Verfahren um die Verwalterbestellung geht. (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 170/11) Mehr

Keine Anfechtungsklage gegen Untergemeinschaft

Eine Anfechtungsklage gegen einen Eigentümerbeschluss ist immer gegen sämtliche anderen Miteigentümer zu richten. Das gilt auch für Beschlüsse aus Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz. (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 89/11) Mehr

Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11) Mehr

WEG-Heizkostenabrechnung zwingend nach Verbrauch

Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum. (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10) Mehr

Eigentümer müssen Verwalter trotz wichtigen Grundes nicht abberufen

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters besteht, haben die Eigentümer einen Spielraum, ob sie den Verwalter tatsächlich abberufen. (BGH, Urteil v. 10.2.2012, V ZR 105/11) Mehr

Kein Forderungseinzug durch abberufenen Verwalter

Ein WEG-Verwalter, der wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wurde, darf keine Forderungen der WEG mehr einziehen. (BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 55/11) Mehr

Sondernutzungsrecht muss genau umrissen sein

Aus einer Ermächtigung in der Teilungserklärung, dass der teilende Eigentümer an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte begründen kann, muss eindeutig hervorgehen, auf welche Flächen sich die Befugnis bezieht. (BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11) Mehr

Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig

Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis. (BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11) Mehr

Erwerber haftet für Abrechnungsspitze

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet auch dann für die Abrechnungsspitze, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlossene Jahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11) Mehr

Wann ist Sondervergütung erstattungsfähig?

Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. (BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11) Mehr

Bauliche Veränderung - Ohne Zustimmung keine Zahlungspflicht

Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht. (BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 65/11) Mehr

Anfechtungsklage immer gegen alle

Auch in einer Mehrhausanlage ist eine Anfechtungsklage ausnahmslos gegen sämtliche übrigen Mitglieder der WEG zu richten. (BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 45/11) Mehr

Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen

Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten. (BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11) Mehr

Kopfprinzip für Verwalterwahl nicht zwingend

Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. (BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10) Mehr

Videoüberwachung des eigenen Gartens zulässig

Auch bei einer nach dem WEG geteilten Reihenhausanlage darf ein Eigentümer „seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen. (BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10) Mehr

Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein

Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird. (BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11) Mehr

Stimmverbot nur in engen Grenzen

Ein Wohnungseigentümer ist nur dann wegen eines gegen ihn gerichteten Rechtsstreits vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss verfahrensrechtliche Maßnahmen betrifft. Dass der Beschluss inhaltlich Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann, genügt nicht für einen Stimmrechtsausschluss. (BGH, Urteil v. 14.10.2011, V ZR 56/11) Mehr

Verwalter muss für WEG Offenbarungseid leisten

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben. (BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10) Mehr

Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt. (BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11) Mehr

Mehrvertretungsgebühr bei Beschlussanfechtung

Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur Vertretung der beklagten Eigentümer vom Verwalter erhalten hat. (BGH, Beschluss v. 15.9.2011, V ZB 39/11) Mehr

WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner versteigern lassen

In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen. (BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10) Mehr

Verwalter kann selbst um Verwaltungsunterlagen streiten

Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen. (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11) Mehr

Zentrales WEG-Berufungsgericht - Vorsicht Falle!

Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als „Wohnungseigentumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständig ist. (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 67/11) Mehr

Heizkörper können Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10) 

Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11) Mehr

Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht. (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10) Mehr

Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da

Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum" ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an. (BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11) Mehr

Gericht kann Notverwalter einsetzen

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht. (BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 146/10) Mehr

Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden

Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden. (BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10) Mehr

Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen

Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden. (BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10) Mehr

Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden

Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen. (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10) Mehr

Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist. (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10) Mehr

Wohnungseigentümer kann Videoauge am Eingang verlangen

Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einer Videokamera am Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenn geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden. (BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10) Mehr

Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich

Vor der Wiederbestellung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter. (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10) Mehr

BGH ist bei Änderung der Kostenverteilung großzügig

Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen. (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10) Mehr

Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert

Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. (BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10) Mehr

Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung

Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der WEG getätigt hat, sind in die Jahresabrechnung einzustellen und auf die Eigentümer zu verteilen. Streit um Schadensersatz ist grundsätzlich außerhalb der Abrechnung zu klären. (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 156/10) Mehr

Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen

Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts. (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10) Mehr

Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben

Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren. (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10) Mehr

BGH interpretiert „Modernisierung" großzügig

Bei der Frage, ob eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der „Modernisierung" großzügig zu handhaben. (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10) Mehr

Verwalter muss keine Kopien verschicken

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10) Mehr

Zustellung von Anfechtungsklage kann auch nach Monaten rechtzeitig sein

Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 136/10) Mehr

Verwalter darf Hausgeld nicht in eigenem Namen einklagen

Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit im Regelfall nicht mehr in eigenem Namen geltend machen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10) Mehr

Mehrbelastung allein führt nicht zu Änderung der Kostenverteilung

Eine Umlage der gemeinschaftlichen Kosten nach Fläche statt nach Miteigentumsanteilen führt nicht zwangsläufig zu einer gerechteren Verteilung. Auch bei einer Mehrbelastung von 70 Prozent hat ein Eigentümer nicht ohne weiteres einen Anspruch auf Umstellung des Verteilerschlüssels von MEA auf Fläche. (BGH, Urteil v. 17.12.2010, V ZR 131/10) Mehr

Kein Versammlungs- und Stimmrechtsausschluss bei Wohngeldverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. (BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10) Mehr

Umzugskostenpauschale in WEG möglich

Eine WEG kann eine Umzugskostenpauschale beschließen. Diese darf aber nicht unangemessen hoch sein und zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen. (BGH, Urteil v. 1.10.2010, V ZR 220/09) Mehr

Verwalter kann auch außerhalb von § 49 Abs. 2 WEG für Prozesskosten haften

Auch wenn das Gericht dem WEG-Verwalter die Prozesskosten nicht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, kann der Verwalter trotzdem zum Ersatz der Kosten verpflichtet sein. (BGH, Beschluss v. 18.8.2010, V ZB 164/09) Mehr

Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen. (BGH, Urteil v. 16.7.2010, V ZR 221/09) Mehr

Eigentümer können Kostenverteilung nicht versteckt ändern

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden. (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09) Mehr

Verlierer muss bei erfolgreicher Beschlussanfechtung mehrere Anwälte zahlen

Bei der Beschlussanfechtung kann jeder anfechtende Eigentümer einen eigenen Anwalt beauftragen. Hat die Klage Erfolg, muss die unterlegene Partei (bzw. der Verwalter) die Kosten aller Anwälte erstatten. (BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 153/09) Mehr

WEG kann Eigentümer ohne Anspruch nicht zu Rückbau zwingen

Eine WEG kann einen Miteigentümer außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht durch Mehrheitsbeschluss zu etwas verpflichten, worauf sie keinen Anspruch hat. (BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09) Mehr

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Prozesskostenhilfe verlangen

Wenn eine WEG gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden. (BGH, Beschluss v. 17.6.2010, V ZB 26/10) Mehr

Änderung des Verteilerschlüssels nur bei erheblicher Mehrbelastung

Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er ohne Änderung erheblich mehr belastet würde als mit Änderung. Die Mehrbelastung ist ab 25 Prozent als erheblich anzusehen. Das ist aber keine starre Grenze, sondern nur eine Orientierungsgröße. (BGH, Urteil v. 11.6.2010, V ZR 174/09) Mehr

Wohnungseigentümer muss nicht für gesamte Wasserkosten der WEG aufkommen

Entwarnung für Wohnungseigentümer: Sie haften für Wasserkosten einer WEG im Regelfall nur anteilig gemäß ihrem Miteigentumsanteil. (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 329/08) Mehr

Eigentümer darf Wohnung an Feriengäste vermieten

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09) Mehr

Instandhaltungsrücklage - BGH kippt langjährige Abrechnungspraxis

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt. (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09) Mehr

WEG-Recht: Laufende Aktualisierung der Übersicht

Die Übersicht der Rechtsprechung des BGH zum WEG-Recht wird laufend aktualisiert.